Банк России опубликовал информационное письмо, в котором призвал кредитные организации поддержать заемщиков, столкнувшихся с неисполнением подрядчиками обязательств по возведению объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), сообщил «Коммерсантъ». Регулятор рекомендовал банкам применять различные формы реструктуризации задолженности по таким кредитам, учитывая индивидуальную оценку каждого конкретного случая.
В частности, ЦБ предложил кредитным организациям такие меры поддержки заемщиков ИЖС, как неприменение договорных условий, ухудшающих положение клиента из-за отсутствия возведенного объекта ИЖС, выступающего залогом, в установленный срок. Также регулятор рекомендовал банкам переносить сроки исполнения предусмотренных договором обязательств, не применять меры ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а в особых ситуациях — частично или полностью прощать долг.
Банк России отметил, что такие меры стали актуальны в связи с участившимися случаями неисполнения подрядчиками принятых на себя перед гражданами обязательств по строительству объектов ИЖС. Обращения граждан с жалобами на проблемы с ИЖС поступали как в Банк России, так и в другие государственные органы.
Регулятор обратил особое внимание кредитных организаций на сегмент ИЖС, связанный с заключением кредитных договоров для финансирования строительства индивидуального жилья в целях, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности. Эти обязательства должны быть обеспечены ипотекой.
Банк России также рекомендовал бюро кредитных историй и пользователям кредитных историй — кредитным организациям не учитывать реструктуризацию, проведенную в соответствии с рекомендациями регулятора, как фактор, ухудшающий оценку заемщика в моделях вероятности дефолта и при расчете индивидуального рейтинга субъекта кредитной истории.
Эксперты отмечают, что введение с 1 марта 2025 г. механизма эскроу-счетов в сегменте ИЖС спровоцировало стрессовую реакцию у подрядчиков. Многие застройщики не смогли справиться с новыми условиями, включая необходимость получения аккредитации и повышенные комиссии от банков. Это привело к удорожанию строительства и уходу части подрядчиков с рынка. Свою роль сыграла и общая экономическая ситуация в стране. Аналитики ожидают дальнейших банкротств застройщиков ИЖС, в то время как спрос на реструктуризацию кредитов в этом сегменте со стороны граждан растет.
Почему это важно
В последнее время Банк России значительно активизировал надзор и регулирование отношений в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что обусловлено ростом обращений как граждан-заемщиков, так и кредитных организаций по фактам невыполнения застройщиками обязательств по вводу объектов в эксплуатацию, отметила Мария Творогова, заместитель руководителя практики «Антикризис и банкротство» Юридической компании «Лемчик, Крупский и партнеры».
По ее словам, в целях смягчения последствий данных нарушений регулятор адресует кредитным организациям рекомендацию по разработке и применению комплексных мер реструктуризации задолженности, выстраиваемых на индивидуальной оценке финансового положения каждого заемщика. В частности, кредитным организациям предлагается предусматривать в реструктуризационных пакетах возможность отказа от применения отдельных условий кредитного договора, усугубляющих финансовую нагрузку на заемщика, а также опции смягчения или полного списания задолженности в исключительных случаях — при подтвержденном наличии у гражданина другого жилого помещения и критическом ухудшении его социально-экономического положения, указала Мария Творогова.
Поощрение кредитных организаций к реализации гибких мер показывает стремление минимизировать негативные социальные последствия и предотвратить увеличение числа банкротств среди физических лиц. Банк России отдельно указывает, что факт реструктуризации задолженности не должен фиксироваться кредитными организациями и бюро кредитных историй в качестве негативного события при оценке кредитоспособности заемщика, что позволяет гражданам сохранить устойчивый кредитный рейтинг, несмотря на временные финансовые затруднения. Осуществляемые меры направлены на поддержку населения, пострадавшего от кризисных процессов в строительном секторе, а также на укрепление общей финансовой устойчивости банковской системы, пояснила она.
Выбранная регулятором стратегия свидетельствует о высокой адаптивности и ответственности в условиях макроэкономической нестабильности. В контексте антикризисных мер эти подходы могут рассматриваться как важный шаг в сторону более гибкой и созидательной экономической политики, способной адаптироваться к изменчивым условиям и защищать основные социальные и экономические права граждан. Данные меры обеспечивают баланс между необходимостью финансовой стабильности банков и защитой прав заемщиков, что способствует укреплению общественного доверия к финансовой системе в целом. Таким образом, текущая позиция Банка России представляет собой важный инструмент антикризисного управления в сфере кредитования ИЖС, обеспечивающий защиту интересов заемщиков и снижение системных рисков. Однако практическое применение таких рекомендаций на стороне банков остается под большим вопросом.
По словам Ольги Стариковой, старшего юриста BFL | Арбитраж.ру, несмотря на высокие рыночные ставки на ипотеку, идея строительства частного дома остается привлекательной для многих семей.
С распространением с марта этого года на ипотечные кредиты под ИЖС механизма эскроу-счетов подобные сделки стали более безопасны для заемщиков, указала она, однако необходимо было предпринять шаги для защиты тех, кто уже пострадал от действий недобросовестных подрядчиков, срывающих сроки строительства, и Банк России не мог не отреагировать на этот запрос.
Сам факт появления информационного письма, где регулятор рекомендовал снижать финансовую нагрузку на пострадавших заемщиков и представил перечень соответствующих мер, безусловно, положителен. В этом видится и определенная справедливость, ведь часть вины за то, что дом не построен в срок, лежит и на банках, недостаточно внимательно оценивающих благонадежность застройщиков.
Поэтому подход ЦБ, предполагающий возможность реструктуризации долга на более длительные сроки, снижение или, по крайней мере, неувеличение ставки в ситуации, когда срок строительства истек, а дом так и не построен, представляется весьма разумным. Еще один немаловажный плюс для добросовестного заемщика – рекомендация не учитывать реструктуризацию долга по кредиту на ИЖС в качестве фактора, ухудшающего его кредитную историю. Недостатки письма ЦБ кроются в размытости формулировок. Так, к примеру, регулятор не раскрывает, что именно включается в «особые случаи», при которых банк может частично или полностью простить заемщику долг, а ведь для должника это наиболее желанный сценарий развития событий.
Очевидно, что все решения о конкретных способах реструктуризации, о том, кто и какой степени вправе претендовать на снижение долговой нагрузки, отданы регулятором на усмотрение банков. Каким образом банки реализуют рекомендации ЦБ, предсказать сейчас сложно. Как минимум им предстоит найти баланс между собственным финансовым интересом и необходимостью предотвратить дефолт заемщиков, заключила она.
