ООО «Паритет» добилось включения в реестр кредиторов застройщика «Земли Московии» требования о передаче ему 10 квартир в недостроенных домах. Но в 2021 году права и обязанности застройщика-банкрота перешли к Фонду защиты прав дольщиков.

В 2016 году было возбуждено дело о банкротстве застройщика «Земли Московии», который строил два многоквартирных дома в Подмосковье. В 2019 году застройщика признали банкротом. При этом ООО «Паритет» добилось включения в реестр кредиторов застройщика требования о передаче ему десяти квартир в недостроенных домах. Однако в 2021 году права и обязанности застройщика от ОАО «Земли Московии» перешли к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области. После чего конкурсный управляющий общества «Земли Московии» потребовал в суде исключить из реестра требований кредиторов должника требования общества «Паритет» о передаче ему десяти квартир. Суд первой инстанции поддержал управляющего, но апелляционный и окружной суды определение суда первой инстанции отменили. Управляющий застройщика-банкрота настаивает на том, что Фонд не принял на себя обязательств застройщика перед обществом «Паритет» и не имеет обязательств по передаче жилых помещений юридическим лицам, а у общества «Земли Московии» нет и не будет никаких жилых помещений, которые оно могло бы передать обществу «Паритет». Верховный суд рассмотрел этот спор и в итоге отменил акты апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе определение Арбитражного суда Москвы (дело А40-253090/2016).

Предыстория

ОАО «Земли Московии» являлось застройщиком и на участке в Раменском районе Подмосковья строило многоквартирные дома № 1 и № 8.

Однако в декабре 2016 года было возбуждено дело о банкротстве общества «Земли Московии», в ноябре 2017 года применены правила о банкротстве застройщиков, а еще через два года общество «Земли Московии» было признано банкротом.

При этом в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений были включены требования ООО «Паритет» о передаче ему десяти квартир в домах № 1 и № 8.

В феврале 2021 года суд удовлетворил заявление «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области» (далее – Фонд) о намерении стать приобретателем прав требования общества «Земли Московии» в рамках настоящего дела о банкротстве. Расчеты с кредиторами третьей очереди так и не начаты.

В июне 2021 года конкурсный управляющий общества «Земли Московии» потребовал исключить из реестра требований кредиторов должника требования общества «Паритет» о передаче ему десяти квартир в домах № 1 и № 8. Он указал, что требования «Паритета» включены в несуществующий реестр требований о передаче жилых помещений, который в деле о банкротстве должника вовсе не ведется, поскольку Фонд приобрел права и обязанности требования застройщика-банкрота в отношении участников строительства.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление КУ общества «Земли Московии». Апелляционный суд этот акт отменил. Суд округа поддержал апелляционный суд. После чего конкурсный управляющий подал кассационную жалобу в Верховный суд, которая была передана на рассмотрение Экономколлегии.

Что решили нижестоящие суды

Суд первой инстанции удовлетворил заявление КУ общества «Земли Московии», исключил из реестра требования общества «Паритет» о передаче ему десяти квартир в домах № 1 и № 8 и включил требования общества «Паритет» в размере 22 млн рублей в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.

Суд указал, что требования к застройщику в натуральной форме могут иметь только участники строительства. Однако ни на дату открытия конкурсного производства в отношении должника (25.12.2019), ни на дату рассмотрения заявления общества «Паритет» (14.09.2020) последнее таковым не являлось по определению и его требования не подлежали включению в реестр требований участников строительства.

Определяя очередность удовлетворения требований общества «Паритет», суд сослался на статью 201.9 Закона о банкротстве.

Апелляционный суд определение суда первой инстанции отменил, отклонив заявление Фонда. Суд округа поддержал апелляционный суд. Апелляционный и окружной суды указали, что дело о банкротстве застройщика возбуждено 27.12.2016. При этом до 27.06.2019 года юридическое лицо являлось участником строительства. Как следствие, оно вправе рассчитывать на погашение его требований в натуральном выражении.

Обстоятельств, указывающих на отсутствие оснований для дальнейшего нахождения требования общества «Паритет» в реестре требований кредиторов о предоставлении жилых помещений (реестре требований участников строительства) не имеется.

Выводы судов основаны на:

подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве в редакции, действовавшей до изменений, внесенных Федеральным законом от 27.06.2019 года № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 151-ФЗ),

на пунктах 16 и 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ.

Что думает заявитель

Конкурсный управляющий поддерживает выводы суда первой инстанции и, исходя из содержания определения понятия застройщика и положений Закона № 151-ФЗ, настаивает на отсутствии у общества «Паритет» права на предоставление ему застройщиком жилого помещения в натуральной форме.

Заявитель сослался также:

на отсутствие в деле о банкротстве общества «Земли Московии» реестра требований о передаче жилых помещений,

на завершение процесса передачи прав и обязанностей должника как застройщика Фонду,

на то, что Фонд не принял на себя обязательств застройщика перед обществом «Паритет» и не имеет обязательств по передаче жилых помещений юридическим лицам, а у общества «Земли Московии» нет и не будет никаких жилых помещений, которые оно могло бы передать обществу «Паритет».

Что решил судья Верховного суда

Судья ВС С.В. Самуйлов счел доводы кассационной жалобы заслуживающими внимания и передал дело в Судебную коллегию по экономическим спорам. Экономколлегия отменила акты апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе определение Арбитражного суда Москвы. 

Прочитайте репортаж портала PROбанкротство с заседания суда: ВС прояснил права юрлиц на квартиры обанкротившихся застройщиков

Экономколлегия указала, что рассматриваемый судебный спор по существу свелся к решению вопроса о надлежащем способе защиты имущественных прав юридического лица, которое участвовало в долевом строительстве многоквартирного дома и в связи с этим имеет требования о предоставлении жилого помещения к застройщику-банкроту, передавшему свои права и обязанности перед участниками строительства специально созданной государством публично-правовой компании в виде фонда.

Апелляционный и окружной суд полагали, что по делам, возбужденным до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ, такие юридические лица вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет предоставления им жилого помещения в силу определения понятия участника строительства, данного в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ.

Как следует из норм, содержащихся в Законе № 151-ФЗ, из пояснительной записки к законопроекту № 681472-7, принятого впоследствии в виде Закона № 151-ФЗ, а также из смежных законов, в которые одновременно вносились изменения и дополнения (Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – закон о долевом участии в

строительстве), Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – закон о фонде) и другие), законодатель установил и ввел в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домов на удовлетворение их требований к застройщикам-банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов.

При этом фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства (статья 2 закона о фонде, статья 21.2 закона о долевом участии в строительстве).

Наряду с прочими изменениями в законе о банкротстве из понятия участника строительства было исключено упоминание о юридических лицах (подпункт «а» пункта 2 статьи 4 Закона № 151-ФЗ), указал ВС.

По общему правилу изменения, внесенные в закон о банкротстве законом № 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 того же закона).

В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10-201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу закона № 151-ФЗ.

Вывод ВС: из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан –участников строительства, законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.

При этом судебная коллегия Верховного суда считает, что само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.

ВС подчеркнул, что вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, общество «Паритет» не представило убедительных доводов и доказательств о наличии у Фонда правомочий по предоставлению жилых помещений юридическим лицам, ранее признававшимся участниками строительства, либо о праве застройщика-банкрота оставить часть квартир за собой для дальнейшего расчета с этими юридическими лицами в натуральном виде.

Итог: в связи с изложенным судебная коллегия полагает, что апелляционный и окружной суды нарушили нормы права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов общества «Земли Московии» в сфере экономической деятельности. На основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ постановления апелляционного и окружного судов подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции как верного по существу.

В то же время, отметила Экономколлегия, общество «Паритет» как кредитор застройщика-банкрота, не являющееся участником строительства, и в силу статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве ранее являвшееся залоговым кредитором застройщика, передавшее предмет залога Фонду, имеет право требования к Фонду в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов.

Данное требование подлежит удовлетворению Фондом в порядке, предусмотренном в пункте 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 № 34-П за счет части выручки от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, а также вне зависимости от реализации указанных помещений посредством выплаты суммы, установленной судом.

За обществом «Паритет» также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства общества «Земли Московии» в соответствующей очереди таким образом, чтобы совокупное удовлетворение его требований Фондом и в процедуре банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству.

Что думают эксперты

Старший партнер юридической компании «Kaminskiy, Stepanov & Partners» Кирилл Степанов считает, что позиция ВС РФ направлена на защиту граждан как участников строительства. 

Верховный суд весьма смело толкует нормы закона и приходит к выводу, что особый механизм защиты прав участников строительства (передача Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота) распространяется исключительно на граждан. Такая позиция суда будет весьма выгодна гражданам как менее защищенным участникам правоотношений и, конечно, совершенно не на руку бизнес-сообществу, поскольку юридические лица не смогут наравне с гражданами претендовать на удовлетворения требований в натуральном виде и смогут рассчитывать только на удовлетворение требований в денежной форме.

Кирилл Степанов
старший партнер Юридическая компания «Kaminskiy, Stepanov & Partners»
«

По мнению юриста правового бутика K’AMELAWT Софии Апостолиди, Определение Верховного суда фактически является продолжением логики Постановления Конституционного Суда РФ № 34-П от 21.07.2022 г.

