Застройщик ООО «ЖК АРС-Аврора» обанкротился, так и не успев достроить многоквартирный жилой дом. После чего дольщики стали в рамках дела о банкротстве включать свои денежные требования в реестр банкрота. Однако в декабре 2020 года суд удовлетворил заявление ООО «Альфастройкомплекс» о намерении стать приобретателем участка с объектом незавершенного строительства (ЖК готовностью 65%), и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства. Дольщик Татьяна Князева попросила суд трансформировать свое ранее включенное в реестр ООО «ЖК АРС-Аврора» денежное требование в размере 3,8 млн рублей и включить это требования в реестр требований о передаче жилого помещения (двухкомнатной квартиры). Суды трех инстанций заявление Князевой отклонили. Однако Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А32-1070/2017).
Фабула
ООО «ЖК АРС-Аврора», занимавшееся строительством многоквартирного жилого комплекса, было признано банкротом. К должнику был применен параграф 7 главы IX закона о банкротстве.
Татьяна Князева (дольщик) вначале попросила суд включить в реестр ее требования в размере 15,6 млн рублей (договоры участия в долевом строительстве с приобретением соответственно жилого и нежилого помещений).
В апреле 2018 года суд включил требование Князевой в размере 3,8 млн рублей основного долга в третью очередь реестра, а требование в размере 11,7 млн рублей основного долга – в четвертую очередь реестра.
Впоследствии в реестр были внесены изменения: требование Татьяны Князевой в размере 11,7 млн рублей следует учитывать как обеспеченное залогом имущества должника (определение от 03.12.2021).
В декабре 2020 года суд удовлетворил заявление ООО «Альфастройкомплекс» о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями – объектом незавершенного строительства (многоэтажный жилой комплекс площадью 59,8 тыс. кв. м, 65% готовности), и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Суд также определил размер денег, необходимый для перечисления приобретателем должнику для передачи прав и обязанностей застройщика.
В марте 2021 году ООО «Альфастройкомплекс» были переданы имущество и обязательства застройщика по передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв. м на общую сумму 364,2 млн рублей участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений должника.
После передачи прав застройщика в пользу ООО «Альфастройкомплекс» Татьяна Князева обратилась в суд с заявлением о трансформации требований в реестре требований кредиторов должника путем исключения из третьей очереди реестра денежных требований своего требования в размере 3,8 млн рублей, уплаченных по договору участия в долевом строительстве, и включении этого требования в реестр требований о передаче жилого помещения (двухкомнатной квартиры).
Суды трех инстанций отклонили требование Татьяны Князевой. После чего Князева пожаловалась в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суды первой и апелляционной инстанций, с выводами которых согласился суд округа, исходили из передачи прав застройщика в пользу общества «Альфастройкомплекс» и перечисления последним денег (в том числе за спорную квартиру) на специальный счет должника.
При этом суды сочли, что Князева отказалась от исполнения договора долевого участия в строительстве, предусматривавшего передачу жилого помещения, и имеет к должнику денежное требование.
Что думает заявитель
Князева настаивает на том, что ее воля была направлена на получение в собственность оплаченной по условиям договора квартиры. Ссылаясь на подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве, заявитель считает, что она является участником строительства, в связи с чем ее требование в размере 3,8 млн рублей входит в состав обязательств, подлежащих передаче обществу «Альфастройкомплекс» в соответствии со статьей 201.15-2 закона о банкротстве. О том, что данное требование учтено как денежное и не перешло к новому застройщику, ей стало известно после обращения к обществу «Альфастройкомплекс».
Что решил Верховный суд
Судья ВС Д.В. Капкаев счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного закона.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12; далее – постановление № 15510/12).
Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанный с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 закона о банкротстве).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве под участником строительства понимается в том числе физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежное требование.
По смыслу правовой позиции, изложенной в постановлении № 15510/12, положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.
По существу: в первоначально поданном в арбитражный суд заявлении Князева со ссылкой на договоры участия в долевом строительстве в отношении жилого и нежилого помещений просила о включении в реестр ее денежного требования.
Форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства. Требования в указанных вариантах изложения включаются в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов (пункт 3 статьи 201.4 закона о банкротстве).
