В рамках банкротства ООО «Мебе-Девелопмент» был продан с торгов за 1,49 млрд рублей принадлежавший компании бизнес-центр. При этом еще до проведения торгов на долю в праве собственности ООО «Мебе-Девелопмент» на бизнес-центр в размере 49,99% по требованию следователя был наложен временный арест. В публикациях о проведении торгов КУ указал информацию о наличии ареста. Но именно это не понравилось ФНС, которая оспорила результаты торгов и заключенный по их итогам договор купли-продажи недвижимости. По мнению налоговиков, информация об аресте доли в БЦ сузила круг потенциальных покупателей и в итоге бизнес-центр был продан по заниженной минимум в два раза, по сравнению с рыночной, ценой. Суды трех инстанций признали требование ФНС необоснованным. Однако жалобой налогового органа, к которой также присоединилась Генпрокуратура, заинтересовался Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 29 мая (дело А41-16675/2019).
Фабула
В отношении Мустафы Билека, являющегося владельцем 49,99% ООО «Мебе-Девелопмент», расследуется уголовное дело, возбужденное по признакам преступления, предусмотренного статьей 199 Уголовного кодекса (уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере). Налоговый орган признан потерпевшим по данному уголовному делу.
При этом в декабре 2018 года Бабушкинский райсуд Москвы удовлетворил ходатайство следователя и дал согласие на наложение ареста на долю в праве собственности ООО «Мебе-Девелопмент» на бизнес-центр «Mebe One Khimki Plaza» в размере 49,99%. Регистрирующий орган внес в ЕГРН записи об аресте.
Конкурсный управляющий признанного банкротом ООО «Мебе-Девелопмент» поручил ООО «Ребус» провести оценку стоимости бизнес-центра. По представленному ООО «Ребус» отчету рыночная стоимость БЦ по состоянию на 19.07.2019 года составила 1,95 млрд рублей. В отчете об оценке было отражено наличие обременения в виде ареста. При этом оценщик определил цену имущества без учета этого обстоятельства.
После проведения оценки КУ приступил к реализации БЦ на торгах. При этом здание бизнес-центра находилось в залоге у Сбербанка в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (требование в размере 3,9 млрд рублей).
Как указал КУ, в период проведения торгов он исходил из того, что на торгах им отчуждается арестованное имущество. Соответствующая информация была включена управляющим в публикации о первых и о повторных торгах, а также о торгах в форме публичного предложения.
Первые и повторные торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок от потенциальных покупателей.
В период приема заявок на участие в первых торгах КУ в августе 2019 года попросил суд обязать регистрирующий орган зарегистрировать прекращение ареста, наложенного на имущество ООО «Мебе-Девелопмент» в рамках уголовного дела в отношении Мустафы Билека. Суд принял заявление к производству и назначил заседание на 01.10.2019 года, которое было отложено на 18.11.2019 года.
10.10.2019 года конкурсный управляющий ООО «Мебе-Девелопмент» подал в суд ходатайство об ускорении рассмотрения данного заявления, мотивировав это тем, что запись об аресте препятствует исполнению обязанности по реализации конкурсной массы посредством торгов, которые, как указал управляющий в ходатайстве, назначены на 11.11.2019 года.
Согласно извещению о публичных торгах, заявки на участие в этих торгах принимались с 28.10.2019 по 21.11.2019 года.
Протокол о результатах торгов в форме публичного предложения был оформлен КУ ООО «Мебе-Девелопмент» 18.11.2019 года. Победителем торгов был признан единственный участник – ООО «Центр по химии лекарственных средств», предложившее 16.11.2019 года приобрести арестованное имущество за 1,49 млрд рублей.
При этом лишь 26.11.2019 суд по заявлению КУ обязал регистрирующий орган произвести государственную регистрацию прекращения ареста на имущество ООО «Мебе-Девелопмент». После чего с ООО «Центр по химии лекарственных средств» был заключен договор купли-продажи БЦ. В конце декабря 2019 года покупатель заплатил за БЦ оговоренную сумму. В марте 2020 года в ЕГРН был зарегистрирован переход к центру права собственности на БЦ.
Кроме договора купли-продажи, с ООО «Центр по химии лекарственных средств» было заключено дополнительное соглашение, по которому центр приобрел имущество ООО «Мебе-Девелопмент» частично за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Сбербанком по новому договору об открытии невозобновляемой кредитной линии. С момента перехода права собственности приобретенная центром недвижимость, а также часть движимого имущества БЦ оказались в залоге у Сбербанка.
