ООО «УКС-4» и Правительство Москвы заключили инвестиционный контракт на строительство многоквартирного дома. После ввода объекта в эксплуатацию возник спор о распределении жилых и нежилых помещений. ООО «УКС-4», которое в дальнейшем было признано банкротом, оплатило коммунальные платежи за период с 10 марта 2017 г. по 31 августа 2021 г. и обратилось в суд с иском о взыскании с Правительства Москвы половины этих расходов. Суды трех инстанций отказали в иске, указав, что в спорный период за Правительством Москвы не было зарегистрировано право собственности. Суды также отметили, что истец не представил расчет платежей по нежилым помещениям. В кассационной жалобе ООО «УКС-4» указало, что обязанность по оплате коммунальных услуг не связана с регистрацией права, а возникает в силу закона. Также истец представил расчет и сослался на уклонение ответчика от приемки помещений. ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело № А40-8823/2023).
Фабула
ООО «УКС-4» и Правительство Москвы заключили инвестиционный контракт на строительство многоквартирного дома. После ввода объекта в эксплуатацию возник спор о распределении жилых и нежилых помещений. ООО «УКС-4», которое впоследствии было признано банкротом, оплатило коммунальные платежи за период с 10 марта 2017 г. по 31 августа 2021 г. в размере 9 млн рублей и обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании половины этих расходов с Правительства Москвы.
Суды трех инстанций отказали в иске. ООО «УКС-4» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд отказали ООО «УКС-4» в иске. Суды исходили из того, что в спорный период право собственности Москвы на помещения не было зарегистрировано, а значит, у города не было обязанности нести расходы на их содержание.
Суды указали, что истец препятствовал регистрации права, не подписывая акт реализации инвестконтракта. Кроме того, ООО «УКС-4» не представило расчет платежей по нежилым помещениям.
Арбитражный суд Московского округа согласился с выводами нижестоящих судов. Суд отметил, что в рамках дела о банкротстве истца было установлено, что объект находился в долевой собственности. Однако доказательств передачи спорных помещений городу и пользования ими в период с 10 марта 2017 г. по 31 августа 2021 г. не представлено.
Окружной суд обратил внимание, что судебные акты о разделе помещений вступили в силу позже предъявляемого периода, а право собственности Москвы на момент рассмотрения спора не зарегистрировано из-за приостановки регистрационных действий.
Что думает заявитель
В кассационной жалобе ООО «УКС-4» указало, что обязанность по оплате коммунальных услуг не связана с регистрацией права собственности, а возникает в силу закона. По мнению заявителя, право общей долевой собственности на объект у истца и города Москвы возникло независимо от госрегистрации, что подтверждается судебными актами по делу о банкротстве истца.
Заявитель сослался на ст. 249 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ, по которым участник долевой собственности обязан нести расходы соразмерно своей доле, независимо от факта пользования имуществом.
ООО «УКС-4» также указало, что представило расчет платежей и ссылалось на уклонение Правительства Москвы от приемки помещений. По мнению заявителя, город не регистрировал право и не принимал помещения по обстоятельствам, за которые сам отвечает, а именно из-за выдвижения необоснованных требований о передаче излишней площади.
Заявитель отметил, что направлял ответчику подписанные акты и ключи, но город не подписал документы даже после вступления в силу судебных актов о распределении помещений.
Что решил Верховный Суд
Судья Верховного Суда РФ Н.С. Чучунова сочла доводы заявителя заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществлялось ООО «УКС-4» в рамках инвестиционного контракта, заключенного до 1 января 2011 г. с Администрацией Наро-Фоминского района (позднее – Правительством Москвы) и предусматривающего распределение площади объекта между сторонами, признается долевой собственностью ООО «УКС-4» и Правительства Москвы до момента государственной регистрации права собственности на этот объект. Возведенный объект в силу закона находится в их долевой собственности и помещения объекта являются долевой собственностью сторон контракта вне зависимости от госрегистрации права собственности.
Как собственники помещений в возведенном многоквартирном доме, ООО «УКС-4» и Правительство Москвы в силу прямого указания закона обязаны нести расходы по содержанию принадлежащих им помещений, в том числе по оплате коммунальных услуг, а также участвовать в расходах по техническому обслуживанию дома и содержанию общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности независимо от фактического использования помещений, с момента возникновения права собственности на них.
