Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти в качестве обеспечительной меры по делу о банкротстве экс-главы ПАО «Балтинвестбанк» Юрия Рыдника приостановил торги по продаже коттеджа и участка должника в поселке Комарово до вступления в законную силу судебного акта по вопросу установления начальной стоимости имущества.
Объектом спора является начальная цена на торгах по продаже двухэтажного жилого дома площадью 528,6 кв. м и земельного участка площадью 9,4 тыс. кв. м. Начальная продажная цена имущества на торгах была установлена в размере 145,8 млн рублей на основании отчета об оценке от 25 октября 2022 г., проведенного по запросу АО АКБ «Газбанк» (в лице Агентства по страхованию вкладов). Юрий Рыдник указал, что с момента оценки произошли существенные изменения на рынке загородной недвижимости, что делает указанную стоимость неактуальной.
В своем ходатайстве Рыдник обосновал необходимость приостановления торгов тем, что реализация имущества по устаревшей цене может привести к значительному ущербу и затруднить возврат активов в конкурсную массу, если впоследствии будет установлено, что цена была занижена. Он также настаивает на проведении повторной оценки, чтобы обеспечить справедливость процедуры банкротства и защитить свои имущественные интересы как должника.
Суд принял во внимание положения ч. 2 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса РФ, согласно которой обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса, если их непринятие может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.
Суд согласился с должником, что проведение торгов 1 сентября 2025 г. сделает рассмотрение заявления Рыдника фактически бессмысленным. Суд сослался на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2006 г. № 55 и от 9 декабря 2002 г. № 11, подчеркнув, что обеспечительные меры должны быть соразмерны заявленному требованию, направлены на сохранение status quo и не должны нарушать интересы третьих лиц. Приостановление торгов соответствует этим критериям, поскольку напрямую связано с предметом спора — установлением корректной начальной стоимости имущества.
Недвижимость находится в залоге у АКБ «Газбанк», кредитовавшего Рыдника на 120 млн рублей. Размер долга, утвержденный судом, — 134 млн рублей, в том числе проценты по кредиту.
Почему это важно
В целом, ситуация с проведением торгов по цене, определенной на основании отчета об оценке, которая была более года назад, неуникальна, но это объясняется вполне объективными причинами, отметил Денис Ершов, директор Саморегулируемой организации «Союз организаторов торгов».
После проведения оценки необходимо, по его словам, подготовить и утвердить положение о порядке и сроках продажи имущества. В ряде случаев процедура утверждения положения затягивается из-за разногласий внутри процедуры и торги проводятся по факту завершения споров, которые препятствовали утверждению положения. В самих же отчетах об оценке указывается, что
«итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».
Каждый раз проводить оценку невозможно, так как это дорогостоящая процедура, на которую денег в процедуре просто нет, указал Денис Ершов. Да и целесообразность тоже отсутствует, что подтверждается статистикой проведения торгов. Не более 10% первых торгов признаются состоявшимися, значит — шанс продать лот по начальной цене (определенной на основании отчета об оценке) не превышает 1 к 10.
Многие крупные кредиторы, по его словам, отказались от практики оспаривания оценки и начальной цены продажи, понимая, что это только затягивает сроки продажи и процедуры банкротства в целом. Торги являются конкурентной процедурой, в ходе которой участники торгов и определяют рыночную стоимость покупки имущества, по которой этот объект может быть продан в настоящий момент времени (при условии выполнения организатором торгов всех необходимых мероприятий, направленных на продажу имущества, включая предпродажную подготовку и рекламу реализуемых объектов).
Решение суда о принятии обеспечительных мер по заявлению должника, по мнению Дениса Ершова, вызывает вопросы. Должник мотивировал необходимость принятия обеспечительных мер своим несогласием с начальной ценой продажи имущества, которая определена на основании отчета об оценке, проведенной в 2022 г. Но в п. 7 ст. 110 Закона о банкротстве указано, что обжалование отчета об оценке имущества должника не является основанием для приостановления торгов.
