Минстрой опубликовал на regulation.gav.ru для публичного обсуждения законопроект о внесении изменений в статью 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и часть 14 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ.
В пояснительной записке указывается, что этим законопроектом предлагается предусмотреть правовые гарантии защиты прав не являющихся участниками строительства кредиторов при прекращении их залоговых прав в связи с передачей в рамках дела о банкротстве застройщика земельного участка и объекта незавершенного строительства «Фонду развития территорий» (далее – Фонд), действующему в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства.
В законопроекте сказано, что такие залоговые кредиторы, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве застройщика, смогут предъявить требования к Фонду в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве. Размер таких требований будет определяться пропорционально размеру обеспеченных залогом обязательств в сумме выручки от реализации Фондом помещений в объекте незавершенного строительства с учетом проектируемых законопроектом особенностей.
Также положениями законопроекта устанавливаются гарантии погашения требований кредиторов второй и последующих очередностей удовлетворения текущих платежей, в том числе:
работников застройщика по требованиям о выплате текущей заработной платы,
лиц, привлекавшихся после возбуждения дела о банкротстве для подрядных работ в целях завершения строительства,
лиц, оказывавших услуги, без которых невозможны нормальное проведение процедур банкротства и сохранность объекта незавершенного строительства.
Законопроект разработан во исполнение пункта 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П «По делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ», подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1, пункта 11 статьи 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с запросом Верховного Суда РФ и жалобой гражданки А.Н. Шалимовой».
Также законопроект 3 августа поручил подготовить заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин.
Как писал портал PROбанкротство, Верховный суд 22 августа рассмотрит сразу два схожих дела о защите прав залоговых кредиторов обанкротившихся застройщиков, дома которых достраивают Фонды по урегулированию обязательств застройщиков перед дольщиками. Сбербанк, а также Инцкирвели Т.Т. и Позднякова Ю.В. указывают, что из-за передачи имущества и права аренды застройщиков-банкротов Фондам по урегулированию обязательств застройщиков перед дольщиками установленный в их пользу залог прекратился и они лишились возможности получить какую-либо компенсацию за изъятые из конкурсной массы активы разорившихся застройщиков.
При этом Верховный приостановил рассмотрение этих кейсов, поскольку установил правовую неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ положения частей 14 и 17 статьи 16 Закона No 151-ФЗ (в той мере, в которой этими положениями в системе действующего правового регулирования допускается придание обратной силы нормам о прекращении залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, без выплаты им справедливой компенсации при передаче участка, объекта строительства Фонду в рамках дела о банкротстве застройщика). Поэтому был направлен запрос в Конституционный суд. 27 июля Верховный суд возобновил производство по этим обособленным спорам (1, 2), так как Конституционный суд 21 июля принял постановление (No 34-П) по запросу ВС.
Финансово-экономическое обоснование законопроекта
Предполагается, что принятие законопроекта потребует дополнительных дополнительных расходов:
направленных на обеспечение гарантии защиты прав кредиторов, залог в пользу которых прекращен при урегулировании обязательств обанкротившихся застройщиков,
погашение текущих платежей, связанных с расходами по эксплуатационным платежам (коммунальными платежами, платежами по договорам энергоснабжения и иными аналогичными платежами) в отношении объекта незавершенного строительства, иных текущих платежей о возмещении расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства,
погашение текущих платежей для удовлетворения требований об оплате труда работников застройщика-банкрота, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на объекте незавершенного строительства, расположенном на участке, подлежащем передаче приобретателю.
Ранее соответствующие расходы за счет средств бюджетов не осуществлялись. Поэтому определить точный размер расходов невозможно. По экспертной оценке их сумма составит порядка 8,5 млрд рублей, говорится в финансово-экономическом обосновании законопроекта.
Подробнее о порядке удовлетворения требований залоговых кредиторов
В законопроекте сказано, что не являющиеся участниками строительства залоговые кредиторы, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве застройщика, вправе предъявить требования к лицам, которым передан земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, при соблюдении следующих условий:
производство по делу о банкротстве застройщика не завершено на дату вступления в силу настоящего закона;
при предъявлении требования залоговых кредиторов застройщика, привлекавшего деньги участников строительства без применения положений закона о долевом строительстве, размер требования таких кредиторов определяется пропорционально размеру обеспеченных залогом обязательств в сумме выручки от реализации приобретателем помещений в объекте незавершенного строительства, кроме подлежащих передаче участникам строительства в соответствии с принятыми на себя приобретателем обязательствами, уменьшенной на расходы, необходимые для ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, включая обязательные платежи и иные расходы приобретателя в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта, пропорционально доли площади реализованных помещений к площади общей площади объекта, с учетом доли общего имущества в объекте;
при предъявлении требования залоговых кредиторов застройщика, привлекавшего деньги участников строительства в соответствии с законом о долевом строительстве, размер требования таких кредиторов определяется в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в размере суммы, устанавливаемой судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но во всяком случае не выше 50%) к размеру их требований к приобретателю с учетом расходов, необходимых для ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы приобретателя в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта.