Раздел инвестиционного объекта между ООО «УКС-4» и Правительством Москвы был осуществлен вступившими в законную силу судебными актами по делу о банкротстве ООО «УКС-4». Однако во исполнение этих судебных актов сторонами до сих пор не подписаны в двухстороннем порядке акты о реализации инвестиционного проекта и приема-передачи помещений. Но поскольку объект до госрегистрации признается их долевой собственностью в силу закона, ООО «УКС-4» и Правительство Москвы обязаны нести расходы на содержание своих долей.
Вступившими в силу судебными актами с ООО «УКС-4» как инвестора были взысканы и им оплачены расходы по содержанию и ремонту общего имущества, плата за жилые помещения и коммунальные платежи по требованиям управляющих компаний за период с 10 марта 2017 г. по 31 августа 2021 г. Поэтому ООО «УКС-4» вправе предъявить Правительству Москвы требование о возмещении понесенных расходов пропорционально доле города в праве собственности на общее имущество. Иначе на стороне Правительства Москвы возникнет неосновательное обогащение.
В обоснование требований ООО «УКС-4» представило расчеты задолженности по каждому из помещений, переданных Москве, со ссылками на судебные решения, детализирующие суммы, объекты и основания взыскания платы, квитанции о начислении коммунальных услуг и платежки, подтверждающие оплату.
Суды трех инстанций не приняли во внимание обстоятельства, установленные вступившими в силу судебными актами, не оценили должным образом доводы и доказательства ООО «УКС-4», что привело к неверному применению норм материального и процессуального права.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Павел Бирюков, советник «NOVATOR Legal Group», отметил, что позиция Верховного Суда по делу не произвела в судебной практике потрясений.
Отменяя решения трех инстанций, Верховный Суд РФ установил, что в результате произведенных капитальных инвестиций правовая неопределенность в отношении собственника имущества отсутствует. Собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества независимо от соблюдения формальных процедур, таких как факт государственной регистрации или принятие имущества по акту. Переложить эту обязанность нельзя, ведь, несмотря на отсутствие регистрации, собственник, в отличие от независимых третьих лиц, которые вынуждены руководствоваться лишь открытыми данными, осведомлен о своем положении как собственник имущества. Он в равной степени несет как права, связанные с ним, так и обязанности и не может отказаться от содержания своего имущества. Безусловно, данное определение привносит правовую определенность для участников гражданского оборота и ведет к формированию устойчивой судебной практики. Считаю, что такая практика благотворно сказывается на гражданском обороте и продолжает текущую тенденцию по данному вопросу.
Верховный Суд указал на ошибки судов нижестоящих инстанций, которые не учли, что на банкрота было необоснованно возложено бремя несения расходов на содержание объектов, находящихся в долевой собственности. Такая ситуация привела к возложению на конкурсную массу дополнительных расходов, в то время как второй собственник получил неосновательное обогащение. Направление дела на новое рассмотрение направлено на восстановление нарушенного баланса интересов сторон и принципа равенства долевых собственников.
Ольга Костькова, партнер, руководитель юридической практики компании «FINCOM group», подчеркнула, что в рассматриваемом деле ВС РФ обратил внимание на следующее важное для арбитражных управляющих, конкурсных кредиторов и инвесторов обстоятельство: в силу законодательства об инвестиционной деятельности объекты инвестиционной деятельности признаются долевой собственностью.
Из этого следует вывод, что такой объект целиком не может войти в конкурсную массу, вне зависимости от наличия государственной регистрации прав иных лиц на момент введения соответствующей процедуры. За указанным выводом следует “железное” правило об обязанности любого участника долевой собственности нести расходы по ее содержанию, что предусмотрено и нормами ГК РФ, и нормами ЖК РФ. В данном случае ВС РФ восстановил баланс интересов кредиторов и инвесторов, так как с учетом осуществленного на основании решения суда раздела объекта инвестиционной деятельности, отказ во взыскании расходов фактически означал бы несение таковых исключительно за счет конкурсной массы, которая по факту указанными объектами не приросла.