Возможно, суд поступил формально и принял к расчету истечение шести месяцев со дня проведения оценки. Но в таком случае в большом количестве процедур сейчас могут быть приняты аналогичные обеспечительные меры, поскольку в них шестимесячный срок давно прошел. Надеюсь, кредитор оспорит это определение, и мы получим новую понятную практику, которая не позволит недобросовестным участникам процедур банкротства использовать такое основание для затягивания процедур. В данном деле обращает на себя внимание любопытная история продажи имущества должника. Текущие торги — это уже третья попытка продажи дома и земельного участка, принадлежащих должнику. В 2023 г. торги по продаже дома с земельным участком были объявлены, но отменены конкурсным управляющим по причине принятия судом обеспечительных мер по заявлению должника. Начальная цена продажи — 145 874 570 руб. В 2024 г. торги по продаже дома с земельным участком не были отменены, но были признаны несостоявшимися по причине допуска к участию в торгах единственного участника торгов. Начальная цена продажи — 145 874 570 руб. Эти торги должником не оспаривались, но договор купли-продажи по результатам торгов не заключен. В 2025-м торги опять приостановлены по причине принятия судом обеспечительных мер по заявлению должника. Начальная цена продажи — 145 874 570 руб. Анализируя указанные торги, можно сделать однозначный вывод, что большого количества желающих приобрести лот по начальной цене продажи нет.
Проведение повторной оценки и, тем более, увеличение начальной цены продажи вряд ли поспособствуют этому, указал он. «Складывается впечатление, что, скорее всего, вопрос не в цене продажи, а в самом факте продажи, с которым категорически не согласен должник, использующий любые основания для затягивания процедуры банкротства в целом и продажи дома с земельным участком, — в частности», — заключил Денис Ершов.
Суд занял обоснованную позицию, приостановив торги для проведения новой оценки имущества, считает Тимур Насретдинов, генеральный директор Электронной торговой площадки «Центр Дистанционных Торгов». Это, отметил он, довольно распространенная ситуация в процедурах банкротства, особенно при их значительной длительности.
Основная причина — существенный временной разрыв между оценкой и самими торгами. За период с октября 2022 г. рыночная стоимость недвижимости могла значительно измениться из-за инфляции, изменения конъюнктуры рынка и макроэкономических факторов. Использование устаревшей цены создает риски как для должника (продажа имущества по заниженной цене), так и для кредиторов (недополучение средств). Данная проблема является типичной и решается через ходатайства участников процесса о проведении переоценки. Это, безусловно, приводит к затягиванию процедуры, однако служит инструментом защиты прав сторон, обеспечивая баланс между принципами справедливой стоимости и своевременностью завершения банкротства.
Алексей Китов, коммерческий директор Электронной торговой площадки «МЭТС», уверен, что применение «устаревшей» первоначальной цены на торгах не является каким-либо нарушением, так как первоначальные торги в форме аукциона направлены на повышение цены, в отличие от публичного предложения, где цена планомерно снижается.
Причем цена предложения на аукционе, которая изначально ниже рыночной на 20–30%, позволяет привлечь больше покупателей при рекламе и продвижении торгов со стороны ЭТП, пояснил он, в результате чего стоимость лота значительно повышается путем подачи ценовых предложений претендентами в ходе аукциона.
Считаю, что действия должника в настоящем случае направлены на затягивание процедуры банкротства, ведь при высокой стоимости лота относительно рынка покупатели ждут его снижения, ждут следующих торгов. В настоящем случае применение первоначальной цены лота, установленной оценкой в 2022 г., не будет являться нарушением прав ни должника, ни конкурсных кредиторов, а напротив, спровоцирует борьбу за лот. В любом случае действительную стоимость имущества определяют по результату торгов по наивысшей цене. Распространенной также является ситуация, при которой завышенная стоимость имущества влечет проведение многочисленных безрезультативных торгов, в том числе неоднократное проведение торгов по форме публичного предложения, где уже нет явной борьбы в виде повышения ставок от участников.
Таким образом, первоначальная цена предложения 145,8 млн руб. позволит реализовать имущество с первых торгов по наивысшей цене, что по-хорошему и должно являться целью всех сторон процедуры, резюмировал он.
