ООО «Монолит» являлось кредитором застройщика ООО «Партнер-Развитие» по двум договорам долевого строительства. Дома не были построены и в отношении застройщика ввели банкротство, а объекты строительства передали Фонду развития территорий (ФРТ) и региональному фонду. Суды взыскали с ФРТ компенсацию в пользу ООО «Монолит» как бывшего залогового кредитора в размере 106,3 млн рублей. ФРТ обратился в Верховный суд, ссылаясь на ошибочный расчет компенсации и на то, что один из объектов передан другому фонду, а не ему. Судья Верховного суда С.В. Самуйлов передал кассационную жалобу в Экономколлегию (А41-80279/2018).
Фабула
ООО «Партнер-Развитие» (застройщик) заключило с ООО «Монолит» два договора участия в долевом строительстве от 21 октября 2015 года для возведения домов N 1 и N 8. По договорам застройщик должен был передать ООО «Монолит» жилые помещения общей площадью 997,4 кв. м и 3,2 тыс. кв. м.
В отношении ООО «Партнер-Развитие» 10 октября 2018 года возбудили дело о банкротстве, а с 11 февраля 2020 года ввели конкурсное производство с применением правил о банкротстве застройщиков. Требования ООО «Монолит» включили в реестр кредиторов 22 декабря 2020 года: основной долг 150,2 млн рублей и неустойка 44,8 млн рублей.
Позже объекты строительства были переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (дом N 1) и Фонду Московской области (дом N 8). ООО «Монолит» обратилось с заявлением о взыскании с ФРТ компенсации и суды взыскали 106,4 млн рублей. ФРТ подал кассационную жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Московской области отказал ООО «Монолит» в требовании о взыскании компенсации с Фонда развития территорий. Суд счел, что ООО «Монолит» не являлось бывшим залоговым кредитором, чьи права прекращены в связи с передачей объектов ФРТ.
Десятый арбитражный апелляционный суд отменил решение и взыскал с ФРТ в пользу ООО «Монолит» компенсацию 106,4 млн рублей, приостановив производство по установлению последующей компенсации до завершения достройки объекта. Суд исходил из того, что по договорам долевого строительства у ООО «Монолит» возникло залоговое право на объекты, которое прекратилось при передаче их Фонду развития территорий, и кредитор вправе получить компенсацию утраченного залогового преимущества.
Суд при расчете суммы руководствовался временным порядком из Постановления Конституционного Суда N 34-П и формулой из определения Верховного суда от 2 ноября 2023 года.
Арбитражный суд Московского округа 25 марта 2026 года оставил постановление апелляции без изменения.
Что думает заявитель
Заявитель указал, что суды неправомерно применили порядок расчета компенсации из Постановления КС N 34-П. По мнению ФРТ, в этой ситуации следовало использовать порядок, установленный статьей 5 федерального закона N 282-ФЗ, который вступил в силу 8 сентября 2024 года и регулирует расчет компенсации бывшим залоговым кредиторам (принцип реконструкции и двухэтапная выплата).
Также Фонд развития территорий пояснил, что компенсация может быть взыскана только с того приобретателя имущества застройщика, которому передан конкретный объект. Так как дом N 1 передан ФРТ, а дом N 8 передан Фонду Московской области, то Фонд развития территорий не является надлежащим ответчиком по требованию о выплате компенсации за прекращение залогового права в отношении дома N 8.
Заявитель также отметил, что на первом этапе с него не может быть взыскано более 10% от суммы 16,5 млн рублей, рассчитанной по правилам статьи 5 закона N 282-ФЗ, исходя из стоимости переданного ему имущества. ФРТ подчеркнул, что компенсация должна рассчитываться с учетом того, что один из объектов передан не ему, а региональному фонду.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного суда С.В. Самуйлов передал кассационную жалобу в Экономколлегию.
Почему это важно
Как полагает Ростислав Рыжонин, адвокат юридической фирмы OMNI LEGAL, одним из ключевых вопросов при рассмотрении спора в Верховном суде будет определение правового статуса ООО «Монолит»: общество все-таки залоговый кредитор, не являвшийся участником строительства, или нет? От этого, по словам эксперта, зависит выбор судом норм и разъясняющих их правовых позиций высших судебных инстанций.
С учетом положений пп. 2 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве, ООО «Монолит» не является участником строительства, но по смыслу ч. 1 ст. 13 закона о долевом строительстве выступает залоговым кредитором ООО «Партнер-Развитие», что находит свое подтверждение фабулой дела, подлежащего рассмотрению в Верховном суде. В этой связи Верховному суду надлежит разрешить вопрос о том, какие положения подлежат применению к спору:
положения временного порядка расчета компенсации утраченного залогового преимущества, выработанные Конституционным судом в Постановлении № 34-П,
или положения принятого закона № 282.
Ключевое отличие двух порядков расчета компенсации видится Ростиславу Рыжонину в том, что временный порядок предполагает возможность установления судом (вне зависимости от реализации фондом инвестиционных объектов недвижимости) первичной суммы компенсации до 50% размера требований кредиторов к фонду, определяемой по принципу реконструкции. То есть как если бы инвестиционные объекты недвижимости были реализованы на торгах в банкротстве с погашением требований залоговых кредиторов.
А положения закона № 282 ограничивают первичную сумму компенсации в пределах 10%. Оставшиеся же денежные средства выплачиваются кредиторам после того, как фонд завершит реализацию инвестиционных объектов недвижимости. Это могут быть достаточно продолжительные сроки.
По всей видимости, Верховный суд все-таки сочтет правильным применение к спорной ситуации положений закона № 282, содержащих более формализованные правила расчета компенсации, которые и были приняты законодателем во исполнение Постановления Конституционного суда № 34-П. Кажется, что такой подход создаст более четкие ориентиры для кредиторов застройщиков, не являвшихся участниками строительства и утративших залоговый статус.
