По законопроекту деньги за возвращенное продавцу-банкроту жилье будут возвращать покупателям вне очереди, а сами покупатели смогут выкупить спорную недвижимости до торгов.

Госдума приняла в I чтении законопроект об упрощенном возврате покупателям единственного жилья уплаченных за него денег, если сделка в деле о банкротстве продавца признана недействительной из-за заниженной стоимости недвижимости, пишет Интерфакс.

По законопроекту деньги должны возвращаться покупателям вне очереди, минуя конкурсную массу, а сами покупатели получат право преимущественного выкупа этой недвижимости.

Как сообщал ранее портал PROбанкротство, законопроект № 199216-8 правительство РФ внесло в парламент в сентябре во исполнение постановления Конституционного суда, который в феврале 2022 года предписал исправить законодательство таким образом, чтобы покупатели жилья, которое является для них единственным, имели реальную возможность вне очереди вернуть уплаченные деньги в случае признания сделки недействительной в рамках дела о банкротстве продавца.

Конституционный суд решил, что действующие правила могут приводить к безвозмездному изъятию у гражданина и его семьи единственного пригодного для проживания жилья. Квартира возвращается в конкурсную массу продавца-банкрота, а покупатель получает лишь право требовать возврата долга. При этом покупатель не имеет никаких преимуществ на возврат потраченных средств.

Законопроект предусматривает приоритетный возврат - без попадания в конкурсную массу - денег покупателю, для которого спорный объект недвижимости являлся единственным жильем, но был возвращен продавцу и продан в рамках дела о его банкротстве. По заявлению гражданина суд может проиндексировать сумму к возврату за период с даты уплаты денег за квартиру. До перечисления денег гражданин и члены его семьи будут иметь право пользоваться изъятым жильем. Этот срок суд может увеличить до полугода после получения уплаченных ранее денег за нее.

Кроме того, гражданину-покупателю по оспоренной в банкротстве сделке дается право выкупить жилое помещение до его выставления на торги. В таком случае обязательства по договору купли-продажи жилого помещения могут быть исполнены путем проведения зачета суммы денег и (или) стоимости иного имущества, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, и доплаты разницы между этой суммой и ценой договора.

Также гражданин-покупатель также сможет участвовать в торгах по продаже жилого помещения по общим правилам. В случае признания торгов несостоявшимися у гражданина возникает право на заключение в разумный срок договора купли-продажи жилого помещения по цене, равной начальной цене продажи первых или повторных торгов, или минимальной цене продажи торгов посредством публичного предложения.

Согласно законопроекту, недвижимость должна продаваться на торгах с установлением минимальной цены, которая должна на 5% превышать цену сделки по купле-продаже. Если желающих приобрести ее по такой цене не найдется, то арбитражный управляющий будет обязан подать заявление о пересмотре судебного акта о признании сделки недействительной. В таком случае у прежнего покупателя будет шанс оставить жилье себе, так как пока не будет доказано иное, суд будет исходить из того, что рыночная стоимость жилого помещения не отличалась существенно от цены оспоренной сделки.

Эти правила будут применимы исключительно к возмездным сделкам по приобретению единственного жилья, указано в законопроекте. Предполагается, что нормы закона будут распространяться и на ситуации, когда суд уже признал сделку купли-продажи недействительной, но деньги, вырученные от продажи жилого помещения, еще не были перечислены в конкурсную массу.

Как сообщал ранее портал PROбанкротство, Совет Торгово-промышленной палаты России по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности подготовил корректировки к законопроекту о внесении изменений в статью 61-6 закона о банкротстве. ТПП отправила замечания и предложения Совета в Комитет Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям. 

Мнение эксперта

По словам старшего юриста по проектам в области банкротства VEGAS LEX Валерии Тихоновой, сейчас применение последствий недействительности сделки купли-продажи жилой недвижимости происходит следующим образом:

1

Гражданин-покупатель возвращает квартиру в собственность продавца-банкрота.

2

На стороне гражданина-покупателя возникает право требования к банкроту в размере всей суммы, которая была уплачена покупателем по договору купли-продажи. При этом требования покупателя-гражданина могут попасть как в третью очередь реестра, наравне с иными кредиторами, так и в более низкую (условную четвертую) очередь – в случае оспаривания сделки по основаниям, предусматривающим недобросовестное поведения продавца и покупателя (п. 2 ст. 61.2, п. 3 ст. 61.3 закона о банкротстве), отметила Валерия Тихонова.

3

Квартира продается на торгах и деньги распределяются среди кредиторов.

Учитывая удручающую статистику удовлетворения требований незалоговых кредиторов, на практике получается, что гражданин-покупатель получает не более 5% от общего размера уплаченных за квартиру денежных средств. И лишается при этом жилья, которое могло быть единственным и для него, и для членов его семьи. При этом недобросовестность такого гражданина-покупателя может быть достаточно условной: на практике считается, что если покупатель соблазнился низкой ценой недвижимости – он должен был осознавать, что способствует выводу активов и ущемлению интересов кредиторов должника. Но если откровенно: много ли граждан-обывателей откажутся купить квартиру по низкой цене? И задумаются при этом о вреде неким неизвестным лицам? Тем более учитывая высокую цену жилой недвижимости в РФ и низкий уровень правовой грамотности населения. С учетом данных факторов предлагаемые изменения кажутся справедливыми. Однако перед правоприменителями встанет другой вопрос: как не допустить их использования с целью защиты по-настоящему недобросовестных лиц.

Валерия Тихонова
старший юрист банкротного направления Юридическая фирма «Vegas Lex»
«