Правительство РФ внесло в Государственную Думу законопроект № 841857-8 «О внесении изменений в статьи 247 и 259.3 части первой, статьи 689 и 700 части второй и статью 1137 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации». Как говорится в пояснительной записке, законопроект направлен на усовершенствование правового регулирования вопросов владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Новые поправки в Гражданский кодекс РФ предусматривают возможность внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений об установлении, изменении и прекращении порядка владения и пользования недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности. Основанием для внесения таких сведений в ЕГРН, согласно документу, будет являться либо соглашение между всеми участниками долевой собственности, либо, в случае недостижения согласия, решение суда по заявлению любого из собственников.
Предлагается установить обязательное нотариальное удостоверение соглашений об определении порядка владения и пользования имуществом в долевой собственности. По мнению авторов, эта мера повысит защищенность прав собственников и прозрачность условий пользования общей недвижимостью. Риски при сделках с долями на рынке недвижимости благодаря этому снизятся, считают разработчики.
Немаловажно, что установленный и внесенный в госреестр порядок владения и пользования недвижимостью сохранит силу даже при смене одного из собственников, подчеркивается в документе. Новому участнику не придется заключать новое соглашение со всеми остальными владельцами долей, поясняют авторы.
Поправки также предусматривают введение госрегистрации договоров безвозмездного пользования недвижимостью, за некоторыми исключениями. По замыслу разработчиков, это повысит открытость и информированность третьих лиц о наличии прав пользования на объекты и будет способствовать стабильности гражданского оборота.
Кроме того, законопроект вводит обязательную госрегистрацию права пользования недвижимостью, возникающего на основании завещательного отказа. Согласно пояснительной записке, данное право будет регистрироваться в ЕГРН в качестве обременения. Новые собственники смогут получать достоверные сведения о таких обременениях и учитывать их, полагают авторы.
Совет Государственной Думы рассмотрел данный законопроект, внесенный в Государственную Думу, 3 марта 2025 г. Ответственным назначен Комитет ГД по государственному строительству и законодательству. Срок представления отзывов, предложений и замечаний в ответственный комитет – до 2 апреля 2025 г. Подготовить законопроект к рассмотрению Государственной Думой планируется в мае 2025 г.
Почему это важно
По мнению Жанны Колесниковой, руководителя коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры», законопроект можно оценить в большей степени положительно.
Предлагаемые изменения, по ее словам, направлены на придание публичности некоторым из обременений объектов недвижимости, которые сейчас недоступны третьим лицам, и потенциально могут быть скрыты от покупателей таких объектов недобросовестными продавцами.
«Указанное, в свою очередь, приводит к судебным спорам по поводу расторжения договоров купли-продажи либо признания их недействительными в процедуре банкротства. В частности, необходимость регистрации договоров безвозмездного пользования, заключенных на срок более года, и права пользования объектами недвижимости, прежде всего жилой, по завещательному отказу, приведет к тому, что такие обременения будут отражаться в выписке из ЕГРН. А значит, покупатель сможет избежать сюрпризов в этой части. Конечно, предлагаемые изменения не закроют все возможные риски, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости, однако они, безусловно, являются шагом вперед на пути к более цивилизованному и стабильному обороту.
Отдельно следует упомянуть изменения, которые затрагивают соглашения о порядке пользования и владения недвижимым имуществом. В настоящее время такие соглашения являются обязательными только для лиц, их подписавших. При отчуждении кем-то из участников своей доли в праве на недвижимость новый собственник не будет связан этой договоренностью, а значит, оставшимся собственникам придется заново с ним договариваться.
Очевидно, что такая перспектива, во-первых, порождает неопределенность и не стимулирует собственников договариваться мирным путем, во-вторых, может являться инструментом давления или даже шантажа («продам свою долю посторонним» и т.п.). С другой стороны, новый сособственник, не уведомленный продавцом об имеющихся договоренностях относительно пользования объектом, вынужден отражать претензии остальных, ссылающихся на уже сложившийся порядок пользования», – пояснила она.
В случае принятия законопроекта текущие сособственники будут уверены в том, что их договоренность не превратится в дым, а новый сособственник будет заранее понимать, какой порядок пользования объектом уже сложился. Из минусов законопроекта можно назвать дополнительные расходы на нотариальное удостоверение соглашений о порядке пользования и владения недвижимым имуществом и внесение сведений о таких соглашениях в ЕГРН, а также государственную регистрацию договоров безвозмездного пользования и права пользования недвижимым имуществом по завещательному отказу. Вместе с тем, учитывая ту пользу, которую рассмотренные изменения могут принести для укрепления стабильности оборота недвижимости, плата эта не кажется чрезмерной.
Александра Селянинова, старший юрист Юридической фирмы Domino Legal Team, отметила, что внесенный Правительством РФ законопроект продолжает намеченный несколькими годами ранее путь по усовершенствованию урегулирования правового режима недвижимости, детализации правомочий по ее распоряжению, владению и пользованию (см., например, Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Предлагаемые изменения законодательства приведут к аккумулированию в ЕГРН всей ключевой информации, относящейся к объекту недвижимости, включая сведения о порядке владения и пользования объектом между долевыми собственниками, информацию о наличии договора безвозмездного пользования объектом недвижимости и обременении в виде права пользования недвижимым имуществом отказополучателем. Соответственно, третьи лица, в том числе арбитражный управляющий, запрашивая сведения об объекте недвижимости в ЕГРН, смогут получить полную информацию об объекте недвижимости, включая всевозможные обременения, о которых ранее он мог не узнать в отсутствие передачи документов со стороны должника и третьих лиц. Прозрачность и полнота сведений об объекте помогут избежать проблем при реализации имущества должника. К таким проблемам можно отнести претензии покупателя относительно отсутствия сведений о наличии лиц, имеющих право пользования объектом недвижимости, информации о соглашении между сособственниками объекта. Предлагаемые изменения нивелируют эти риски.
При переходе права собственности на долю, продолжила она, немаловажным изменением является сохранение установленного порядка владения и пользования недвижимым имуществом, запись о наличии которого внесена в ЕГРН.
«Представляется, что такое положение поспособствует стабильности гражданского оборота и отсутствию разногласий между новым собственником и другими долевыми собственниками по вопросам совместного владения и пользования. Однако внесенный законопроект также вызывает некоторые вопросы. Действующая редакция ст. 247 Гражданского кодекса РФ предусматривает осуществление владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников. При этом маловероятен факт того, что такие соглашения между участниками долевой собственности в реальности заключались – вероятнее всего, этот вопрос либо не обсуждался, либо устанавливался устно.
С учетом внесенных изменений не совсем ясно, будет ли заключение подобного соглашения обязательно для долевых собственников и какие последствия повлечет незаключение соглашения о порядке владения и пользования недвижимым имуществом. Установление обязательной нотариальной формы соглашения и его государственной регистрации также повлечет дополнительные расходы для участников долевой собственности, что может вызвать негативную оценку изменений со стороны граждан. В целом, законопроект оценивается позитивно, однако требует доработки, что, вероятнее всего, будет сделано при рассмотрении его Государственной Думой», – заключила она.
