Активность инвесторов на рынке коммерческой недвижимости к концу 2024 г. начала снижаться, констатируют эксперты, опрошенные изданием CRE. Игроки почти не покупают недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду, так как заемные деньги очень подорожали, отмечает Олег Тадтаев, старший инвестиционный менеджер Metrika Investments. По той же причине девелоперы переориентировались на продажу объектов в розницу.
Помимо высокой стоимости кредитов, в каждом сегменте есть специфические факторы, приводящие к охлаждению инвесторов. Например, Ольга Кашкарова, инвестиционный директор ГК «Ориентир», ожидает в 2025 г. замедления темпов нового строительства складов, связывая это, в частности, с тем, что компании e-commerce, на которые сейчас приходится более 50% спроса, в ближайшие годы сосредоточатся на оптимизации и повышении эффективности логистики.
Однако вложения в покупку складов, по ее убеждению, остаются одним из самых эффективных инструментов для инвесторов.
«На горизонте 10–15 лет покупка объектов выглядит более привлекательной с точки зрения инвестиций, чем аренда по текущим рыночным ценам с учетом индексации», – комментирует Ольга Кашкарова.
В офисном сегменте к влиянию высокой ключевой ставки на рынок добавляется реализация спроса, накопившегося еще с ковидных времен, отмечает управляющий партнер сети гибких офисов SOK Ирек Аллаяров. По его мнению, в 2023–2024 гг. рынок «отыгрывал все, что потерял в ковидное время и в 2022 г.».
«Это связано не только с тем, что бизнес в целом развивается, но и с тем, что растет уровень требований у сотрудников компаний-резидентов. Запрос HR звучит так: люди хотят работать в хороших локациях, в красивых зданиях с развитой инфраструктурой, гибким графиком», – поясняет Ирек Аллаяров.
Это стало причиной роста ставок аренды в 2024 г. на 30–40%. Потенциал такого спроса небесконечен, он уже близок к удовлетворению. Однако на это накладывается формирование нового отложенного спроса, связанного уже с дефицитом строительства современных офисов из-за дороговизны кредитов. В результате цены на офисные помещения будут дорожать.
На 2025 г. Ирек Аллаяров прогнозирует повышение минимум на 15–20%. В отдельных локациях рост достигнет 30%, добавляет руководитель офисного департамента агентства коммерческой недвижимости Invest7 Ксения Харкевич.
Перспективными, но пока практически не известными в России объектами для инвестиций Виталий Можаровский, партнер Alumni Partners, называет, например, создание коммерческих кампусов для студентов, а также проекты для круглосуточного или дневного пребывания пожилых людей, нуждающихся в общении и уходе.
В целом же инвестиции в коммерческую недвижимость останутся надежным способом приумножить капитал, убеждены эксперты.
«В ближайшие годы спрос на коммерческую недвижимость продолжит расти за счет развития инфраструктуры и увеличенной численности населения мегаполисов. Для тех, кто ищет стабильные и перспективные инструменты, вложение в офисы, стрит-ритейл или складские помещения формата light industrial, станет оптимальным выбором», – считает Глеб Котов, частный брокер по коммерческой недвижимости.
По его оценке, доходность таких активов начинается от 10–20% годовых, в зависимости от сегмента и характеристик конкретного объекта. Окупаемость – десять лет. Для сравнения: доходность инвестиций в жилье – от 5%, окупаемость – 20 лет.
Это объясняется высокими ставками аренды в сегменте офисов и стрит-ритейла, где арендаторы готовы платить больше за удобные и проходные места. Среднегодовая доходность ликвидной коммерческой недвижимости составит 10–12% годовых за вычетом налогов», – говорит Глеб Котов.