Кажется, что оно достаточно подробно проясняет дальнейшее применение изменений в законодательство РФ в части статуса юридического лица, которое участвовало в долевом строительстве многоквартирного дома. В то же время считаю, что остается нерешенным основной вопрос – экономический. Юридические лица, вступающие в долевое строительство с застройщиком, сохраняя залоговый статус, за редким исключением, не получат удовлетворения своих требований, так как денежных средств от реализации Фондом помещений в объекте незавершенного строительства будет недостаточно. Данное обстоятельно на практике порождает некую дискриминацию прав юридических лиц в делах о банкротстве застройщиков с учетом обратной силы изменений, внесенных в законодательство РФ, на которую ссылается Верховный суд РФ.

София Апостолиди
юрист правовой бутик K’AMELAWT
«

Руководитель направления юридической компании a.t.Legal Вадим Резниченко отмечает, что главным вопросом в этом деле стало установление надлежащего способа защиты имущественных прав юридического лица, которое участвовало в долевом строительстве многоквартирного дома и в связи с этим имело требования о предоставлении жилого помещения к застройщику-банкроту, передавшему свои права и обязанности перед участниками строительства специально созданной государством публично-правовой компании в виде фонда.

Верховный Суд РФ оставил в силе определение суда первой инстанции, указав, что лишенные статуса участника строительства юридические лица не могут претендовать на удовлетворение требований к застройщику-банкроту в натуральном виде после передачи Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства прав и обязанностей застройщика, который в соответствии с законодательством не наделен полномочием по передаче квартир юридическим лицам, которые ранее признавались участниками строительства. Рассмотренное определение Верховного Суда РФ имеет важное значение для правоприменительной практики, так как устраняет неопределенность относительно вопроса о наличии обратной силы у положений закона о банкротстве, исключивших право юридических лиц-участников долевого строительства на получение от застройщиков-банкротов квартир в объектах недвижимости, переданных в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в рамках дела о банкротстве. Руководствуясь приведенной позицией Верховного Суда РФ, судебная практика теперь будет исходить из того, что право юридических лиц требовать от застройщиков-банкротов передачи квартир будет признаваться отсутствующим вне зависимости от его наличия на момент начала рассмотрения дел о банкротстве застройщиков.

Вадим Резниченко
руководитель направления a.t.Legal
«

По словам руководителя екатеринбургского офиса юрфирмы «Арбитраж.ру» Артема Комсюкова, очевидно, что в законодательстве имеется правовой разрыв.

ВС РФ, вроде бы, попытался устранить пробелы законодательства и не допустить нарушение прав добросовестного лица. С одной стороны, действительно, Фонд защиты прав граждан-участников строительства, по идее, не может реализовать функцию защиты прав юрлица-участника строительства. С другой стороны, эти нестыковки закона о банкротстве, закона о ДДУ и закона о Фонде в меньшей степени должны волновать лицо, полностью исполнившее свои обязательства и в соответствии с законом обоснованно рассчитывающее на получение квартир. Очевидно, ВС РФ вышел за пределы своей компетенции и «домыслил» положения закона, которых нет. Данным действием Верховный суд РФ прямо нарушил положения о действии закона во времени и придал обратную силу норме, которой такую обратную силу не дал законодатель.

Артем Комсюков
юрист, руководитель екатеринбургского офиса юридическая фирма «Арбитраж.ру»
«

Вместе с тем, по словам Артема Комсюкова, для целей соблюдения прав юрлица ВС РФ сослался на порядок расчета, установленный Постановлением Конституционного суда РФ № 34-П. «Поскольку в том числе в этом постановлении четко и ясно говорится про ретроактивность норм права и исключительной компетенции законодателя, Верховному суду РФ не требовалось «изобретать велосипед» и придавать норме права обратную силу. Вполне возможно было использовать формулировки Конституционного суда, не выходя при этом за пределы своих полномочий», - отметил юрист.

В целом же, считает Артем Комсюков, позиция о необходимости Фонда выплатить полную компенсацию в размере суммы основного долга и причитающихся процентов юрлицу направлена на защиту прав кредиторов, но фактически лишает кредитора того, на что он вправе был рассчитывать. «В такой ситуации неясно, что мешает Фонду передать квартиры. Отсутствие соответствующей нормы права не является оправданием, поскольку, как видно из Определения Верховного суда и Постановления Конституционного суда РФ, отсутствие нормы или несоответствие норме не является какой-либо помехой к внедрению способа защиты в практику», – подытожил он.