В своем ежегодном докладе в Совете Федерации Генеральный прокурор России Игорь Краснов заявил о значительном прогрессе в решении проблемы обманутых дольщиков. По его словам, благодаря принятым мерам ситуация с восстановлением прав дольщиков принципиально изменилась в лучшую сторону, рассказал ТАСС.
«За 2024 г. свыше 23 тысяч дольщиков получили квартиры или возмещение. Проблема окончательно решена в большинстве регионов страны, а в 22 оставшихся носит единичный характер», — подчеркнул Игорь Краснов в своем выступлении.
Генпрокурор отметил активную роль прокуратуры в защите прав дольщиков. За прошлый год прокуроры вступили более чем в 100 делах о банкротстве застройщиков, что позволило предотвратить неправомерное изъятие уже оплаченных квартир и вывод из отрасли почти 2,5 млрд рублей.
Вице-премьер России Марат Хуснуллин также прокомментировал ситуацию с обманутыми дольщиками. По его словам, благодаря защите средств граждан на счетах эскроу появления новых случаев обмана дольщиков не ожидается, сообщил РБК. При этом он не исключил возможных единичных проблем у отдельных застройщиков, но заверил, что власти готовы решать такие вопросы в ручном режиме.
Проблема обманутых дольщиков решается комплексно на федеральном и региональном уровнях. Фонд развития территорий, отвечающий за эту задачу на федеральном уровне, уже погасил обязательства перед основной частью пострадавших граждан за счет специального кредита.
Почему это важно
Ситуация с обманутыми дольщиками в России действительно изменилась к лучшему, но этот прогресс стал результатом системных изменений, где ключевую роль сыграло законодательство, а прокуратура выступила важным, но не единственным участником процесса, отметил Александр Катков, адвокат, партнер Юридической группы NOVATOR Legal Group.
До введения счетов эскроу схема работы была уязвимой: деньги дольщиков поступали напрямую застройщикам, что создавало соблазн использовать их нецелевым образом. Застройщики могли построить 1–2 этажа, а потом заморозить объекты, объявить банкротство, а граждане оставались без жилья и средств. Механизм эскроу счетов изменил ситуацию, поскольку деньги хранятся в банке и переводятся застройщику только после завершения строительства; банк выступает гарантом, контролируя целевое использование средств; при банкротстве средства возвращаются дольщикам, минимизируя их потери. Использование счетов эскроу дало результат. По данным Минстроя, в 2024 г. более 80% новостроек были возведены через эскроу-счета, а количество жалоб от дольщиков сократилось в разы. Вице-премьер Марат Хуснуллин справедливо отмечает, что новые случаи массового обмана теперь практически исключены. Прокуратура, безусловно, внесла свой вклад. Участие в более чем 100 делах о банкротстве помогло сохранить активы и предотвратить незаконный вывод средств. Однако важно понимать: эти меры эффективны именно потому, что работают в связке с законодательными изменениями.
Оценка Генпрокурора о «решении проблемы в большинстве регионов» в целом, по мнению Александра Каткова, отражает реальность, но требует уточнений: старые долги действительно активно погашаются – в 2024 г. 23 тыс. дольщиков получили квартиры или возмещение; новые случаи мошенничества предотвращаются в первую очередь благодаря использованию счетов эскроу, а не надзорных мер.
Таким образом, по его словам, можно говорить о том, что ситуация улучшилась благодаря слаженной работе всех механизмов:
Законодательство создало прозрачные правила (эскроу, приоритет дольщиков).
Прокуратура обеспечила контроль над их исполнением.
Государственные программы (Фонд защиты) добавили финансовых гарантий.
«Этот баланс и привел к нынешним позитивным изменениям, которые, будем надеяться, станут устойчивой нормой», – отметил он.
При банкротстве застройщика имеется ряд особенностей, связанных с необходимостью защиты прав участников долевого строительства, однако в целом банкротство застройщика проводится по общим правилам, установленным Законом о банкротстве. Здесь появляется новый вид кредиторов – участник долевого строительства. Это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование. Также участником долевого строительства может выступать Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющее требование к застройщику о передаче жилого помещения или денежное требование, пояснил Александр Катков.
Заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника. Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика. В отношении застройщика вводится конкурсное производство, впоследствии оно может быть заменено на внешнее управление.
Возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно на основании заявления должника (застройщика), кредитора, работников должника, уполномоченного органа, а также публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (Фонд). Для города Москвы возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно также органом государственной власти столицы (ст. 4 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. «О статусе столицы Российской Федерации»).
При введении процедуры конкурсного производства в отношении застройщика реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты публикации сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. При банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются требования о передаче жилых помещений. При этом участник строительства может вместо включения требования о передаче жилого помещения заявить денежное требование и впоследствии изменить решение обратно.
Погашение требований участников долевого строительства происходит следующим образом:
Передача объекта незавершенного строительства: дольщики создают кооператив, т.е. фактически дольщики сами завершают строительство дома.
Передача жилых помещений, если объект введен в эксплуатацию.
Выплата возмещения дольщикам.
Юлия Литовцева, партнер Юридической компании «Пепеляев Групп», подчеркнула, что для позитивной оценки результатов решения проблемы обманутых дольщиков действительно есть все основания.
После введения в 2019 г. правила о доступе застройщиков к средствам дольщиков только после завершения строительства риски неполучения жилья существенно снизились. Однако важно, что под решением проблемы понимается не только передача инвесторам квартир, но и выплата соответствующей компенсации. Выбор способа удовлетворения требований дольщиков зависит от степени готовности объекта ко времени банкротства застройщика, указала она.
Фонд развития территорий в каждой конкретном случае решает, стоит ли завершать строительство или выплачивать компенсации, в связи с этим лишь часть дольщиков получает жилье. В то же время, по данным Единого реестра проблемных объектов, пока не удовлетворены требования инвесторов 58-ми строительных компаний, не достроивших 96 домов. Но это в разы меньше прежних масштабов бедствия. Необходимо отметить, что судебная практика защиты прав дольщиков тоже развивается позитивно. В значительном количестве споров, дошедших до ВС РФ, высшая инстанция сформировала новые, позитивные для дольщиков подходы.
Это также способствует эффективной защите прав граждан, вложивших средства в жилищное строительство, заключила она.
