В деле о банкротстве Владислава Мурашова финансовый управляющий Алина Артамонова провела торги по продаже квартиры должника за 61,6 млн рублей. В объявлении о торгах управляющий указала, что у нее отсутствует доступ внутрь помещения. Владислав Мурашов обратился в суд с заявлением о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, указав, что отметка об отсутствии доступа ограничила круг потенциальных покупателей и занизила цену. Суд первой инстанции и апелляционный суд отказали в удовлетворении заявления. Мурашов обратился в окружной суд, который отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Кассация указала, что суды не оценили существенность отметки об отсутствии доступа для формирования цены и круга участников торгов, а управляющий не обращалась к должнику или в суд за доступом в квартиру (дело N А56-59535/2019).
Фабула
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 22.11.2019 ввел в отношении Владислава Мурашова процедуру реструктуризации долгов, а 26.10.2021 открыл процедуру реализации имущества, утвердив финансовым управляющим Алину Артамонову.
Суд 24.09.2023 утвердил Положение о порядке реализации квартиры должника. Финансовый управляющий провел торги в форме публичного предложения, по результатам которых квартиру приобрела Татьяна Левина за 61,6 млн рублей.
В объявлении о торгах управляющий указала: «у финансового управляющего отсутствует доступ внутрь указанного помещения». Владислав Мурашов 28.10.2025 обратился в суд с заявлением о признании торгов и договора купли-продажи недействительными.
Суд первой инстанции и апелляционный суд отказали. Мурашов обратился в Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции пришел к выводу, что сведения о торгах размещены согласно утвержденному Положению. Суд не согласился с толкованием объявления об отсутствии доступа как сообщения, по смыслу которого управляющий не сможет обеспечить показ квартиры.
Из сообщения следует лишь отсутствие у управляющего доступа в квартиру, поскольку в ней проживал сам должник. Суд критически отнесся к доводам Мурашова о том, что он не имел ключей и никогда не закрывал квартиру. Суд учел пояснения управляющего о том, что никто из подавших заявки не обращался с просьбой осмотреть квартиру, а заявка Левиной не была единственной на четвертом этапе снижения цены.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд оставил определение без изменения. Суд отметил, что в ходе судебного разбирательства нарушения, которые могли бы послужить основанием для признания торгов недействительными, не выявлены. Суд указал, что потенциальные покупатели не обращались к управляющему для осмотра квартиры и получения дополнительной информации.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что суды не оценили существенность отметки в объявлении об отсутствии доступа в помещение. Суд напомнил, что организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с имуществом, в том числе путем осмотра. Финансовый управляющий при организации торгов не принял мер для организации осмотра квартиры и не обращался к должнику или в суд за доступом в жилое помещение.
Указание на отсутствие доступа внутрь помещения могло ограничить потенциальное число участников торгов. Лица, заинтересованные в приобретении квартиры, ознакомившись с текстом публикации, не имели возможности осмотреть квартиру до заключения сделки. Это обстоятельство является существенным для оценки возможного ограничения круга лиц, желающих участвовать в торгах.
Кассационный суд сослался на правовую позицию Президиума ВАС РФ из информационного письма от 22.12.2005 N 101, согласно которой уменьшение числа потенциальных покупателей влияет на формирование цены реализации, что непосредственно затрагивает права должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену. Суды не дали оценки этой правовой позиции.
Суд первой инстанции необоснованно сослался на то, что потенциальные покупатели не обращались к управляющему для осмотра. Если в объявлении прямо указано на отсутствие доступа, это само по себе может оттолкнуть потенциальных участников от подачи заявок. Ожидать, что заинтересованные лица будут обращаться за осмотром после такого объявления, неразумно.
Управляющий не обращалась к должнику или в суд с ходатайством о предоставлении доступа в квартиру. Такие ходатайства рассматриваются судом в порядке статьи 60 закона о банкротстве. Управляющий не использовала этот механизм, что свидетельствует о ее бездействии. Апелляционный суд не устранил недостатки суда первой инстанции, также указав, что покупатели не обращались за осмотром.
Суд округа подчеркнул, что в соответствии с пунктом 9 статьи 110 закона о банкротстве организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с имуществом. Финансовый управляющий не выполнила эту обязанность. Доводы должника о том, что он не препятствовал осмотру и был готов обеспечить доступ, не получили оценки судов.
Кассационный суд отклонил довод Мурашова о необходимости привлечения оператора электронной площадки и продавца замещающего жилья, поскольку обжалуемый судебный акт не принят о правах и обязанностях этих лиц. Допущенные нарушения являются существенными и повлияли на исход дела. При новом рассмотрении суду следует проверить законность проведения торгов с учетом указанных обстоятельств.
Итог
Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Почему это важно
Денис Ершов, кандидат юридических наук, директор саморегулируемой организации «Союз организаторов торгов», считает рассматриваемое дело любопытным. С одной стороны, рассуждает он, это абсолютно обыденная ситуация, когда финансовый управляющий при осуществлении процедуры банкротства физического лица, особенно при наличии конфликта в процедуре (а о наличии конфликта в данном деле нам подсказывает общий срок процедуры и срок оспаривания Положения о порядке проведения торгов (почти два года)), не имеет доступа к недвижимому имуществу должника (жилой квартире) по причине физического воспрепятствования должником.
