Бывшее советское общежитие в Подмосковье было вначале приватизировано, а затем передана в качестве вклада в уставный капитал ООО «Лесные поляны». Все это время в доме жили люди, с которыми заключены договоры бессрочного найма. Тем не менее после того как ООО «Лесные поляны» обанкротилось, дом оказался в конкурсной массе банкрота. Жильцы настаивают на исключении дома из конкурсной массы и его передаче в собственность администрации сельского поселения Ершовское. Нижестоящие суды заявление жильцов дома отклонили, но этим кейсом заинтересовался Верховный суд. В итоге Экономколлегия ВС отправила спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (дело А41-85213/2016).
Предыстория
В порядке приватизации государственного московского машиностроительного производственного предприятия «Коммунар» в 1997 году трехэтажный жилой дом в деревне Иваньево Московской области, являвшийся в то время общежитием, поступил в совместную собственность ОАО «ДУКС» и ГУП «Военно-строительное объединение МВД РФ».
В 2001 году этот дом был внесен в качестве имущества в уставный капитал ООО «Лесные поляны». И в 2006 году ООО «Лесные поляны» получило свидетельство о праве собственности на здание.
В 2016 году ООО «Лесные поляны» обанкротилось и дом был включен в конкурсную массу. Однако жильцы дома Ирина Забелина, Михаил Маслов, Марина Пахомова, Анастасия Мищланова и Светлана Савельева попросили суд исключить этот МКД из конкурсной массы банкрота и передать его администрации сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области.
Заявители указывают, что в 2012 году ООО «Лесные поляны», администрация с.п. Ершовское, ЗАО «Русстрой» и ЗАО «СеленаСтайл» заключили соглашение, по которому упомянутые организации обязались выполнить работы по приведению здания в состояние, отвечающее требованиям, предъявляемым к жилым зданиям,и затем передать его сельской администрации. А также выполнить работы по обустройству артезианской скважины и строительству газовой котельной для снабжения дома водой и теплом.
Стороны этого соглашения также договорились о переселении в реконструированное здание жильцов ветхого жилищного фонда, расположенного на участке с кадастровым номером 50:20:0080220:54, подлежащих переселению и зарегистрированных по месту жительства в указанном жилфонде.
Заявители также представили в материалы дела договоры, которые они заключили с ООО «Лесные поляны» в 2014 – 2016 годах, поименованные договорами бессрочного найма жилого помещения. Заявительница Марина Пахомова принесла в суд дополнительно справку о том, что она проживает в спорном здании с семьей с 2000-го года.
Представитель заявителей также сослался на выписку из госреестра, согласно которой право собственности на одну из квартир в доме зарегистрировано за Екатериной Черноситовой на основании решения Одинцовского горсуда Московской области от 15.06.2017 по делу № 2-4095/2017. Суд признал за Черноситовой, вселенной по ордеру от 12.09.2017, право собственности на квартиру в порядке приватизации жилого помещения.
Наконец, администрация с.п. Ершовское в сентябре 2020 года официально ответила, что предлагала конкурсному управляющему ООО «Лесные поляны» безвозмездно передать в муниципальную собственность спорный дом для дальнейшей его эксплуатации по целевому назначению. Однако переговоры с управляющим не привели к положительному результату. В настоящее время администрация реорганизована с утратой соответствующих полномочий.
Тем не менее, суды трех инстанций заявление жильцов дома о его исключении из конкурсной массы отклонили. Двое заявителей – Михаил Маслов и Светлана Савельева – подали кассационную жалобу в Верховный суд, который решил ее рассмотреть.
Что решили нижестоящие суды
Суды сослались на статьи 131, 132 закона о банкротстве и исходили из того, что право собственности на большую часть квартир в спорном объекте зарегистрировано за ООО «Лесные поляны», в связи с чем не усмотрели оснований для их передачи органу местного самоуправления, минуя процедуру реализации на конкурсных торгах.
В судебном порядке действия по передаче спорного имущества в уставный капитал ООО «Лесные поляны», как и его право собственности, не оспорены.
Суды также сочли, что права зарегистрированных и проживающих в здании граждан не нарушены, поскольку право бессрочного пользования на условиях договора найма никем из участвующих в деле лиц не оспаривается и новый собственник станет наймодателем на условиях ранее заключенных договоров.
Что думает заявитель
Заявители настаивают, что находящиеся в МКД квартиры не подлежат включению в конкурсную массу. К сложившимся отношениям должны применяться положения Жилищного кодекса о договоре социального найма.
Что думает судья Верховного суда
Судья Верховного суда И.В. Разумов счел доводы заявителей заслуживающими внимания и передал дело в СКЭС Верховного суда. Экономколлегия ВС отправила спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Спорное здание ранее принадлежало государственному предприятию «Коммунар» и использовалось им как общежитие.
