АО «Объединенная Строительная Компания» (ОСК) строило жилой комплекс в Москве. Но достроить дом самостоятельно из-за финансовых трудностей не сумела. После возбуждения дела о банкротстве один из дольщиков Сергей Потехин добился через суд расторжения договоров и в последующем включил свои денежные требования в реестр банкрота-застройщика. Однако проблемный ЖК решил достроить Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Фонд). После чего суды трех инстанций по ходатайству Сергея Потехина исключили его денежные требования из реестра денежных требований ОСК и включили в реестр требования дольщика о передаче ему помещений в будущем доме в натуре. Фонд пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 26 января (дело А40-245757/2015).
Фабула
АО «Объединенная Строительная Компания» (ОСК) была застройщиком жилищного комплекса «Академ Палас» (ЖК) в Москве.
В октябре 2014 года ОСК заключила с Сергеем Потехиным семь договоров участия в долевом строительстве. По их условиям застройщик обязался до 01.10.2016 года построить жилой комплекс и передать Потехину находящиеся в этом ЖК четыре квартиры общей площадью 482 кв. м. и три машино-места. Сергей Потехин обязался оплатить 69,3 млн рублей и принять объекты.
Потехин свои обязательства полностью исполнил посредством платежей и зачета встречных однородных требований.
Однако 23 декабря 2015 года было возбуждено дело о банкротстве ОСК. В связи с тем, что к обусловленному сроку ЖК не был построен, Сергей Потехин попросил суд расторгнуть договоры с ОСК, взыскать с нее уплаченные суммы и применить санкции за неисполнение договорных обязательств.
Химкинский горсуд в марте 2017 года удовлетворил требования Потехина и на основании части 2 статьи 9 закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» расторг договоры, взыскав с ОСК 69,3 млн рублей, уплаченных Потехиным в счет оплаты строительства, а также 63,2 млн рублей процентов с 27.10.2014 по 13.08.2018 год с продолжением их начисления на сумму долга до исполнения судебного решения и 66,3 млн рублей штрафа.
Наконец, 16 августа 2018 года в отношении АО «Объединенная Строительная Компания» было введено наблюдение, а 26 ноября 2018 года ОСК была признана банкротом, открыто конкурсное производство по правилам о банкротстве застройщиков.
В декабре 2019 года требования Сергея Потехина были включены в реестр требований кредиторов ОСК в первую подочередь третьей очереди (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 закона о банкротстве).
В августе 2020 года арбитражный суд удовлетворил заявление Московского Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (Фонда) о намерении стать приобретателем прав ОСК на земельный участок с находящимся на нем неотделимыми улучшениями и обязал конкурсного управляющего ОСК передать Фонду права на участок, предназначенный для строительства ЖК с объектом незавершенного строительства. Определение суда вступило в законную силу и исполнено. Позднее было возобновлено строительство жилого комплекса.
В октябре 2021 года Сергей Потехин подал в арбитражный суд Москвы ходатайство об исключении его денежных требований из реестра требований кредиторов и включении его требований в реестр по передачи жилых помещений в натуральном выражении и передачи этих обязательств застройщика Фонду.
Суд первой инстанции, с которым согласились апелляционный и окружной суды, удовлетворили заявление Сергея Потехина частично: денежные требования Потехина были исключены из реестра денежных требований и включены в реестр требований о передаче помещений в натуре. В удовлетворении требований о передаче обязательств Фонду отказано, так как суд еще не рассматривал вопрос о передаче Фонду обязательств по всему реестру требований о передаче жилых помещений.
Фонд подал жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 26 января 2023 года.
Что решили нижестоящие суды
В части удовлетворенных требований суды исходили из того, что закон допускает передачу имеющему денежное требование участнику строительства жилого помещения и машино-места в счет погашения требований к застройщику-банкроту (пунктом 7 статьи 201.11 закона о банкротстве допускается такая передача в виде отступного). В связи с этим замена в реестре денежного требования гражданина на требование о передаче ему жилых помещений не противоречит закону.
Потехин действовал добросовестно и не был осведомлен на момент расторжения договоров о перспективах завершения строительства ЖК. Потехин воспользовался единственным на тот момент доступным ему способом защиты своих прав.
Суды приняли во внимание отсутствие обстоятельств, объективно исключающих возможность передачи квартир заявителю, и пришли к выводу, что лишение участника строительства в рассматриваемом случае возможности изменения требования к застройщику при появлении возможности удовлетворения его требований в натуре противоречит цели и смыслу положениям законодательства о банкротстве застройщика.
Суды руководствовались пунктом 2 статьи 453 ГК РФ о том, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом; нормами параграфа 7 главы IX закона о банкротстве, целью которых является обеспечение исполнения несостоятельными застройщиками обязательств перед гражданами-участниками строительства путем предоставления им жилых и иных помещений либо выплаты соразмерной компенсации внесенных денежных средств на случай невозможности выполнения обязательства в натуре.
Суды сослались на правовую позицию, изложенную в определении ВС РФ от 04.10.2021 года № 306-ЭС20-5179(2).
Что думает заявитель
Фонд просит судебные акты отменить и отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами норм права, регулирующих, в частности, последствия расторжения договора.
Доводы заявителя сводятся к тому, что расторжение договора участия в долевом строительстве прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю, и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательств в натуре, а в случае банкротства застройщика - претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства.
По мнению заявителя, изложенная в определении Верховного суда Российской Федерации от 04.10.2021 № 306-ЭС20-5179(2) правовая позиция исключительна и применима не к вопросу о включении требований в реестр, а к вопросу о способе расчетов с кредиторами, имеющими денежные требования (отступное залоговому кредитору – один из видов расчетов с ним).
Что решил Верховный суд
Судья ВС Самуйлов С.В. счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в судебную коллегию по экономическим спорам, которая рассмотрит этот кейс 26 января 2023 года.
Почему это важно
Юрист Nasonov Pirogov Валерия Терюхова отметила, что вопрос возможности трансформации требований участников долевого строительства из натурального в денежное и наоборот, действительно, на протяжении всего времени занимает отдельное место в процедурах банкротства застройщиков.
Как отмечал в свое время ВАС РФ, «виды» реестров застройщика представляют из себя лишь форму учета, а дольщики вольны распоряжаться требованиями к застройщику так, как посчитают нужным. Между тем, как было верно указано Фондом в кассационной жалобе, расторжение договора участия в долевом строительстве не позволяет участнику строительства требовать исполнения обязательства в натуре – требование дольщика в таком случае подлежит учету как денежное. Указанное соответствует природе отношений по созданию будущей недвижимой вещи, в соответствии с которой в случае невозможности продавцу передать вещь в натуре покупатель вправе требовать лишь возврата уплаченной продавцу денежной суммы. Однако судебная практика, игнорируя положения гражданского законодательства, исходит из приоритета защиты прав участников строительства любыми доступными способами вплоть до трансформации требования в течение всей процедуры банкротства застройщика, несмотря на нарушение стабильности реализации мероприятий по передаче объекта потенциальному застройщику.
По словам Валерии Терюховой, представляется, что при рассмотрении настоящего спора в ВС РФ Экономической коллегии, в первую очередь, предстоит вновь обратить внимание судов на недопустимость произвольной трансформации требования участника строительства в «реестрах» застройщика, идущую в противоречие с основами гражданского законодательства (требование о передаче вещи в натуре при расторжении договора) и стабильностью проведения мероприятий в процедурах банкротства застройщика.
«Так, потенциальный застройщик, рассчитывая на определенный объем требований дольщиков, должен быть готов к тому, что он может измениться еще до завершения процедуры передачи объекта и даже после. Подобное обстоятельство, в значительной степени, снижает инвестиционную привлекательность объекта. Во-вторых, ВС РФ, скорее всего, разграничит понятия изменения вида требования к застройщику и возможность погашения требования участника строительства путем передачи жилого помещения (только в случае, если у застройщика уже имеется готовый объект строительства). Представляется, что выражение Верховным судом РФ позиции по приведенным вопросам позволит в очередной раз обратить внимание на проблему произвольной трансформации требований участников строительства и избежать формирование судебной практики, основанной только на принципе безоговорочной защиты прав участников строительства», - отметила Валерия Терюхова.
Юрист юридической фирмы «Гуричев, Малинин и партнеры» Полина Визгина отметила, что ситуация, как в рассматриваемом деле, случается часто: дольщики, не дождавшись своей квартиры, расторгают договор и требуют возврата уплаченных денег.
Но поняв, что Фонд защиты прав дольщиков готов достроить дом, дольщики просят обратно выдать помещения в натуре. Верховный суд РФ обратит внимание, что суды не могут только по волеизъявлению дольщика трансформировать денежное требование обратно в натуральное. Расторгнув договор, дольщик окончательно прекратил обязательство застройщика передать помещение в натуре, и поэтому он не может по собственному желанию возобновить договорное обязательство. Суды закономерно не предусматривают возможности односторонней отмены расторжения договора.
По словам Полины Визгиной, возможность получения квартиры в качестве отступного действительно предусмотрена пунктом 7 статьи 201.11 закона о банкротстве, но одного волеизъявления дольщика для ее применения недостаточно.
«Процедура требует соответствующего ходатайства от конкурсного управляющего и его одобрения судом. Верховный суд РФ указывал в определении от 04.10.2021 N 306-ЭС20-5179(2), что для одобрения отступного также необходимо согласие собрания участников строительства, наличие свободного помещения и доказательств полной оплаты его стоимости. Решение Верховного суда РФ послужит примером, что дольщикам следует не спешить с расторжением договора и следить за финансовым состоянием застройщика», - отметила Полина Визгина.