Вывод: трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения в данном случае правовое положение Князевой не изменяет, объем принадлежащих ей прав не увеличивает.
По сути требование Князевой обусловлено тем, что новый застройщик (ООО «Альфастройкомплекс») после передачи ему прав и обязанностей должника отказался принять на себя обязательства перед ней как участником строительства.
Действуя добросовестно и оказывая взаимное содействие при передаче прав застройщика – банкрота (пункт 3 статьи 307 ГК), должник и ООО «Альфастройкомплекс» имели возможность выяснить характер и объем правопритязаний всех участников строительства, с которыми заключены договоры о предоставлении жилых помещений вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре, и, исходя из этого определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства.
В рассматриваемом случае доказательства волеизъявления Князевой на получение уплаченных по договору денег вместо передачи причитающейся ей квартиры отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд применительно к положениям статей 133 и 168 АПК должен был самостоятельно квалифицировать ее заявление как требование о понуждении приобретателя принять на себя обязательства перед Князевой по передаче ей жилого помещения. При этом ООО «Альфастройкомплекс» подлежало привлечению к обособленному спору в качестве ответчика.
Ссылка ООО «Альфастройкомплекс» на вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении его заявления о намерении стать приобретателем спорного объекта несостоятельна, поскольку наличие данного судебного акта не препятствует последующей корректировке инвестиционного плана нового застройщика.
Итог
Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Адвокат коллегии адвокатов Delcredere Александр Спиридонов отметил, что Верховный Суд РФ вновь акцентировал внимание на защите прав граждан – участников строительства.
«Ранее практика по трансформации требований была противоречивой: суды могли посчитать, что выбор заявителем денежного требования влечет автоматический отказ от требования натурального. В этом определении Верховный суд не только указал на возможность такой трансформации, но и отметил, что все риски, с ней связанные, лежат на новом застройщике. Прежде всего, это риск возможной корректировки инвестиционного плана в связи с трансформацией требования. Видимо, сюда же можно отнести и риск значительного удорожания объекта недвижимости – за время банкротства стоимость будущей квартиры может значительно превысить размер денежного требования. Более того, Верховный Суд предъявил довольно высокие требования к стандарту добросовестного поведения должника и нового застройщика – для исключения подобных споров они должны выяснять характер и объем правопритязаний всех участников строительства, вне зависимости от того, как их требования учтены в реестре.
Адвокат юридической компании Domino Legal Team Таисия Молькова отметила, что Верховный суд ожидаемо отменил судебные акты нижестоящих инстанций.
Законодательство, регулирующее банкротство застройщиков, исходит из приоритетной защиты прав граждан, не являющихся профессиональными инвесторами. Как правило, интерес граждан заключается в получении жилья. Однако на разных этапах процедуры банкротства перспективы его получения могут быть различными. Поскольку обманутые дольщики предвидеть итог процедуры не могут, затруднительным для них является также определение наиболее оптимального способа защиты своих прав. Суд «защитил» их права, указав, что форма изложения требования не может приводить к различиям в предоставлении дольщикам правовых гарантий. Такой подход соответствует складывающейся судебной практике и главной цели процедуры банкротства – максимальному удовлетворению требований кредиторов.
Руководитель екатеринбургского офиса юрфирмы Арбитраж.ру Артем Комсюков считает позицию Верховного суда РФ по этому делу очень интересной.
С одной стороны, действительно и введение положений о банкротстве застройщиков, и вся судебная практика последних лет направлены на максимальные защиту и удовлетворение требований граждан - участников долевого строительства. В данную парадигму полностью укладывается и настоящее определение. С другой стороны, пусть инвестиционный план и подлежит корректировке, но подобное "нет, не деньги, снова хочу квартиру" в перспективе ведет к тому, что строительные фирмы будут опасаться производить замену застройщика, потому что перспективы получения прибыли туманны. Да и вообще не будет уверенности в ее получении, поскольку неизвестно, сколько таких дольщиков передумает. На мой взгляд, подобное толкование ведет к тому, что даже Фонды защиты прав граждан - участников долевого строительства будут отказываться от достройки.
Юрист группы по банкротству АБ «Качкин и Партнеры» Екатерина Тульская отметила, что Определение ВС РФ по делу о банкротстве «ЖК АРС-Аврора» - это очередной пример толкования закона, не исходя из его буквы, а из смысла.