Согласно части 1 статьи 7 закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в таких зданиях, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от дня передачи этих жилых помещений и от дня их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
ВС отметил, что по смыслу приведенной нормы граждане, проживающие в указанных жилых помещениях, в силу закона после передачи зданий муниципальному образованию считаются занимающими свою жилую площадь по договору социального найма, даже если с ними не был подписан документ, поименованный договором социального найма.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда РФ от 11.04.2011 № 4-П, нормы о договоре социального найма применимы к отношениям по пользованию жилыми помещениями и в том случае, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 года (после дня введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этого дня.
В заключенном в 2012 году соглашении с участием ООО «Лесные поляны», администрация с.п. Ершовское было указано, что на основании данного соглашения ООО «Лесные поляны» начало процесс передачи общежития в муниципальную собственность, который предварялся приведением здания в надлежащее состояние, реконструкцией и созданием инфраструктуры, необходимой для его обеспечения коммунальными услугами.
Интересно, что пояснения на заседании Экономколлегии дали жильцы дома. Светлана Савельева пояснила, что она в 1994 году была принята на работу в общество «ДУКС» (правопредшественник ООО «Лесные поляны») и ей как работнику в 2000 году предоставили общежитие. Из пояснений Ирины Забелиной следует, что она в апреле 2000 года была принята на работу в ООО «Лесные поляны» и в том же году компания предоставило ей жилое помещение. Согласие на регистрацию в общежитии по месту жительства ООО «Лесные поляны» длительное время им не давало и такое разрешение они получили только в 2016 году (непосредственно в преддверии банкротства ООО «Лесные поляны»), после чего встали на регистрационный учет.
Верховный суд сослался на то, что в частях 1 и 2 статьи 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище, недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища и одновременно обязанность органов государственной власти и местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права.
В рассматриваемом случае процедура передачи здания в муниципальную собственность не была завершена по обстоятельствам, за которые граждане не отвечают. При этом муниципальное образование совершало действия, необходимые для исполнения заключенного в 2012 году соглашения.
Владение жилым помещением выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище. Сам по себе факт возникновения на стороне ООО «Лесные поляны» имущественного кризиса и возбуждение в связи с этим дела о его несостоятельности, с учетом положений статьи 40 Конституции, не является обстоятельством, влияющим на возможности удовлетворения этой личной потребности. Данный факт не может и не должен приводить к снижению уровня правовых гарантий граждан, длительное время проживающих в жилых помещениях, имеющих разумные ожидания относительно того, что здание в итоге поступит в муниципальную собственность и их отношения трансформируются в отношения социального найма с правом приватизации помещений в соответствии с законом «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Это означает, что вопрос о судьбе помещений, расположенных в здании, должен был решаться судами так, как если бы ООО «Лесные поляны» надлежащим образом исполнило обязательства по заключенному в 2012 году соглашению. В этом случае бывшее общежитие стало бы отвечать требованиям, предъявляемым к жилищному фонду социального использования (пункт 1 части 3 статьи 19 ЖК РФ), который не включается в конкурсную массу и не подлежит реализации на торгах в силу абзаца второго пункта 5 статьи 132 закона о банкротстве.
С учетом изложенного, оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имелось. Экономколлегия ВС отправила спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. При новом рассмотрении спора суду первой инстанции надлежит определить орган местного самоуправления, полномочный принять имущество.
Почему это важно
Юрист Forward Legal Евгений Афанасьев отметил, что позиция нижестоящих судов выглядит более обоснованной, поскольку к моменту банкротства должник не утратил право собственности на здание, а заключенное соглашение не являлось распорядительной сделкой, влекущей отчуждение здания.
Верховный суд противопоставил ожидания жильцов о том, что квартиры поступят в муниципальную собственность, праву самого должника самостоятельно распоряжаться своим имуществом и правам кредиторов получить исполнение за счет этого имущества. Заявители обладали лишь правами пользования квартирами по договору найма, и право на приватизацию у них возникнуть не могло. При этом права пользования были бы сохранены за заявителями и после продажи здания, на что обоснованно указали нижестоящие суды.
По словам Евгения Афанасьева, администрация и ее правопреемник не обращались в суд с требованием о понуждении должника заключить договор о передаче здания в собственность, ограничившись направлением управляющему лишь предложения заключить договор. «Видимо, по мнению Верховного суда, конкурсный управляющий должен был по собственной инициативе уменьшить конкурсную массу, передав здание в муниципальную собственность, тем самым, за счет кредиторов, предоставить жильцам возможность бесплатно приватизировать квартиры в будущем. Признание судом общей юрисдикции права собственности одного из жильцов на квартиру, по нашему мнению, не имело значения для спора, поскольку эта квартира не была предметом спора», – отметил юрист.