При этом в 2021 году окружной суд по жалобе ФНС отменил акты нижестоящих первого и апелляционного судов о прекращении записи об аресте имущества ООО «Мебе-Девелопмент».
Также еще в начале 2021 года ФНС потребовала в суде признать торги по продаже БЦ и заключенный по их итогам с ООО «Центр по химии лекарственных средств» договор купли-продажи БЦ недействительными.
Суд первой инстанции, с которым согласились апелляционный и окружной суды, отклонили требование ФНС. После этого налоговики пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 29 мая 2023 года. К жалобе ФНС также присоединился заместитель Генерального прокурора РФ.
Что решили нижестоящие суды
Отказывая в удовлетворении заявления налогового органа, суды исходили из того, что в рассматриваемом случае порядок проведения торгов по продаже имущества ООО «Мебе-Девелопмент» не был нарушен. Как указали суды, несмотря на истечение 05.05.2019 года срока ареста, наложенного на имущество ООО «Мебе-Девелопмент» в соответствии со статьей 115 УПК, соответствующее обременение не прекратилось к моменту реализации данного имущества на торгах, поскольку в рамках уголовного дела не принимался судебный акт о снятии ареста. Конкурсный управляющий ООО «Мебе-Девелопмент» при подготовке и проведении торгов правомерно исходил из наличия обременения в виде ареста, что отражено им в публикациях о торгах.
Доводы ФНС России относительно того, что сам факт существования раскрытой публично информации об аресте бизнес-центра привел к сужению круга потенциальных покупателей и повлек за собой уменьшение продажной цены, суды отклонили как документально неподтвержденные.
Сославшись на отчет ООО «Ребус», суды признали рыночной цену реализации имущества в пользу ООО «Центр по химии лекарственных средств». При этом суды отказались исследовать представленное ФНС заключение от 14.09.2021 года на отчет ООО «Ребус», подготовленное сотрудниками Финансового университета при Правительстве РФ, исходя из того, что данное заключение не является экспертизой отчета, предусмотренной статьей 17.1 закона «Об оценочной деятельности в РФ».
Согласно упомянутому заключению, отчет ООО «Ребус» содержит явные критические ошибки, приведшие к существенному занижению рыночной стоимости. В частности, в заключении обращено внимание на то, что наиболее распространенным способом манипулирования результатами оценки является выбор оценщиком «нужного» подхода и исключение «ненужных». При этом метод рыночных сравнений, в отличие от других методов оценки, основан на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах. ООО «Ребус» не привело разумные мотивы, по которым оно при определении рыночной стоимости расположенного в Московском регионе бизнес-центра, в котором сконцентрировано максимальное количество офисных помещений страны, отказалось от использования наиболее надежного – сравнительного подхода (как основного или, по меньшей мере, как проверочного) и избрало только один – доходный подход, который носит вероятностный и умозрительный характер, а значит легко подвержен манипуляциям.
Суды указали на то, что торгами не нарушены права кредиторов по текущим обязательствам, к числу которых относится ФНС России.
Кроме того, суды пришли к выводу о пропуске налоговым органом годичного срока исковой давности, предусмотренного пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса, который начал течь с момента публикации информации о результатах торгов (с 18.11.2019 года) и истек 18.11.2020 года.
Что думает заявитель
Ни в одной из публикаций КУ не раскрыл информацию об истечении 05.05.2019 года срока ареста. Эти сведения не были доступны обычным участникам рынка.
Фактически на торги был выставлен проблемный актив – дорогостоящее имущество, арестованное в пользу ФНС России, что, безусловно, снизило круг потенциальных участников торгов и повлияло на цену продажи.
Договор купли-продажи заключен на иных условиях, существенно отличающихся от условий оферты, изложенных КУ в публикациях о торгах – реализовано имущество, свободное от обременения в виде ареста.
ФНС России настаивает на том, что отчет ООО «Ребус» порочен, а рыночная стоимость БЦ составляла 5,2 млрд рублей. При надлежащей продаже вырученных средств хватило бы как на погашение требований Сбербанка как залогового кредитора (3,9 млрд рублей), так и на удовлетворение текущих обязательств перед бюджетом.
ФНС России полагает, что заключенный по результатам торгов договор купли-продажи является ничтожным и к требованию о его оспаривании применим трехлетний срок исковой давности.