Таких ситуаций сотни, если не тысячи. В большинстве случаев удается договориться с должником, поскольку реализация имущества по максимальной стоимости осуществляется, в первую очередь, в интересах самого должника. Бывают случаи, когда должники предоставляют доступ, но при осмотрах делают все, чтобы отбить интерес у потенциальных покупателей в приобретении имущества (угрожают невыселением, демонтажом мебели, стен и окон, проч.). Но в ряде случаев доступ остается закрыт.
При этом эта ситуация не уникальна для проведения торгов именно в процедурах банкротства. Такие же ситуации случаются в исполнительном производстве и при продаже предметов залога.
С другой стороны, у финансового управляющего действительно есть предусмотренные законом процессуальные инструменты обеспечения доступа к имуществу должника. Однако стоит учитывать и сложившуюся практику, при которой у финансового управляющего отсутствует реальный способ обеспечения принятого судом решения о предоставлении должником доступа финансовому управляющему к имуществу должника. Приставы откровенно разводят руками и ссылаются на отсутствие в законодательстве мер принуждения.
Что должен делать финансовый управляющий, если должник и после вынесения судом соответствующих распоряжений не предоставит доступ к имуществу (а таких ситуаций в судебной практике уже много)? Начинать новое судебное разбирательство о невыполнении должником судебного решения? В большинстве случаев управляющие предпочитают не тратить драгоценное время на очередной долгосрочный виток судебных баталий, а стараются поскорее исполнить свои обязанности по продаже имущества должника.
Как отмечает Денис Ершов, участники рынка электронных торгов (потенциальные покупатели) знакомы с такими ситуациями, и в большинстве случаев это не является проблемой и причиной отказа от участия в торгах. Вопреки доводам должника, любое лицо, заинтересованное в приобретении такого актива, как дорогостоящая квартира, никогда не ограничится содержанием официального сообщения о проведении и всегда воспользуются возможностью запросить всю имеющуюся информацию у продавца. Закон о банкротстве предусматривает право заявителей ознакомиться с реализуемым имуществом и обязанность организатора торгов осуществить такое ознакомление.
«К сожалению, в судебном решении не указано, были ли осуществлены организатором торгов отказы в ознакомлении, но можно смело предположить, что, если в торгах участвовали несколько участников (а в судебном акте это напрямую указано), у этих участников было достаточно информации, позволяющей сформировать представление о реализуемом лоте (выписки из ЕГРН, экспликация и поэтажный план квартиры, проч.)», — комментирует Денис Ершов.
Тем более, добавляет он, что такой актив, как квартира, является универсальным: для понимания рыночной стоимости достаточно знать ее адрес, этаж, количество комнат и стоимость квадратного метра на рынке недвижимости. Эксперт обращает внимание, что результаты торгов оспаривают не кредиторы, которые, по логике должника, получили меньшее удовлетворение, а сам должник, который, скорее всего, злоупотребляет своими правами и просто хочет как можно дольше не расставаться со своим имуществом, резюмирует Денис Ершов.
Кассационный суд занял принципиальную позицию, указав, что формальная отметка в объявлении об отсутствии доступа к имуществу без реальных попыток его обеспечить является существенным нарушением, способным ограничить круг покупателей и занизить цену. Суд подчеркнул, что финансовый управляющий обязан активно добиваться доступа для осмотра, а не констатировать его отсутствие и при необходимости обращаться в суд за содействием. Позиция кассации может привести к ужесточению требований к действиям управляющих и росту числа признаний торгов недействительными из-за недостатков в организации доступа.
По мнению Тимура Насретдинова, влияние данного кейса на практику может выразиться в том, что суды будут более критично оценивать пассивность управляющих и учитывать потенциальное влияние любых ограничений в объявлениях на цену и конкуренцию.
Цель всей синергии АУ (организатора торгов) и электронной торговой площадки (ЭТП) — это скорейшая продажа актива должника по максимальной цене, указывает Алексей Китов, коммерческий директор электронной торговой площадки «МЭТС». И конечно же, информация о лоте должна быть раскрыта максимально полно и достоверно, в том числе и доступ к имуществу должен быть.
Однако в рамках данного спора считаю, что непредоставление доступа к осмотру не нарушало права должника. Потому что, как видно из материалов дела, никто из потенциальных покупателей не запрашивал осмотр. Не факт, что на первых торгах покупателей оттолкнула именно невозможность осмотра, ведь цена на них не была привлекательной. Тем не менее в дальнейшем торги по итогу состоялись, соответственно, и без осмотра квартиры появились желающие ее приобрести. Так что доводы должника за отмену торгов вряд ли можно назвать состоятельными.
Несмотря на это, продолжает Алексей Китов, очевидно ошибкой арбитражного управляющего являлось то, что он:
в торгах указал о невозможности осмотра (если бы не указывал это и желающих осмотреть не было, должник не привел бы это причиной для отмены торгов),
не направил соответствующее ходатайство о предоставлении доступа к осмотру имущества в порядке статьи 60 закона «О банкротстве». При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 110 этого закона организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра и т.д.
Так что в данной ситуации налицо невнимательное отношение АУ к продаже лота, а ЭТП даже без стороннего участия в силах раскрыть лот дополнительными фото-, видеопрезентациями и рекламой, что на сегодня является уже базовыми инструментами для продажи лотов, заключает Алексей Китов.