Отказавшись от договора долевого участия в строительстве, дольщик имеет только денежное требование к застройщику и формально, в ситуации, когда данное требование включено в реестр требований кредиторов, интерес дольщика считается защищенным. В то же время необходимо учитывать целевую направленность правил о передаче права достройки многоквартирного жилого дома другому застройщику, смысл которых состоит не столько в извлечении прибыли, сколько в выполнении принятых ранее на себя банкротом обязательств.
По словам Екатерины Тульской, в условиях банкротства первого застройщика усилия дольщика направлены на максимальное удовлетворение его требований, способ получения которого определяется исходя из финансового состояния должника.
«Выражая свою волю на расторжение договора и получение денежных средств, дольщик действует в условиях вынужденных обстоятельств (в частности, из предположения о том, что жилое помещение не может быть достроено), что соответствует презумпции разумности действий любого участника оборота. При передаче права достройки новому застройщику последний обязуется выполнить ранее взятые на себя банкротом обязательства. Учитывая, что интерес любого кредитора состоит в получении имущества в натуре – тем более это касается дольщиков как слабой стороны договора – изменившиеся обстоятельства не позволяют считать ранее выраженное волеизъявление на расторжение договора окончательным, что правильно подчеркнул ВС РФ, допустив замену денежного требования на требование о передаче жилого помещения», - отметила она.
Екатерина Тульская считает данное определение безусловным продолжением работы ВС РФ над устранением имеющихся в законе о банкротстве пробелов, наличие которых является характерной чертой правил, касающихся банкротства застройщика.
«В ближайшее время стоит ожидать появления практики нижестоящих инстанций в развитие указанной позиции, что должно положительно сказаться на общем уровне защищенности дольщиков», - подытожила юрист.
Советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова напомнила, что в целом банкротство застройщиков по процедуре сходно с иными видами банкротства, однако обладает рядом особенностей в силу того, что в качестве субъектов правоотношений присутствует большое количество специального вида кредиторов – физических лиц – непрофессиональных участников строительного рынка, права и интересы которых, прежде всего их конституционное право на жилище, должны быть защищены (при этом указанная защита должна строиться на принципах равенства).
При рассмотрении подобных споров встает несколько вопросов: во-первых, можно ли, расторгнув договор долевого участия в строительстве, перевести свое требование из реестра денежных требований кредиторов в реестр требований жилых помещений. И, во-вторых, несет ли новый застройщик, которому переданы права для завершения строительства, обязательства перед таким гражданином по передаче ему жилого помещения. В силу наличия специальных непрофессиональных кредиторов, суды, как правило, приравнивают их процессуальные права независимо от того, расторгли они свои договоры или нет, и стремятся обеспечить равную защиту их прав.
По словам Анны Жолобовой, в рассматриваемом судебном деле обращают на себя внимание следующие реперные выводы Верховного Суда РФ:
Цель банкротства застройщика - обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, как денежных требований, так и требований о передаче жилого помещения. Положение участников строительства является равным, вне зависимости от того, в каком реестре находятся требования.
При банкротстве застройщиков в приоритете находится защита интересов граждан как непрофессиональных инвесторов, участников рынка строительства.
Трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения правовое положение кредитора не изменяет, объем прав не увеличивает. Следовательно, является юридически возможной.
Анна Жолобова отметила, что впервые Суд констатировал идею равенства реестров (денежных требований и требований жилых помещений) в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 (дело Абрамова пр. «Экспресс»): реестры были признаны равными, за физическим лицом было признано право самостоятельно определять, в каком реестре он хочет состоять.
«Аналогичные выводы ВАС РФ в последующем закрепил и в Постановлении Президиума от 23.04.2013. № 13239/12 (Ковалев пр. Гагаринец). В настоящее время в Верховном Суде на рассмотрении находится подобный спор (Судебное заседание назначено на 04.04.2023, дело № А40- 245757/2015, застройщик – Объединенная строительная компания). Представляется, что при разрешении столь социально важного вопроса Суд также обеспечит единообразие практики и не допустит применения разных подходов в данной категории споров, связанных с защитой прав и интересов граждан», - рассказала Анна Жолобова.
