В 2024 году Ларису Мореву признали банкротом, а ее квартиру в Санкт-Петербурге выставили на торги в качестве залогового имущества. Начальная цена была установлена в размере 12 млн рублей, хотя ранее суд при обращении взыскания определил рыночную стоимость квартиры в 21,4 млн рублей. Победителем торгов стала Марина Орлянская, заключившая договор купли-продажи за 15 млн рублей. Лариса Морева обратилась в суд с заявлением о признании торгов недействительными, указав на заниженную цену, ограничение доступа покупателей и аффилированность участников. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявления, не усмотрев существенных нарушений и не доказав аффилированности. Лариса Морева обратилась в Арбитражный суд Северо-Западного округа, который указал, что занижение цены вдвое и ограничение доступа потенциальных покупателей являются существенными нарушениями, а финансовый управляющий обязан был обратиться с разногласиями по цене (А56-114781/2023).
Фабула
Суд признал Ларису Мореву банкротом из-за задолженности перед ПАО «Норвик Банк» по кредитному договору в размере 3,3 млн рублей. Квартира Ларисы Моревой была обременена залогом, при этом стоимость залогового имущества была определена в размере в 6,2 млн рублей.
В 2025 году на сайте ЕФРСБ было опубликовано сообщение о реализации квартиры на торгах с начальной ценой 12 млн рублей. К сообщению управляющий приложил положение о продаже, утвержденное залоговым кредитором. При этом при рассмотрении дела в суде общей юрисдикции рыночную стоимость квартиры определили в 21,4 млн рублей.
В июне 2025 года финансовый управляющий Константин Харченко провел торги, победителем которых стала Марина Орлянская, заключившая договор купли-продажи на 15 млн рублей.
Лариса Морева обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании договора недействительным. Заявительница указала на реализацию имущества по заниженной цене, непредоставление потенциальным покупателям полной информации и аффилированность покупателя с финансовым управляющим.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления. Апелляционный суд оставил решение без изменения. Лариса Морева обратилась в Арбитражный суд Северо-Западного округа, настаивая на занижении цены, отсутствии информации о предмете торгов и аффилированности участников.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении заявления. Суд указал, что у финансового управляющего отсутствовала обязанность проводить оценку квартиры, так как рыночную стоимость определил залоговый кредитор в положении, опубликованном на ЕФРСБ.
Суд указал на недоказанность возможности реализации квартиры по большей цене и ограничения доступа потенциальных покупателей к торгам. Также суд не усмотрел существенных нарушений процедуры и отклонил доводы об аффилированности участников торгов.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд оставил определение суда первой инстанции без изменения. Апелляция отметила, что излишне высокая начальная цена реализации ограничила бы круг потенциальных участников торгов.
Суд указал, что фактическая аффилированность участников торгов сама по себе не влечет их недействительности, а торги были проведены в соответствии с условиями положения о продаже.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что нарушения, которые могут повлечь признание торгов недействительными, должны являться существенными и очевидно влиять на результат торгов. Кассация сослалась на пункт 71 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50, согласно которому нарушения признаются существенными, если они повлияли на результаты торгов и привели к ущемлению прав истца. Установление заведомо и существенно заниженной цены реализации имущества является существенным нарушением, поскольку позволяет приобрести имущество по цене, не соответствующей рыночной стоимости.
Окружной суд установил, что в материалы дела представлены доказательства искусственного ограничения финансовым управляющим круга лиц, участвующих в торгах. Кассация указала на переписку с потенциальными участниками торгов, из которой следует, что в ответ на запросы о характеристиках объекта финансовый управляющий предоставлял лишь выписку из ЕГРН, которая не содержит всех запрашиваемых сведений. Для обеспечения доступа широкого круга лиц сведения о реализации имущества могли быть опубликованы в иных изданиях, предназначенных для публикации сведений о реализации объектов недвижимости, однако такие публикации отсутствовали, подчеркнул суд округа.
