Имущество обанкротившегося ООО «Мособлжилстрой Девелопмент», включая земельные участки с недостроенными домами, было передано Фонду развития территорий для завершения строительства. Залоговые кредиторы ООО «Телеком системз», ООО «Монтажпромстрой» и Михаил Скворцов потребовали выплаты компенсаций. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили их требования, рассчитав компенсации исходя из общей стоимости переданного Фонду имущества. Однако суд округа отменил эти решения, указав, что компенсации должны рассчитываться отдельно по каждому дому и участку. Заявители обратились в Верховный Суд, настаивая, что расчет должен вестись исходя из общей стоимости, так как Фонд получил единый комплекс без разделения на отдельные объекты. Судья ВС РФ И.А. Букина передала спор в Экономколлегию, которая отменила постановление окружного суда, оставив в силе акты судов первой и апелляционной инстанций (дело № А41-14157/2017).
Фабула
В рамках дела о банкротстве ООО «Мособлжилстрой Девелопмент» в конкурсную массу было включено имущество должника — земельные участки с недостроенными многоквартирными домами.
В июле 2021 г. это имущество было передано публично-правовой компании «Фонд развития территорий» для завершения строительства. Залоговые кредиторы ООО «Телеком системз», ООО «Монтажпромстрой» и Михаил Скворцов в декабре 2023 г. обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлениями об определении размера компенсации, причитающейся им как залоговым кредиторам.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили их требования, а суд округа отменил эти судебные акты. Заявители обратились в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Московской области и Десятый арбитражный апелляционный суд, оценив доказательства и руководствуясь положениями Закона о банкротстве и позицией Конституционного Суда, пришли к выводу, что компенсация залоговым кредиторам должна рассчитываться исходя из общей стоимости переданного Фонду имущества и общего размера требований всех кредиторов.
Суды применили формулу расчета из постановления Конституционного Суда и определения Верховного Суда, установив, что полученный размер компенсации не превышает 50% требований каждого заявителя. На этом основании суды взыскали с Фонда в пользу кредиторов: 92,1 млн рублей — ООО «Телеком системз», 79 млн рублей — ООО «Монтажпромстрой», 3,3 млн рублей — Михаилу Скворцову.
Однако Арбитражный суд Московского округа отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение. Суд указал, что требования кредиторов включены в реестр в отношении помещений в разных домах, а значит, залог их прав требования привязан к конкретным объектам и не может распространяться на другие дома.
По мнению суда округа, компенсации должны рассчитываться отдельно по каждому дому и участку под ним, а произвольное сальдирование обязательств по всем переданным правам нарушает интересы Фонда и других кредиторов.
Что думает заявитель
ООО «Телеком системз», Михаил Скворцов и Прохор Позолотин (правопреемник ООО «Монтажпромстрой») обратились в Верховный Суд с кассационными жалобами. Они указали на невозможность расчета компенсации исходя из стоимости залога отдельно по каждому дому и участку.
Заявители отметили, что Фонду были переданы права аренды на два участка с неотделимыми улучшениями в виде комплекса из трех домов, при этом границы участков под каждым домом не определялись и кадастровые работы не проводились.
По мнению заявителей, Фонд, являясь с 2021 г. правообладателем этих объектов, также не стал разделять участки и определять их площадь и стоимость под каждым домом. При этом кредиторы, находясь в более слабом положении, не могут повлиять на то, как будет проведена оценка.
Поскольку Фонд получил объекты по общей цене единого комплекса в размере 919 млн рублей и не представил иных сведений для расчета компенсации по отдельности, суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из единой стоимости залога.
Заявители также отметили, что при рассмотрении споров об установлении компенсации другим кредиторам Фонд не возражал против расчета исходя из общей стоимости залога, что подтверждается судебными актами от 21 и 28 февраля 2025 г.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС РФ И.А. Букина передала спор в Экономколлегию.
Представитель «Телеком системз» отметила, что Фонду были переданы два земельных участка с недостроенным комплексом жилых домов.
