Но доля свободных торговых площадей продолжает сокращаться. За первые шесть месяцев 2024 года в Москве и ее городах-спутниках открылось почти в два раза больше торговой недвижимости, чем за весь 2023-й. Таковы данные компании Nikoliers. Ее эксперты подсчитали, что с начала текущего года в столичном регионе было открыто семь ТЦ общей арендопригодной площадью 99,6 тыс. кв. метров. Прошлый год показал антирекорд за 20 лет: на рынке прибавилось только четыре объекта общей площадью 50,7 тыс. кв. метров. Причем почти все они (46,3 тыс. «квадратов») были введены в первом полугодии.
Такая динамика связана, прежде всего, с тем, что в предыдущие годы многие проекты ТЦ были заморожены, поясняют эксперты.
«Порядка 90% объектов, которые до сих пор не ввелись, начинали строиться до 2022 году. Ограниченный запуск новых проектов вызван сочетанием нескольких факторов: дефицитом подходящих для строительства торговых центров земельных участков в Москве, увеличением себестоимости строительства на фоне отсутствия массового роста ставок аренды в торговом сегменте, что существенно снижает рентабельность реализации проектов, а также высокой ключевой ставкой и стоимостью кредитов под строительство новых объектов», — говорят в Nikoliers.
По итогам 2024 года, учитывая анонсированные девелоперами проекты, объемы торговой недвижимости столицы и пригородов могут увеличиться на 28 объектов совокупной площадью 402,4 тыс. кв. метров. Однако аналитики Nikoliers не исключают, что сроки ввода части проектов будут перенесены.
Несмотря на прибавление в полку ТЦ, свободные площади в комплексах продолжают сокращаться. Так, если к началу 2023 года незанятыми оставалось в среднем 14,9% торговых помещений, к концу 2023-го — 10%, то сейчас лишь 7,2%. Это говорит о высоком спросе со стороны арендаторов, который, в свою очередь, является реакцией на растущую покупательскую активность населения. К концу года показатель вакантности достигнет 7%, прогнозирует Анна Никандрова, партнер Nikoliers.
В течение 2024-2026 годов девелоперы намерены сдать в эксплуатацию около 968 тыс. кв. метров торговой недвижимости в Москве и пригородах. Причем только 48% ее придется на отдельные ТЦ, а остальное — помещения в составе многофункциональных и жилых комплексов.
«В ближайшие несколько лет мы будем наблюдать ограниченный ввод новых проектов, так как при текущей ключевой ставке усложняется финансирование девелоперских проектов и инвестиции в новые торговые объекты становятся менее привлекательными», — комментирует Анна Никандрова.
ТЦ реализуются только в аренду, поэтому стимулировать их строительство может лишь существенный рост арендных ставок. А это зависит, прежде всего, от экономической ситуации в стране, поясняет эксперт. Высокие ставки по банковским кредитам ограничивают девелоперов как в торговом, так и в других сегментах коммерческой недвижимости. Но в отношении офисов и складов популярными являются такие инструменты финансирования, как привлечение частных инвесторов, строительство объекта под конкретного заказчика. Торговые центры строятся, как правило, для сдачи в аренду, а не для продажи, поэтому их зависимость от условий кредитования сильнее.
«Текущие масштабные планы российского ритейла по экспансии в условиях дефицита качественных площадей могут стать стимулом для девелоперов для принятия решения о старте новых проектов, однако в текущей экономической ситуации необходимым условием для нового девелопмента является подтвержденная со стороны арендаторов увеличенная ставка аренды площадей», — говорит Анна Никандрова.
