Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании отсутствующим права собственности Зои Зуевой на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Ранее Зуева заключила с застройщиком — товариществом индивидуальных застройщиков «Каменный бор» договор об инвестировании в строительство квартиры. Впоследствии застройщик был признан банкротом и в отношении него было открыто конкурсное производство. Суд первой инстанции удовлетворил заявление Фонда, но апелляция отменила это определение. Фонд обратился с кассационной жалобой в суд округа, который отменил постановление апелляции и оставил в силе определение первой инстанции, указав, что регистрация права Зуевой произошла после открытия процедуры банкротства в обход реестра требований кредиторов и нарушила принцип очередности удовлетворения требований (дело № А26-9482/2020).
Фабула
В 2014 г. Зоя Зуева заключила с застройщиком ТИЗ «Каменный бор» договор об инвестировании в строительство нежилого помещения площадью 150 кв. м. В 2020 г. застройщик был признан банкротом.
В 2024 г. Фонд обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании отсутствующим права собственности Зуевой на долю в незавершенном строительством объекте.
Суд первой инстанции удовлетворил заявление Фонда. Апелляционный суд отменил это определение, сославшись на решение суда общей юрисдикции, которым за Зуевой было признано право собственности на спорную долю.
Фонд обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Северо-Западного округа, указав, что регистрация права Зуевой произошла после открытия процедуры банкротства в обход реестра требований кредиторов и в нарушение очередности удовлетворения требований.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил заявление Фонда, указав, что после открытия конкурсного производства обязательство застройщика по передаче Зуевой нежилого помещения трансформировалось в денежное. Суд отметил, что требования участников строительства подлежат рассмотрению исключительно в рамках дела о банкротстве. Регистрация права Зуевой произошла в обход реестра требований кредиторов.
Апелляционный суд не согласился с первой инстанцией и отменил определение об удовлетворении заявления Фонда. Суд сослался на вступившее в силу решение суда общей юрисдикции, которым за Зуевой признано право собственности на спорную долю. Это решение не было пересмотрено в установленном законом порядке.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что после открытия конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные. Такие требования подлежат денежной оценке и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном законом о банкротстве.
Спорная доля в незавершенном строительством объекте включена в конкурсную массу должника, а обязательства застройщика по передаче помещений в натуре трансформировались в денежные. Требование Зуевой возникло до возбуждения дела о банкротстве. При этом дом не достроен, права собственности на помещения в нем не признавались и не регистрировались. Поэтому спорная доля в ходе конкурсного производства не подлежит передаче Зуевой.
Окружной суд подчеркнул, что наличие судебного акта о признании за Зуевой права собственности не дает ей возможности удовлетворить свои требования в обход норм законодательства о банкротстве. На дату вынесения этого решения незавершенное строительством нежилое помещение внутри дома не являлось отдельным объектом гражданских прав и не могло быть выделено в натуре до завершения строительства всего здания.
После признания застройщика банкротом и введения конкурсного производства нельзя возложить на должника обязанность по передаче нежилого помещения площадью более 7 кв. м. Регистрация права на долю в незавершенном объекте не означает автоматического признания права собственности на помещения в достроенном здании.
Окружной суд указал, что, поскольку право Зуевой зарегистрировано, защита прав Фонда как приобретателя прав застройщика возможна путем оспаривания зарегистрированного права посредством иска о признании права отсутствующим.
Выводы апелляции были сделаны без учета норм Закона о банкротстве, регулирующих отношения застройщика-банкрота с участниками строительства. При этом Зуева ранее обращалась с заявлением о включении ее требования в реестр, но после регистрации права собственности отказалась от этих требований.
Итог
Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и оставил в силе определение Арбитражного суда Республики Карелия об удовлетворении заявления Фонда о признании отсутствующим права Зои Зуевой на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Почему это важно
Спор напомнил о застарелой проблеме: игнорировании судами общей юрисдикции и закона, и актуальной практики, исключающих признание права собственности на объекты незавершенного строительства (кроме единичных оснований) или доли в них, отметила Юлия Литовцева, партнер, руководитель практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса Юридической компании «Пепеляев Групп».
Поскольку подобная ошибочная практика продолжает применяться и, как показал данный спор, даже восприниматься в качестве легитимной в делах о банкротстве, позиция суда округа является подобием букваря, указала она.
В постановлении четко и подробно приведены и правовые основания, и логика законодателя, объясняющие водораздел между различными видами прав участников долевого строительства, и порядок их реализации. Ошибка в выборе способа защиты, как это произошло в данном споре, приводит к таким плачевным последствиям, как пропуск срока предъявления требований в деле о банкротстве.
Алгоритм определения верного способа защиты, по ее словам, таков:
Оценить, идет ли речь об инвестировании участником строительства в квартиру или не входящие в ее состав нежилые помещения (машино-место и проч.), находящиеся в многоквартирном доме.
Проверить, введен ли многоквартирный дом в эксплуатацию.
Если это нежилые помещения, не входящие в состав квартиры, то убедиться, не превышает ли их площадь 7 кв. м.
Если превышает, то право требования участника строительства автоматически после введения конкурсного производства преобразовывается в денежное, и предъявлять требования о признании права на объект инвестиций или о его предоставлении в собственность недопустимо.
Как денежное требование, так и требование о предоставлении квартиры, можно и нужно предъявлять только в деле о банкротстве.
По мнению Дениса Данилова, старшего юриста BFL | Арбитраж.ру, с выводами кассации можно согласиться, поскольку банкротство застройщика предусматривает специальное регулирование в части погашения требований кредиторов.
В рассматриваемом случае ответчик пыталась зарегистрировать право собственности на предмет незавершенного строительства в обход процедуры банкротства, что могло поставить ее в преимущественное положение по отношению к иным кредитором, в то время как в процедуре выплачивалась компенсация участникам строительства, а ответчик не являлась лицом, которая могла претендовать на соответствующую компенсацию.
