ООО «Эстейт Инвестментс» не смог достроить два дома в Подмосковье и обанкротился. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявление Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства и передали ему участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (домом № 4). Однако на участке также расположен недостроенный дом № 3, решение о судьбе которого не принималось. Группа кредиторов ООО «Эстейт Инвестментс», претендующих на помещения в доме № 3, подала жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 19 января (дело А41-604/16).
Фабула
Администрация городского округа Дубна (Московская область) заключила с ООО «Эстейт Инвестментс» (арендатор) договор аренды, предоставив во временное владение и пользование участок площадью 4,6 тыс. кв. м с видом разрешенного использования – малоэтажное жилищное строительство. В 2011 году ООО «Эстейт Инвестментс» было выдано разрешение на строительство двух домов (№ 3 и № 4) на участке.
Впоследствии ООО «Эстейт Инвестментс» было признано банкротом, а один из домов (№ 4) был включен в реестр проблемных объектов.
На заседании наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области в марте 2021 года было принято решение о финансировании мероприятий в отношении объекта незавершенного строительства застройщика (должника), а именно дома № 4. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации подтвердило возможность передачи фонду имущества и обязательств ООО «Эстейт Инвестментс».
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области подал в суд заявление о намерении стать приобретателем участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, удовлетворил заявление фонда о намерении, передав фонду участок, на котором расположен объект незавершенного строительства (малоэтажный жилой дом № 4).
При этом по дому № 3, расположенному на этом же участке, решение о передаче не принималось. На момент передачи прав фонду строительство дома № 3 не завершено, дом в эксплуатацию не введен, права требования граждан-участников долевого строительства на помещения в доме № 3 отсутствуют.
Несколько участников долевого строительства пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 19 января 2023 года.
Что решили нижестоящие суды
Суды первой и апелляционной инстанций исходили из соблюдения фондом условий, установленных статьей 201.15-1 закона о банкротстве.
При этом суды указали, что ПК «Мидас» (правопредшественник физических лиц), приобретая имущественные права на основании договора купли-продажи от 15.07.2020 года, заключенного по итогам проведенных залоговым кредитором торгов имел возможность оценить перспективы строительства дома № 3 и учесть риски своей коммерческой деятельности. Как до принятия решения о передаче прав фонду, так и после этого, ПК «Мидас» не предпринимал попыток межевания и определения границ участка, на котором расположены дома № 3 и 4, чтобы выделить участок под каждым из них. Конкурсный управляющий таких действий также не совершил.
Таким образом, участок передан фонду со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе и объектами незавершенного строительства.
Что думают заявители
Кредиторы обратили внимание на то, что их требования включены в реестр жилых помещений дома №3 в результате процессуального правопреемства с ПК «Мидас», который приобретал права требования на торгах по агентским договорам в интересах физических лиц и выражал готовность достроить дом № 3 своими силами.
Однако суды приняли решение в отношении спорного участка без определения его границ и судьбы дома № 3. Фактически осуществлена безвозмездная передача данного объекта в пользу фонда без соответствующей компенсации физическим лицам.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Д.В. Капкаев счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Судебную коллегию по экономическим спорам, которая рассмотрит этот спор 19 января 2023 года.
Почему это важно
Партнер ProLegals Елена Кравцова отметила, что в соответствии с положениями закона о банкротстве по каждому из объектов строительства формируется свой реестр участников строительства, которые вправе выбирать способ урегулирования отношений с застройщиком.
Если Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства принял решение о принятии на себя прав и обязанностей застройщика, он принимает на себя обязательства перед участниками строительства объекта. Принятию решения предшествует расчет стоимости имущества и обязательств перед дольщиками. В данном случае в расчет, вероятнее всего, попал иной объект строительства, но не попали его дольщики. Конечно, это меняет всю картину по расчетам и по первому объекту строительства. Полагаю, что в данном деле ВС РФ займет позицию о необходимости корректировки расчетов и необходимости уточнения требований Фонда в части принимаемого имущества.
Юрист юридическая фирма «Гуричев, Малинин и партнеры» Татьяна Макаренко отметила, что Верховный суд РФ ожидаемо передал кассационную жалобу граждан для рассмотрения в судебном заседании коллегии.
Нижестоящие суды формально подошли к рассмотрению спора и руководствовались только соблюдением условий, предусмотренных пунктами 2 – 5 статьи 201.15-1 закона о банкротстве. Суды передали Фонду земельный участок с объектами незавершенного строительства, включая дома № 3 и № 4, мотивируя это «приоритетной защитой прав граждан – участников долевого строительства», несмотря на то, что компенсация была предусмотрена только для граждан, чьи требования касались дома № 4. По сути, такая ситуация создает на стороне Фонда неосновательное обогащение в части получения помещений дома № 3 без встречного предоставления – выплаты компенсации гражданам, что является недопустимым. Заявители кассационной жалобы правильно указали, что фактически дом № 3 был передан Фонду на безвозмездной основе, поскольку судебным актом определена компенсация только для граждан, имеющих право требования помещений в доме № 4. Представляется, что ВС РФ направит дело на новое рассмотрение и укажет на необходимость определить судьбу дома № 3.
