Например, разбив помещение на мелкие лоты, можно в 3,5 раза увеличить стоимость «квадрата».
О четырех эффективных инструментах повышения эффективности коммерческой недвижимости рассказал Евгений Абрамычев, заместитель генерального директора агентства коммерческой недвижимости Invest 7.
Наименее затратный из них — маркетинг. Грамотное позиционирование офиса или торгового пространства с учетом специфики местного рынка и потребностей целевой аудитории способно существенно повысить спрос со стороны арендаторов и покупателей.
«Многие неопытные инвесторы или региональные застройщики, реализующие проекты в Москве, сегодня часто теряют прибыль из-за неэффективного маркетинга. Они не понимают, насколько большая и жесткая здесь конкуренция, не знают особенностей размещения на агрегаторах, да и в целом не уделяют внимания качественному продвижению объектов», — признает Евгений Абрамычев.
Техническая модернизация особенно подходит для объектов в хорошей локации, с большим объемом помещений, но находящихся в довольно «уставшем» состоянии.
«Такие лоты сегодня десятками продаются на городских аукционах, торгах по банкротству по ценам заметно ниже рыночных. Инвестор получает возможность приобрести, отремонтировать и перепродать такой объект по более высокой цене либо сдать по хорошей ставке», — комментирует эксперт.
Часто такое обновление не требует значительных вложений, однако перед покупкой стоит тщательно изучить лот, чтобы не оказалось, что затраты будут слишком велики. Отделка и техническое оснащение помещений сегодня требуют самых больших расходов при подготовке объектов к сдаче в аренду и продаже, предупреждают эксперты West Wind Group. Эта статья расходов обходится минимум в 80 тыс. рублей за «квадрат», в то время как в общей сложности на реконструкцию требуется до 200 тыс. рублей за метр.
В числе самых прибыльных инвестиционных стратегий Евгений Абрамычев называет разделение большого объекта на мелкие блоки для продажи или сдачи в аренду. По его оценке, в Москве «квадрат» в торговом объекте площадью от 500 кв. метров стоит на уровне 100-200 тыс. рублей. А в помещении до 50-100 кв. м метр будет стоить уже 350 тыс. рублей.
Однако у таких привлекательных показателей есть и обратная сторона: для начала придется вложиться в перестройку помещений: сделать отдельные входы, установить перегородки, подвести коммуникации и т.д. Кроме того, это потребует существенной «бумажной» работы: для разделения объекта из одного кадастра в два или более необходимо подготовить проект, соответствующие документы, а затем подать их на регистрацию в Росреестр. Это обойдется примерно в 100 тыс. рублей, причем нет гарантии, что чиновники согласуют переделку.
«Однако в целом инструмент однозначно рабочий и очень прибыльный. Например, в Москве в среднем по рынку цена квадратного метра коммерческого помещения после деления его на блоки вырастает примерно на 30% от первоначальной», — отмечает Евгений Абрамычев.
Наконец, если доходность вашего объекта недвижимости вас не устраивает, то, возможно, стоит пересмотреть состав арендаторов или условия аренды. Может быть, ставки устарели, ведь столичный рынок очень динамичен.
Самыми надежными арендаторами для торговой недвижимости сегодня являются сетевые продуктовые ритейлеры, аптеки и алкомаркеты, говорит эксперт.
В ряде случаев, если выбрать правильную стратегию, удается не просто существенно повысить ставку, а даже удвоить ее, констатирует он.
