ООО «СК «Иван Калита», так и не достроив многоквартирный дом, заключило с ООО «Вивальди» соглашение о передаче прав и обязанностей застройщика. Конкурсный управляющий ООО «СК «Иван Калита» потребовал признать это соглашение недействительной сделкой и применить последствия недействительности. Апелляционный и окружной суды согласились с доводами конкурсного управляющего. Однако кейсом заинтересовался Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 26 января (дело А32-33769/2016).
Фабула
В феврале 2016 года ООО «Строительная компания «Иван Калита» (застройщик) и ООО «Вивальди» (новый застройщик) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей застройщика 9-этажного многосекционного жилого дома с пристроенным офисным зданием.
По условиям соглашения ООО «Вивальди» приняло пассивы на сумму 178,3 млн рублей, выраженные в обязанности передать участникам строительства квартиры, оплата за которые частично получена ООО «СК «Иван Калита» в размере 109,6 млн рублей, а также активы на сумму 114,3 млн рублей, представляющие собой стоимость выполненных на объекте строительных работ.
Также по соглашению после сдачи дома в эксплуатацию ООО «СК «Иван Калита» передается 915,9 кв. м нежилых помещений стоимостью 36,6 млн рублей, последнему также оставлено право требования к дебиторам в размере 34,3 млн рублей.
Конкурсный управляющий обанкротившегося ООО «СК «Иван Калита» потребовал признать недействительным упомянутое соглашение о передаче прав и обязанностей застройщика и применить последствия признания сделки недействительной в виде взыскания с ООО «СК «Иван Калита» 71 млн рублей (стоимость имущества, подлежащего передаче ООО «СК «Иван Калита») и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21,5 млн рублей.
При этом в результате судебной экспертизы определена рыночная стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома по состоянию на 15.02.2016 года в размере 199,3 млн рублей.
Суд первой инстанции заявление КУ отклонил. Однако апелляционный суд, с которым согласился окружной суд, признал сделку недействительной и применил последствия недействительности сделки, отказав в удовлетворении заявления в остальной части.
ООО «Вивальди» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 26 января 2023 года.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции, принимая во внимание условия соглашения, а также обстоятельства, установленные решением суда общей юрисдикции, и результат судебной экспертизы, указал на недоказанность причинения вреда ООО «СК «Иван Калита».
Суд апелляционной инстанции, в свою очередь, исходил из выбытия из владения ООО «СК «Иван Калита» его единственного актива при наличии неисполненных обязательств перед кредиторами в отсутствие равноценного встречного исполнения в пользу заинтересованного лица с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника.
При этом апелляционный суд указал на невозможность в силу жилищного законодательства передачи должнику (ООО «СК «Иван Калита») нежилых помещений в счет исполнения обязательств по соглашению, а также отметил, что решением суда общей юрисдикции в иске к дебиторам ООО «СК «Иван Калита» отказано.
Апелляция сочла, что полученные ООО «Вивальди» от участников долевого строительства деньги не могут быть приняты в расчет при определении встречного исполнения полученного по сделке с ООО «Вивальди» с учетом возникших у ООО «СК «Иван Калита» обязательств по оплате выполненных работ.
Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с ООО «Вивальди» 199,3 млн рублей в счет возмещения стоимости прав застройщика в отношении жилого дома, а также восстановил право требования ООО «Вивальди» к ООО «СК «Иван Калита» на сумму 1,5 млн рублей (расходы по страхованию ответственности).
Суд округа выводы суда апелляционной инстанции поддержал
Что думает заявитель
ООО «Вивальди» настаивает на равноценности встречного исполнения по сделке. Обращает внимание на то, что судами в том числе не учтено принятие и исполнение им обязательства по достройке после передачи незаконченного строительством объекта готовностью менее 50%.
Что решил Верховный суд
Судья Д.В. Капкаев счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Судебную коллегию по экономическим спорам, которая рассмотрит этот спор 26 января 2023 года.
Почему это важно
Руководитель практики ФБК Legal Елизавета Капустина предполагает, что СКЭС может передать дело на новое рассмотрение.
Если в ходе рассмотрения дела не был установлен размер переданных обязательств как долга, то расчет исключительно передаваемых прав нарушит баланс интересов сторон. Думаю, если в судах апелляционной и кассационной инстанций был упущен из внимания вопрос о размере переданных обязательств перед дольщиками, то это может быть вопросом для нового рассмотрения.
Партнер ProLegals Елена Кравцова отметила, что при передаче прав и обязанностей застройщика к новому лицу необходимо принимать во внимание стоимость передаваемого имущества и его соответствие размеру обязательств перед участниками строительства.
Эти два экономических фактора не всегда равноценны. Однако если стоимость передаваемого имущества превышает объем долга, тогда на новом застройщике лежит обязанность компенсировать разницу в конкурсную массу. Суды сделали неправильные выводы в части как недействительности сделки, так и правовых последствий. Полагаю, выводы ВС РФ будут направлены на применение последствий в части обязанности нового застройщика компенсировать разницу, перечислив ее в конкурсную массу.
