Спрос достиг максимума за десять лет и подстегнул повышение арендных ставок до 11,4% за полгода.
Совокупный объем спроса на московские офисы в первом полугодии текущего года достиг 646 тыс. кв. метров, что на 9,1% выше, чем годом ранее. Это рекордный показатель за последние десять лет, сообщает CRE, ссылаясь на данные исследования консалтинговой компании Ricci.
Около 70% всех сделок с офисами составила аренда, однако до конца года должны быть закрыты несколько анонсированных крупных сделок, и баланс может измениться, говорят эксперты Ricci.
Еще один характерный актуальный тренд — рост числа сделок в формате shell&core. Это такой вариант, когда арендатор получает помещение, подготовленное к чистовой отделке. Это пустое пространство он может легко адаптировать под свои требования.
Во втором квартале 2024 года доля арендованных помещений в состоянии shell&core составила 13%, что на 8 п.п. выше аналогичных показателей за последние два года.
Одна из причин в том, что количество доступных офисных площадей с отделкой, особенно в крупном сегменте, сокращается, поясняют эксперты. Собственники все чаще стремятся сэкономить на отделке, во многом из-за постоянного подорожания стройматериалов.
Кроме того, крупные компании заинтересованы в том, чтобы обустроить помещения по своему усмотрению, поэтому они во многом формируют спрос на формат shell&core.
Среди таких компаний много производственных, которых Ricci называет основными двигателями спроса: на них пришлось 15% всех сделок по итогам полугодия. Это, в частности, приобретение «Полипластом» бизнес-центра «Красные Ворота» площадью 9 тыс. кв. метров и аренда компанией Haval 5 тыс. «квадратов» в бизнес-центре «Парк Хуамин».
На втором месте (14% сделок) — компании, которые приобретают офисы для модернизации и сдачи в аренду. Это привело к перераспределению структуры спроса по классам, в частности к увеличению доли класса В до 27% (на 17 п.п.) год к году.
Новое строительство не поспевает за беспрецедентным спросом, несмотря на то, что совокупный ввод новостроек по итогам полугодия (330 тыс. кв. метров) оказался более чем втрое выше прошлогоднего уровня. Мало того, это на 16,5% больше, чем было сдано за весь 2023 год.
До конца года запланировано сдать еще около 750 тыс. офисных «квадратов», из них 93% относятся к классу А.
В итоге 2024 год поставит рекорд по приросту новых площадей с 2014 года.
Однако на рынок из этого объема попадет не много: большая часть строящихся объектов уже реализована в нарезку и целиком или же строится под размещение штаб-квартир.
«В результате объем свободных офисных площадей в строящихся объектах, находящихся в процессе реализации на протяжении нескольких лет, заметно уменьшился», — поясняют эксперты Ricci.
С начала года доля свободных площадей в бизнес-центрах снизилась на 3,1 п.п., до 5,8%, что стало абсолютным минимумом за последние десять лет.
Результат — рост арендных ставок. В классе А они увеличились в сравнении с декабрем 2023-го на 4,8%, в классе В+ — на 11,4%, в классе В — на 6,3%.
И это не предел: ставки продолжат расти на фоне дефицита предложения, прогнозируют аналитики Ricci.