Также материалами дела подтверждаются доводы Ларисы Моревой о том, что при проведении реализации имущества в результате действий финансового управляющего был ограничен доступ потенциальных покупателей для участия в торгах. Это привело к нарушению порядка формирования надлежащей цены реализации имущества, соответствующей реальному спросу на него. Несмотря на преимущество залогового кредитора при определении условий реализации предмета залога, право определять условия реализации не является безусловным.
У лиц, участвующих в деле, в соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 закона «О банкротстве» имеется право на обращение о разрешении разногласий с залоговым кредитором относительно условий реализации залогового имущества. Установление залоговым кредитором начальной цены реализации имущества практически вдвое меньше, нежели было определено судом при обращении взыскания на имущество, в отсутствие видимой экономической причины должно было явиться основанием для обращения добросовестного финансового управляющего с разногласиями. Финансовый управляющий указанное право, которое также является и обязанностью, не реализовал.
Итог
Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил акты нижестоящих судов и признал недействительным договор купли-продажи, заключенный с покупателем квартиры Мариной Орлянской. Окружной суд обязал Орлянскую возвратить в конкурсную массу должника квартиру и взыскал с Ларисы Моревой в пользу Марины Орлянской 15 млн рублей.
Почему это важно
Суд указал, что предоставление лишь выписки из ЕГРН в ответ на запросы о характеристиках квартиры и отсутствие публикаций в иных профильных изданиях не обеспечивают конкурентность торгов. Не менее важно, считает Диана Хурумова, старший юрист адвокатского бюро «КАЛОЙ.РУ», что кассация фактически возложила на финансового управляющего обязанность инициировать разногласия с залоговым кредитором, если установленная им начальная цена явно и существенно ниже рыночной или определенной судом при обращении взыскания. Пассивное следование положению залогового кредитора без проверки цены и обеспечения широкого доступа покупателей создает риск оспаривания торгов.
Суд в очередной раз напомнил, что свобода определения условий реализации для залоговых кредиторов не абсолютна и может быть ограничена контролем суда при явном занижении цены. Вместе с тем критерий «существенно заниженной цены» остается оценочным, что сохраняет неопределенность и риск различного применения в зависимости от конкретных обстоятельств. Кассация также отметила, что сама по себе фактическая аффилированность участников торгов не влечет недействительности, но в совокупности с ценовыми и информационными нарушениями усиливает вывод о недобросовестности.
Комментируемое постановление в очередной раз напоминает о необходимости соблюдения процедур проведения торгов и об ответственности управляющих за обеспечение их конкурентности, отмечает Диана Хурумова. Оно не создает универсального основания для отмены любой продажи ниже рыночной оценки, но показывает, что важное значение имеет совокупность всех обстоятельств.
Как считает Денис Попыркин, старший юрист инвестиционно-юридической компании H₂BO GROUP, судебный акт крайне интересен, поскольку повышает стандарт поведения управляющего, продающего недвижимость на торгах. А именно вменяет ему две обязанности по информированию потенциальных покупателей, которые законом прямо не закреплены. Во-первых, говорит Денис Попыркин, суд обратил внимание, что в некоторых случаях стандартных публикаций «Коммерсанта» и Федресурса недостаточно. Управляющий должен оценить, не требуются ли дополнительные публикации в иных изданиях, посвященных реализации объектов недвижимости. Данный подход ранее поддерживался и другими окружными судами (например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 23.09.2026 по делу № А03-2902/2020), напоминает эксперт.
Во-вторых, если потенциальные участники торгов спрашивают о характеристиках объекта, то скинуть в ответ выписку ЕГРН недостаточно. К сожалению, суд не стал уточнять, какие еще сведения обязательны к предоставлению . Но можно предположить, что в зависимости от контекста речь может идти о фотографиях объекта изнутри, документах о ресурсоснабжении и т.д. В обоих случаях нарушение требования может быть признано ограничением доступа потенциальных покупателей к торгам и, как следствие, привести к признанию торгов недействительными.
Таким образом, судом сделан очередной шаг в сторону конкретизации «абстрактных» принципов добросовестного и разумного поведения управляющего. Подчеркнута недопустимость формального отношения к исполнению управляющим информационных обязанностей при организации торгов, что заслуживает безусловной поддержки, заключает Денис Попыркин.
