С начала текущего года до середины мая складской рынок России привлек 50 млрд рублей инвестиций. Это вдвое больше, чем годом ранее, подсчитали эксперты компании IBC Real Estate. Данный показатель является максимальным с 2000 года. Причем в основном вложения 2024 года произведены компаниями, которые занимаются формированием фондов недвижимости и их управлением.
Так, половину всего объема инвестиций обеспечили две компании — («Современные фонды недвижимости» (продажа объекта PNK Парк МКАД-М4) и Central Properties (проект строительства складского комплекса в Нижнем Новгороде для компании OZON). Обе они управляют недвижимостью в составе закрытых паевых инвестфондов (ЗПИФ).
За первые три месяца этого года спрос на складскую недвижимость достиг почти 700 тыс. кв. метров. Особенно активно он растет в регионах, где стремительно развиваются маркетплейсы и продуктовые сети, говорят в Nikoliers. Так, если в Москве за первый квартал было совершено сделок в логистическом сегменте на 275 тыс. кв. метров, в Санкт-Петербурге — лишь на 60 тыс., то в регионах — на 357 тыс. «квадратов».
«В формате build-to-suit основные интересанты — компании из сферы дистрибуции, в спекулятивном — производственные организации, которые также активно покупают блоки в комплексах light industrial», — отмечают эксперты Nikoliers.
«Сейчас хорошее время для того, чтобы инвестировать в склады», — уверен Марко Пёч, директор департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Он пояснил, что у России огромный потенциал в наращивании складских мощностей. Сегодня незанятыми остаются лишь 0,5-0,8% объектов, в то время как «в мире вакантность на уровне 7% считается хорошей для инвесторов».
«Потенциальный региональный спрос на складские мощности в течение ближайших трех лет составит около 10 млн кв. метров», — прогнозирует Марко Пёч.
По его данным, стоимость строительства среднестатистического склада класса А площадью около 20 тыс. кв. метров составляет 66 тыс. рублей за «квадрат», и эти расценки будут только расти. Доходность девелопера, который сегодня вкладывается в строительство складов, эксперт оценивает в 16-17% годовых. Это достаточно высокий показатель, поэтому склады набирают популярность в качестве инструмента ЗПИФ.
«Если вам сегодня предлагают снять склад за 8-8,5 тыс. рублей — берите! Потому что рынок для девелопера очень хороший, и ему не надо снижать ставки», — советует Марко Пёч.
К концу года средняя ставка по РФ достигнет 10 тыс. рублей за кв. метр в год, считают многие эксперты.
Впрочем, не все согласны с такими прогнозами. Так, Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP, отмечает, что, несмотря на сохранение дефицита складских площадей, в течение года произойдет стабилизация ставок аренды на уровне 9,6-9,9 тыс. рублей за кв. метро, так как «уровень выше уже не работает».
«Не все арендаторы смогут выдерживать такие ставки, плюс ко всему это не выгодно инвесторам в перспективе», — рассуждает Антон Алябьев.
Тем не менее все эксперты сходятся во мнении, что склады сегодня — самый интересный для инвесторов сегмент коммерческой недвижимости. Этот сегмент занимает 21% в структуре инвестиционных вложений, по версии IBC Real Estate, уступая только жилью (48%). На третьем месте — торговая недвижимость (15%), на четвертом — офисная (11%), замыкает рейтинг — гостиничная (5%).
