ООО «Инвест МСК» приобрело на торгах квартиру, ранее принадлежавшую Сергею Ферапонтову, признанному банкротом. Право собственности на квартиру ранее было признано за Рустамом Байгузиным в рамках банкротства застройщика ООО «Фирма "Свей"». Затем Ферапонтов приобрел эту квартиру в ипотеку у ПАО «Совкомбанк». После банкротства Ферапонтова квартира была продана с торгов ООО «Инвест МСК». Однако общество обратилось в суд, утверждая, что помещение не соответствует характеристикам жилого, является частью инженерных систем дома и сделка по его продаже ничтожна. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований общества. ООО «Инвест МСК» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, указывая на то, что приобретенное помещение фактически является частью общедомового имущества, предназначенного для доступа к инженерным системам. Судья Верховного Суда РФ И.В. Разумов передал спор в Экономколлегию (дело № А65-3519/2020).
Фабула
ООО «Инвест МСК» приобрело на торгах квартиру, ранее принадлежавшую Сергею Ферапонтову, признанному банкротом.
Право собственности на нее ранее было признано за Рустамом Байгузиным в деле о банкротстве застройщика ООО «Фирма "Свей"». Затем Ферапонтов приобрел квартиру в ипотеку у ПАО «Совкомбанк», но не смог исполнять обязательства. После признания Ферапонтова банкротом квартира была реализована на торгах, которые выиграло ООО «Инвест МСК».
Однако общество посчитало, что характеристики помещения не соответствуют заявленным, оно не является жилым и сделка по его продаже ничтожна.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований общества. ООО «Инвест МСК» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Республики Татарстан, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Поволжского округа исходили из того, что информация о характеристиках квартиры в публикации о торгах соответствовала судебному акту о признании права собственности. У покупателя была возможность ознакомиться с документами и осмотреть имущество до торгов, но он этим правом не воспользовался.
Суды отметили, что общество является профессиональным участником рынка недвижимости, и на нем лежит предпринимательский риск приобретения имущества на торгах без детального осмотра.
Что думает заявитель
ООО «Инвест МСК» в кассационной жалобе указало, что купленное им помещение не может использоваться как квартира. По мнению общества, это помещение является частью инженерных систем здания и относится к общедомовому имуществу.
Доступ к противопожарной вентиляции лифтовых шахт и системам дымоудаления лифтовых холлов и межквартирных коридоров 2–10 этажей при пожаре возможен только через спорное помещение.
Заявитель указывает, что сделка купли-продажи такого имущества ничтожна в силу ст. 168 и 290 ГК РФ.
Что решил Верховный Суд
Судья Верховного Суда РФ И.В. Разумов передал спор в Экономколлегию. Заседание назначено на 15 декабря 2025 г.
Почему это важно
Ситуация неоднозначна и действительно требует позиции Верховного Суда РФ, отметила Анна Сафонова, партнер, руководитель Практики разрешения споров и банкротств Юридической компании «АНВИ консалтинг».
По ее словам, нижестоящие суды справедливо отмечают, что покупатель заранее мог и должен был проявить должную осмотрительность и осторожность, изучив характеристики приобретаемого помещения, а не оспаривать сделку постфактум. Вместе с тем вызывают сомнения действия финансового управляющего, продавшего нежилое помещение как жилое. Требуется выяснить, обязан ли был арбитражный управляющий изменить статус помещения на нежилое перед продажей, указала она.
Продажа нежилого помещения, предназначенного для общего пользования, под видом жилого помещения создает существенные проблемы. Данный случай, по мнению Анны Сафоновой, демонстрирует важность соблюдения финансовым управляющим принципа прозрачности и честности при реализации имущества должника. Нарушение этих принципов ведет к нарушению прав потенциальных покупателей и кредиторов, включая банки.
Следует отметить, что вопрос о том, обязан ли управляющий изменять статус помещения перед продажей, зависит от конкретных обстоятельств дела и требований действующего законодательства. Вероятнее всего, такая обязанность должна существовать, чтобы избежать недопонимания и гарантировать справедливость процедуры торгов, предположила она.
Отдельного внимания, подчеркнула Анна Сафонова, заслуживает поведение банка, выступающего третьей стороной в деле. Если помещение действительно имело признаки нежилого характера, но банк одобрил ипотеку на условиях, применяемых к жилым помещениям, это свидетельствует о недостаточности контроля со стороны банка или несоблюдении установленных процедур проверки рисков. Подобный подход негативно сказывается на доверии участников рынка и формирует ложные ожидания относительно условий кредитования. Ничтожность первой сделки неизбежно приведет к серьезным последствиям для последующих договоров с этим же объектом недвижимости, резюмировала она.
Признавая сделку недействительной, Верховный Суд должен учитывать не только права сторон, но и необходимость обеспечения стабильности и предсказуемости гражданского оборота. Выработка единых стандартов и регламентов для деятельности арбитражных управляющих и банковских учреждений повысит уровень доверия граждан и организаций к механизмам банкротства и ипотеке. Таким образом, признание Верховным Судом РФ сделки недействительной влечет за собой серьезные юридические последствия не только для данного дела, но и для формирования устойчивых ориентиров в сфере судебных разбирательств подобного рода. Задача Верховного Суда – принять взвешенное решение, способствующее защите законных интересов всех участников гражданского оборота и формированию единого подхода к рассмотрению споров, возникающих в ходе реализации банкротных процедур.
По мнению Дмитрия Авдеева, советника Московской коллегии адвокатов «Авангард Права», ситуация похожа на сценарий мистического фильма: главный герой на протяжении всего сюжета пытается сказать о странности (инопланетяне, привидения, вампиры и т.п.), которую, однако, окружающие не хотят видеть или признавать, пока эта странность не становится настолько очевидной, что не замечать ее становится просто невозможно.
Суды трех инстанций, по сути, выстроили свою позицию вокруг предпринимательского риска покупателя – он профессиональный участник рынка, мог осмотреть помещение, но не сделал этого, поэтому не вправе ссылаться на пороки предмета этих торгов, констатировал Дмитрий Авдеев. И, по его словам, хорошо, что дело попало в Верховный Суд, который первым в этой инстанционной вертикали задался правильным вопросом: можно ли за предпринимательским риском прятать такие пороки предмета торгов, которые ставят под сомнение в принципе его возможность быть объектом гражданского оборота?
Как минимум, уточнил Дмитрий Авдеев, спорное помещение не имело окон, что одно только это само по себе в силу нормативных, технических, строительных, санитарных и других требований и норм несовместимо со статусом жилого помещения. Но суд по данному делу не придал данному факту значения, ведь право собственности на помещение как на квартиру признано другим судом, помещение зарегистрировано как квартира в публичных реестрах, было предметом нескольких сделок и судебных споров. Получается, что те, другие, суды «в несколько глаз» смотрели на все это, но «не заметили слона», поэтому у данного суда, как будто, и не оставалось возможности все переиначить, хотя покупатель все время говорил, что «квартира ненастоящая», заключил Дмитрий Авдеев.
Формально и продавец, и покупатель могут опираться на данные публичных реестров, пояснил он, но, если, как минимум, продавец очевидно понимает, что есть несоответствие между этими самыми данными публичных реестров и реальностью (хотя бы отсутствие окон), то его поведение не может быть добросовестным. Именно так тут и получилось – оказавшаяся в основе юридическая ошибка впоследствии как снежный ком начала обрастать противоречиями, пока весь этот ком закономерно не оказался в Верховном Суде.
Логично ожидать, что Верховный Суд укажет на то, что предпринимательский риск не может прикрывать продажу объекта, который по своей природе в принципе не может являться объектом гражданского оборота, поэтому торги будут отменены, несмотря на то что право собственности на помещение как на квартиру признано решением суда и оно зарегистрировано в ЕГРН. Надеюсь, что высшая инстанция укажет на необходимость впоследствии разрешить судьбу спорного помещения в рамках процедуры банкротства и скажет, как это сделать этого, – алгоритма как раз и не хватает отрасли.
Принятие Верховным Судом РФ данной кассационной жалобы к производству свидетельствует о наличии правовой неопределенности в примененном судами нижестоящих инстанций подходе, полагает Ксения Болотова, старший юрист Юридической консалтинговой группы «Ком-Юнити».
Суды, по ее словам, ограничились формальной ссылкой на судебный акт о признании права собственности и указанием на недостаточную осмотрительность покупателя, не дав оценки фактической природе объекта и полноте его описания в сообщении о торгах.
Приобретение имущества на торгах в рамках банкротства сопряжено с предпринимательским риском, однако этот риск не должен покрывать существенные нарушения в организации торгов, допущенные организатором. Согласно п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве в сообщении о торгах должны быть указаны сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием. Формально, арбитражный управляющий прав, что указал назначение имущества, согласно тому, как оно указано в ЕГРН, но его обязанность не ограничивается простым копированием реестровых записей, отметила она.
Когда фактическое состояние объекта (отсутствие электроснабжения, отопления, водоснабжения) коренным образом расходится с его формально-юридическим статусом жилого помещения, это является существенной характеристикой, подлежащей раскрытию. Сокрытие такой информации явно вводит покупателей в заблуждение и не позволяет сформировать рыночную стоимость лота. Далее встает вопрос, если данное имущество в действительности является общим имуществом МКД, то подлежит ли оно вообще включению в конкурсную массу и в каком объеме, с учетом положений ст. 290 ГК РФ, а также с учетом актуальной судебной практики, обратила внимание она.
В августе, напомнила Ксения Болотова, ВС РФ дал разъяснение, что помещения, формально зарегистрированные за должником, но фактически относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, не могут включаться в конкурсную массу и реализовываться в процедуре банкротства (см. определение ВС РФ № 308-ЭС25-856(3) по делу № А32-32692/2023 от 28 августа 2025 г.).
Верховный Суд, вероятно, сместит акцент с формальных титулов на фактическое состояние объекта и отменит судебные акты либо отправит спор на новое рассмотрение. Принятое по результатам постановление может повлиять на судебную практику – ужесточить требование к описаниям лотов на торгах, снизить бремя «предпринимательского риска» для покупателей, повысить ответственность арбитражных управляющих.