Что решил Верховный суд
Текст заголовка
Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Исполнительный директор Центра Дистанционных Торгов Тимур Насретдинов считает, что ВС РФ может отказать в удовлетворении кассационной жалобы, так как в соответствии с законом о банкротстве организатор торгов должен указать о наличии всех обременений, что и было сделано.
Круг потенциальных участников торгов наличие данных арестов не снижает, так как данные аресты по итогам торгов подлежат снятию. Кроме того, согласно Постановлению КС РФ от 31.01.2011 N 1-П нормативные положения ч. 3 ст. 115 УПК во взаимосвязи с абз. 9 п. 1 ст. 126 закона о банкротстве по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования не предполагают наложение ареста на имущество должника, в отношении которого введена процедура конкурсного производства, либо сохранение после введения данной процедуры ранее наложенного в рамках уголовного судопроизводства ареста на имущество для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска в отношении отдельных лиц, являющихся конкурсными кредиторами.
Данные нормы, по мнению Тимура Насретдинова, не могут рассматриваться как допускающие в нарушение специального порядка удовлетворения в ходе конкурсного производства имущественных требований кредиторов создание особых условий для защиты прав лиц, которые, будучи конкурсными кредиторами, в деле о банкротстве лица, на имущество которого в рамках предварительного расследования по уголовному делу наложен арест, признаются гражданскими истцами по уголовному делу.
«Иное означает нарушение Конституции РФ, подмену установленных федеральным законом частноправовых способов разрешения спора об имущественных правах публично-правовыми способами, ставящими отдельных конкурсных кредиторов в привилегированное положение лишь в силу их признания также субъектами уголовного судопроизводства (постановление заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене постановления судьи об отказе в удовлетворении надзорной жалобы от 29.12.2011 N 5Д11-93)», – отметил он.
По словам партнера юридической фирмы Orlova\Ermolenko Алены Ермоленко, обращает на себя внимание непоследовательное фактическое (в период проведения торгов) и процессуальное (в период судебного разбирательства) поведение налогового органа:
в период проведения торгов (октябрь-ноябрь 2019 года): 05.05.2019 года истек срок ареста, однако ФНС не обратилась с ходатайством о его прекращении и не потребовало от конкурсного управляющего принять меры, направленные на прекращение регистрации ареста в ЕГРН. Публикации о проведении торгов содержали информацию об аресте имущества, однако налоговый орган не оспаривал данную информацию. Более того, когда в ноябре 2019 года суд первой инстанции удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего о снятии ареста, налоговый орган подал апелляционную жалобу;
в ходе судебного разбирательства (январь-декабрь 2022 года) налоговый орган занял противоположную позицию: если бы информация об аресте не содержалась в документации, возможно, круг потенциальных приобретателей был бы шире и цена была бы выше.
Независимо от иных аргументов против удовлетворения заявления налогового органа (истечение годичного срока на обжалование торгов, отсутствие статуса конкурсного кредитора на период проведения торгов, замена ФНС на нового кредитора – ООО «Альянс»), полагаю, непоследовательное фактическое и процессуальное поведение налогового органа также должно быть принято во внимание.
Руководитель практики банкротства и реструктуризации Savina Legal Александра Алфимова отметила, что Верховный суд РФ снова разбирается в вопросе влияния на банкротное дело ареста имущества должника, наложенного в уголовном деле о неуплате налогов.
Бизнес-центр, на который был наложен арест, продавался управляющим в банкротстве с указанием на наличие ареста, у которого был установлен ограниченный срок действия. Впоследствии в связи с истечением срока суд по заявлению управляющего снял арест, однако кассация отменила снятие ареста, признав, что отсутствие продления ареста в уголовном деле не означает его отмену. ФНС в этой ситуации возражала против продажи арестованного имущества по заниженной, по ее мнению, цене, и указывала, что, несмотря на арест, имущество было оценено неверно и могло быть продано почти в 2 раза дороже. Верховный Суд РФ, скорее всего, прислушается к доводам ФНС и по крайней мере отправит спор на новое рассмотрение, чтобы установить реальную рыночную цену актива даже с учетом ареста. Дополнительный интерес будут представлять выводы Верховного суда РФ относительно наличия у ФНС, как у текущего кредитора, права на оспаривание торгов. Этот вопрос, скорее всего, будет разрешен в пользу ФНС с указанием на то, что от результатов торгов зависит удовлетворение, в том числе, текущих кредиторов.
