Юридическое лицо приобрело 40 машиномест по договору долевого участия. В рамках банкротства застройщика юридические лица не получают помещения в натуре и включаются только в четвертую очередь реестра требований кредиторов с залоговым статусом. Впоследствии право требования было переуступлено физическому лицу, что подтверждено судебным актом о процессуальном правопреемстве. Недостроенный объект и земельный участок были переданы Фонду на достройку.
Фонд, действуя в рамках закона, принимает все машиноместа общества. Возникает вопрос: на что может претендовать физическое лицо, включенное в четвертую очередь реестра, бывший залоговый кредитор?
Ошибочно считать, что физическое лицо получает компенсацию в полном объеме или машиноместа. Размер компенсации определяется только судом и состоит из двух частей:
Первоначальная компенсация – 10% от общей суммы требований залоговых кредиторов, включенных в реестр. Эта сумма устанавливается судом.
Последующая компенсация определяется после реализации Фондом имущества, перешедшего к нему в порядке банкротства (непроданных квартир, нежилых помещений и машиномест).
Таким образом, кредитор получает 10% сразу на основании судебного акта, а оставшаяся сумма рассчитывается судом после продажи имущества Фондом.
Право на получение компенсации имеют:
участники долевого строительства – физические лица, заключившие договоры по нежилым помещениям;
дольщики – юридические лица, заключившие договоры по квартирам и нежилым помещениям.
Главное условие – включение в четвертую очередь реестра требований кредиторов с залоговым статусом.
Порядок выплаты компенсации определяется Федеральным законом № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)”».
Согласно п. 1 ч. 7 ст. 5 Федерального закона № 282-ФЗ, требование, предусмотренное ч. 1 настоящей статьи, подлежит удовлетворению в следующем порядке:
денежная сумма в размере 10% от суммы, определенной в соответствии с ч. 5 и 6 указанной статьи, уплачивается лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении его заявления (искового заявления).
Выплата производится за счет имущества Фонда развития территорий или Фонда субъекта Российской Федерации, вне зависимости от реализации объектов, указанных в п. 2 ч. 7 ст. 5.
Таким образом, первоначальная компенсация, определяемая в порядке п. 1 ч. 7 ст. 5 Федерального закона № 282-ФЗ, составляет 10% от размера денежного требования, установленного судом (банкротство застройщика № А40-245757/2015 ЖК «Академ Палас», № А41-34929/19 ООО «РПК-РИЭЛТ»).
Оставшаяся часть компенсации подлежит определению как разница между доходом, полученным Фондом от реализации свободных помещений, и расходами, понесенными на завершение строительства, содержание, охрану и продажу таких помещений.
После спора в Верховном Суде РФ (определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2025 г. № 305-ЭС22-3321) в арбитражных судах формируется судебная практика по вопросам выплаты компенсации Фондом развития территорий первоначальной суммы в размере 10%. В октябре Верховный Суд РФ продолжил конкретизацию использования механизма, в том числе расчета размера выплаты (определение ВС РФ от 3 октября 2025 г. № 305-ЭС20-13365 (5,6,7).
Предварительный размер первоначальной компенсации в рублях определяется по следующей формуле:
К = (С – Р) x 0,6 x Д/100,
где К – сумма компенсации, С – оценочная стоимость предмета залога, Р – сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога, Д – доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей.
При этом в целях установления разумного размера компенсации суд вправе отойти от приведенной методики расчета как в сторону уменьшения присуждаемой суммы, так и в сторону ее увеличения (при сохранении равного подхода ко всем получателям компенсации), и такое отступление должно быть обусловлено спецификой отношений по поводу конкретного передаваемого объекта, наличием исключительных обстоятельств, существенно отличающих этот объект от других подобных.
Следует отметить, что обращаться за выплатой необходимо, практика выстраивается положительно, но для успешного взыскания компенсации с Фонда развития территорий юристу, представителю стороны спора необходимо не только знание правовых норм, но и умение грамотно проводить расчеты, формировать доказательственную базу и обосновывать размер подлежащей взысканию суммы.
Над материалом работали:
