Сельскохозяйственная земля в банкротстве физического лица

Актуальность и история проблемы с точки зрения общенормативного регулирования

На практике вопрос об обороте земли сельскохозяйственного назначения постоянно становится предметом рассмотрения споров судами вышестоящих инстанций. Данная категория споров также является одной из часто рассматриваемых Верховным судом Российской Федерации.

В определенный момент мы столкнулись с вопросом о возможности реализации конструкции преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения при его продаже с публичных торгов в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) физического лица. Если такое право реализуемо, то кто из субъектов и в какой очередности может им воспользоваться?

Согласно абз. 2 п. 4 ст. 110 закона о несостоятельности (банкротстве) продажа имущества должника по общему правилу осуществляется путем проведения открытых торгов. Закрытые торги могут быть проведены только в случае, если на продажу выставляется ограниченно оборотоспособное имущество, право на приобретение которого имеется только у отдельной категории лиц, определенной федеральным законом [Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 305-ЭС16-20779 (32) по делу № А40-154909/2015].

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах [п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023)].

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [п. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 14.02.2024)].

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд [п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»].

Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 настоящего кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим кодексом и процессуальным законодательством [п. 1 ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023)].

Имущество должников — индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан, предназначенное для осуществления ими предпринимательской деятельности, подлежит продаже в порядке, установленном законом о банкротстве в отношении продажи имущества юридических лиц (п. 4 ст. 213.1 закона о банкротстве).

В связи с этим общие правила п. 1.1 ст. 139 закона о банкротстве об одобрении порядка, условий и сроков продажи имущества собранием (комитетом) кредиторов применяются при рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан в случае продажи имущества, предназначенного для осуществления ими предпринимательской деятельности. Эти правила не применяются при продаже имущества, не предназначенного для осуществления должником предпринимательской деятельности, и при рассмотрении дел о банкротстве граждан — не индивидуальных предпринимателей и не имевших этого статуса ранее [п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан»].

Механизм преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения с публичных торгов работает в силу прямого указания закона в двух случаях: 

Реализация данного механизма однозначна и не раз была предметом рассмотрения судов вышестоящих инстанций (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2020 № 304-ЭС20-7019 по делу № А46-22185/2017, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 302-ЭС19-17986 по делу № А19-12879/2018, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2023 № 308-ЭС22-29390 по делу № А63-10672/2021, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.07.2022 по делу № А32-10508/2021, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.09.2022 по делу № А62-5501/2021, <Письмо> Росреестра от 09.03.2023 № 14-1854-АБ/23).

Однако остается неразрешенным вопрос, что делать, когда банкрот — физическое лицо прекратил деятельность в связи с принятием судом решения о признании его несостоятельным (банкротом) и не соответствует критериям сельскохозяйственной организации. Соответствующий порядок реализации имущества к нему не применяется [ст. 177 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.01.2024)].

Таким образом, ввиду невозможности реализации имущества должника в порядке, предусмотренном для сельскохозяйственных организаций, а также ввиду реализации земельных участков на торгах от единоличного собственника в силу прямого указания закона конструкция преимущественного права покупки в данной ситуации неприменима. 

Вместе с тем судебной практикой выработан подход применения аналогии закона к данным спорам, позволяющей преодолеть отсутствие статуса сельскохозяйственной организации при применении правил п. 3 гл. IX закона о банкротстве в отношении граждан-банкротов, в конкурсной массе которых имеются земельные участки сельскохозяйственного назначения. 

Возможна ли аналогия закона? Что говорят суды?

Практика применения аналогии закона при реализации сельскохозяйственных земельных участков на торгах в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) физического лица на уровне окружных судов не сформулирована. Однако она достаточно широко представлена на уровне второй инстанции. 

Спор, вытекающий из реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения при банкротстве физического лица, был рассмотрен в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2022 по делу № А55-1444/2021. Суд апелляционной инстанции указал, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Использованная юридическая техника закона о банкротстве подразумевает, что, имея намерение предоставить отдельным категориям субъектов преимущественное право приобретения имущества должника, законодатель соответствующие случаи наличия преимущественного права прямо предусмотрел в отдельных статьях самого закона.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Учитывая, что процедура реализации имущества должника-гражданина является сходной с процедурой конкурсного производства должника — юридического лица, а деятельность должника, владеющего землями сельскохозяйственного назначения, сходна с деятельностью сельскохозяйственной организации, суд полагает возможным применить по аналогии положения, предусмотренные п. 3 гл. IX «Банкротство сельскохозяйственных организаций» закона о банкротстве.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 21 июня 2023 года по делу № А53-42532/2020 также сделал вывод о возможности применения к реализации имущества физического лица по аналогии закона положений п. 3 гл. IX «Банкротство сельскохозяйственных организаций» закона о банкротстве и указал, что, как правило, осуществление сельскохозяйственной деятельности предполагает использование земельного участка по целевому назначению. В целях защиты прав владельцев соседних земельных участков, заинтересованных в укрупнении своих владений, закон о банкротстве предоставил этим владельцам преимущественное право приобретения имущества должника.

Поскольку специальными нормами закона о банкротстве физических лиц не предусмотрен порядок реализации земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего должнику-гражданину, допустимо применение аналогии права в отношении лиц, имеющих преимущественное право приобретения, которые содержатся в п. 3 гл. IX и п. 3 гл. X закона о банкротстве. Так, установлено преимущественное право приобретения имущества должника — сельскохозяйственной организации, крестьянско-фермерского хозяйства, требования к лицам, обладающим таким правом, и порядок реализации данного права.

Аналогичную позицию отразил в своем Определении от 15.06.2022 Арбитражный суд Омской области по делу № А46-5449/2021. Указанным определением суд дополнительно разрешил вопрос о приоритетности норм, регулирующих право участников долевой собственности, а также о возможности применения аналогии закона и указал, что одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 14.03.2023 по делу № А12-22987/2019 также указал на возможность применения аналогии закона, отметив, что процедура реализации имущества должника-гражданина является сходной с процедурой конкурсного производства должника — юридического лица, а деятельность должника, владеющего землями сельскохозяйственного назначения, сходна с деятельностью сельскохозяйственной организации, поэтому суд апелляционной инстанции полагает возможным применение по аналогии положений, предусмотренных п. 3 гл. IX «Банкротство сельскохозяйственных организаций» закона о банкротстве.

Как уже было указано выше, сформированная практика на уровне округов и Верховного суда Российской Федерации по данному вопросу отсутствует, однозначно разрешены вопросы только в отношении реализации доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а также в отношении реализации преимущественного права покупки имущества сельскохозяйственной организации.

При этом имеется устоявшаяся судебная практика по возможности применения аналогии закона к спорным правоотношениям, которая связана с определением способа защиты прав лица, чье преимущественное право при банкротстве сельскохозяйственной организации нарушено (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 302-ЭС19-17986 по делу № А19-12879/2018, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.09.2023 № Ф10-2082/2012 по делу № А23-3001/2011, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.03.2023 № Ф01-339/2023 по делу № А39-13819/2021). Надлежащим способом защиты собственных прав в данном случае является заявление иска о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке.

Для предъявления требования о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке на себя установлен сокращенный срок исковой давности — три месяца со дня, когда участник узнал или должен был узнать о таком нарушении (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.08.2022 № Ф01-3250/2022 по делу № А43-2034/2021).

Очередность реализации преимущественного права покупки

Очередность реализации преимущественного права покупки при применении по аналогии закона положений, предусмотренных п. 3 гл. IX «Банкротство сельскохозяйственных организаций» закона о банкротстве, становилась предметом рассмотрения Арбитражного суда Центрального округа. В своем Постановлении от 23.09.2022 № Ф10-3965/2022 по делу № А62-5501/2021 суд указывает, что преимущественным правом приобретения имущества должника вправе последовательно воспользоваться два круга субъектов: во-первых, лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельхозпродукции и имеющие пограничный с должником земельный участок (первичное преимущественное право), а во-вторых, сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, расположенные в одной местности с должником, а также соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование (вторичное преимущественное право).

В соответствии с правовой позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 24.12.2013 № 10125/13, из п. 1 ст. 177 закона о банкротстве следует, что этот закон устанавливает специальное понятие сельскохозяйственной организации, которое имеет значение исключительно для целей применения правил п. 3 гл. IX закона о банкротстве и не может применяться к лицам, имеющим первоначальное преимущественное право приобретения имущества должника по основаниям п. 2 ст. 179 закона о банкротстве.

Целью названной нормы является обеспечение сохранения функционального назначения имущества сельскохозяйственной организации (в том числе земли) для производства или переработки сельскохозяйственной продукции, что в целом направлено на развитие сельского хозяйства. Такая цель может быть достигнута только в случае предоставления преимущественного права лицу, являющемуся профессиональным субъектом в данной сфере деятельности. Более того, к лицу, имеющему первоначальное преимущественное право по отношению к сельскохозяйственным организациям, расположенным в той же местности, что и должник, не могут предъявляться менее строгие требования для его квалификации в качестве сельскохозяйственного товаропроизводителя. Иной подход не будет соответствовать указанным целям.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 23.09.2022 по делу № А62-5501/2021, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.06.2022 по делу № А43-18117/2021, где суды со ссылкой на п. 2 ст. 179 закона о банкротстве во взаимосвязи с положениями ст. 3 закона о развитии сельского хозяйства, приходит к выводу, что сельскохозяйственные товаропроизводители, владеющие земельными участками, граничащими с земельными участками должника, имеют преимущественное право приобретения имущества должника по цене, определенной на торгах, при условии, что доля их дохода от реализации сельскохозяйственной продукции составляет не менее 70 процентов общего дохода за календарный год.

А в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2022 по делу № А54-3894/2017, Арбитражного суда Уральского округа от 22.03.2016 по делу № Ф09-5318/15 суды приходят к выводу, что сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, расположенные в одной местности с должником, доля дохода от реализации сельхозпродукции которых составляет менее чем 70% за календарный год, обладают вторичным преимущественным правом.

Вместе с тем, как обоснованно указал Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении от 15.06.2021 г. по делу № А65-31734/2017 со ссылкой на Постановление Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 10125/13, иные лица, т. е. лица со вторичным преимущественным правом, должны соответствовать общим критериям сельскохозяйственной организации, установленным п. 1 ст. 179 закона о банкротстве, т. е. доля выручки от реализации сельскохозяйственной продукции должна составлять не менее 50 процентов общего дохода за календарный год.

Указанными судебными актами фактически разрешен вопрос о разном субъектном составе и установленной очередности лиц, имеющих преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения по ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В случае, если о намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения заявили несколько лиц одной «очереди», имущество должника продается по цене, определенной на торгах, лицу, заявление которого поступило арбитражному управляющему первым (п. 3 ст. 179 закона о банкротстве).

Какое место занимают арендаторы в реализации преимущественного права покупки?

В отсутствие прямого нормативного регулирования судебная практика по исследуемому вопросу разновекторна. Вместе с тем в отношении реализации арендаторами преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения превалирует положительная практика по основанию достаточности владения смежным или тем же (реализуемым на публичных торгах) земельным участком.

Так, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 № 07АП-911/17 (53), 07АП-911/17 (54) суд со ссылкой на п. 2 ст. 179 закона о банкротстве и буквального толкования используемого законодателем термина «владение» признал за арендатором первичное преимущественное право приобретения спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, указав, что использование юридической категории «владение» означает, что права в отношении указанных земельных участков могут принадлежать как на абсолютных вещных правах, так и на относительных обязательственных правах. Однако для возникновения первичного преимущественного права, помимо наличия во владении смежного земельного участка, требуется также осуществлять деятельность по производству или производство и переработку сельскохозяйственной продукции.

В другом деле Арбитражный суд Поволжского округа от 16.05.2022 № Ф06-2832/2021 по делу № А12-47256/2018 признал наличие у арендатора земельной доли участка сельскохозяйственного назначения преимущественного права приобретения спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения и удовлетворил требование арендатора о переводе прав и обязанностей по договору купли продажи на себя. 

Аналогичная позиция о наличии у арендатора преимущественного права покупки отражена в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.10.2022 № Ф01-5055/2022 по делу № А39-12375/2021, где судом было признано наличие преимущественного права покупки у арендатора смежного земельного участка. Это дело для арендатора осложнялось еще и тем обстоятельством, что договор аренды был подписан после проведения торгов. Суд указал, что подписание договора аренды после проведения торгов, а также фактическое неиспользование земельного участка в сельскохозяйственной деятельности не свидетельствуют об отсутствии права владения землей, так как положения ч. 2 ст. 179 закона о банкротстве не требуют от лица, осуществляющего производство и переработку сельхозпродукции, заниматься такой деятельностью непосредственно на прилегающем земельном участке.

К положительной практике также можно отнести и дело, рассмотренное Седьмым арбитражным апелляционным судом от 08.12.2021 № 07АП-5994/2015 (29), 07АП-5994/2015 (30), 07АП-5994/2015 (31) по делу № А03-19181/2014. Судом признано наличие у победителя торгов (арендатора смежного земельного участка) статуса лица, обладающего преимущественным правом на покупку такого имущества. Вместе с тем апелляционный суд, установив формальные нарушения (местонахождение в другом регионе страны; отсутствие филиалов и представительств по месту арендуемой земли; фактическое неиспользование арендованной земли), признал недействительным договор купли-продажи и применил последствия недействительности.

Примером отрицательной практики является Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 № 11АП-19270/2022 по делу № А65-10688/2021, где судом было прямо указано на отсутствие преимущественного права покупки у арендатора земельного участка, с формулировкой, что действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка. Судебная коллегия посчитала обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что заявитель является не сособственником, которому право на преимущественное приобретение предоставляется п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а арендатором земельного участка, основывающим свое требование на условии договора аренды. Данная практика касается арендаторов долей в земельном участке сельскохозяйственного назначения.

Итоги, выводы, что делать?

Действующее законодательство, по общему правилу, не предусматривает преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения при его реализации с торгов в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) физического лица. В рамках исследуемого вопроса исключение составляют два случая: 

Правоприменительная практика по исследуемому вопросу не единообразна и не сформирована на уровне ВС РФ.

Однако в судах апелляционных инстанций имеется выраженный тренд применения положений, предусмотренных п. 3 гл. IX «Банкротство сельскохозяйственных организаций» закона о банкротстве по аналогии закона. В обосновании такой аналогии суды учитывают волю законодателя, направленную в первую очередь на защиту объекта — земли сельскохозяйственного назначения, а не субъекта-должника, в конкурсной массе которого находится такая недвижимость.  

Таким преимущественным правом приобретения земельного участка с/х назначения должника вправе последовательно воспользоваться два круга субъектов: во-первых, лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельхозпродукции и имеющие пограничный с должником земельный участок (первичное преимущественное право), а во-вторых, сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, расположенные в одной местности с должником, а также соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование (вторичное преимущественное право).

При этом реализация первичного преимущественного права покупки земельного участка для арендатора пограничных земельных участков обусловлена необходимостью подтверждения статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя — доля дохода от реализации сельскохозяйственной продукции должна составлять не менее 70% общего дохода за календарный год. А вторичного преимущественного права — расположением в одной местности с должником и долей дохода от реализации сельскохозяйственной продукции не менее 50% общего дохода за календарный год.

Действующее законодательство прямо не предоставляет указанное выше преимущество арендаторам продаваемого с торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем буквальное толкование судами закона дает возможность арендаторам (как смежных, так и реализуемого на публичных торгах земельных участков с/х назначения) реализовывать первичное преимущественное право. Учитывая, что судебной практики по данному вопросу мало, а выводы судов противоречивы, риски судебного оспаривания преимущественного права арендатора как такового крайне высоки.