— Эти недостроенные объекты не поставлены на государственный учет, не сформировались как объекты недвижимого имущества. Именно это и препятствует применению к данному спору положений п. 2 ст. 13 214-го закона. То есть право залога не трансформировалось в залог на недостроенный объект, поскольку этот объект государственную регистрацию не прошел. В связи с этим мы считаем, что выводы суда кассационной инстанции и доводы Фонда о том, что необходимо раздельно рассчитывать, исходя из заключенного договора участия в долевом строительстве по тем квартирам, тем квадратным метрам и по тем позициям, где эти квадратные метры были приобретены, не основаны на обстоятельствах спора.
Стоимость прав застройщика на объекты действительно включает в себя как стоимость земельного участка, так и стоимость строящегося объекта или неотделимых улучшений. Следовательно, чтобы рассчитать попозиционно, необходимы стоимость вот этой конкретной каждой позиции и стоимость земельного участка под ним. Работ по межеванию не производилось, границы земельного участка под каждым домом не определялись. В связи с этим невозможно оценить стоимость земельного участка под каждым домом, чтобы рассчитать вот эту совокупную стоимость прав застройщика в отношении 201, 202, 203-ей позиции.
У нас спецификой объектов, переданных Фонду, является то, что на двух земельных участках расположены три дома, причем позиция 202 располагается и на одном, и на другом земельном участке. И получается, что без проведения вот этих вот межевых работ, кадастровых работ действительно невозможно посчитать попозиционную стоимость. У нас с 2021 г. объекты находятся у Фонда и только Фонд как владелец этих объектов мог бы проводить какие-либо работы, в том числе кадастровые, по межеванию, мог бы ставить эти объекты на кадастровый учет как объекты незавершенного строительства. Однако при рассмотрении заявления об определении компенсации никаких сведений Фонд относительно земельных участков, их границ, стоимости не предоставил, — пояснила юрист.
Кроме того, продолжила представитель «Телеком системз», в соответствии с 34-м постановлением Конституционного Суда вопрос о размере компенсации должен разрешаться судом при решении вопроса о передаче Фонду прав застройщика, земельных участков и неотделимых улучшений.
— Но поскольку у нас сами объекты перешли в 2021 г. Фонду, а постановление Конституционного Суда — это июль 2022 г., заявители обратились фактически за вынесением дополнительного судебного акта. И у нас в постановлении 34-м указано, что вопрос о компенсации определяется исходя из рыночной стоимости переданных фонду объектов. То есть мы считаем, что первая и апелляционная инстанции абсолютно законно и обоснованно применили как раз-таки ту оценку, которая была утверждена определением Арбитражного суда Московской области от 1 июля 2021 г. о передаче объектов.
Следует отметить, что ни оценка, ни вот это определение Фондом не обжаловалось. Более того, при рассмотрении спора о компенсации в первой инстанции Фонд не заявлял возражений относительно необходимости пообъектного расчета компенсации. Эти возражения появились у нас первый раз в апелляционной жалобе Фонда. Более того, за время рассмотрения в апелляционной инстанции Фонд трижды менял свою позицию и предоставлял новые расчеты этой компенсации, что привело к отложению судебного разбирательства для того, чтобы предоставляли стороны свои позиции ответные.
Также дело в апелляционной инстанции приостанавливалось в ходе рассмотрения другого спора о банкротстве застройщика Аско (№ А41-41959/2017 и материалы этого дела Верховным Судом были истребованы). Почему приостановила производство апелляционная инстанция? Потому что обстоятельства этого спора практически идентичны нашим, то есть Фонду передавались также два земельных участка и несколько объектов на них. При этом расчет компенсации исходил из совокупной стоимости переданных объектов Фонду (в деле Аско). Также в этом же споре была ещё одна особенность, такая же, как у нас. Это то, что Фондом в отношении переданных объектов было принято решение о недостраивании. Это означало, что шансы на получение последующей компенсации для заявителей были равны нулю, поскольку объекты достраиваться не будут. В нашем споре ровно такие же обстоятельства. В деле Аско апелляционная инстанция применила свои дискреционные полномочия и отступила от формулы расчета в 34-м постановлении. Обращу внимание, что и в нашем деле апелляционная инстанция также указала на наличие оснований, исходя из характеристик объекта и обстоятельств спора, для отступления от формулы расчета в 34-м постановлении, — рассказала юрист.
Итог
Экономколлегия ВС отменила постановление окружного суда, оставив в силе акты судов первой и апелляционной инстанций. Мотивировка будет опубликована позже.
