В рамках банкротства ООО «ГлавГрадоСтрой» возник спор о принадлежности нежилого помещения площадью 30,6 кв. м в построенном обществом доме. Собственники квартир оспорили включение помещения в конкурсную массу, указывая, что оно является комнатой консьержа и предназначено для обслуживания дома. Суды трех инстанций отказали собственникам, посчитав, что помещение не относится к общему имуществу и срок давности пропущен. В кассационной жалобе в Верховный суд собственники настаивают на неправильном применении норм об общем имуществе и неприменимости срока давности. Судья ВС Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию. Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А41-39673/2019).
Фабула
В рамках дела о банкротстве ООО «ГлавГрадоСтрой», которое являлось застройщиком многоквартирного жилого дома в г. Подольск Московской области, возник спор о принадлежности нежилого помещения площадью 30,6 кв. м в этом доме. После ввода дома в эксплуатацию в 2014 году за ООО «ГлавГрадоСтрой» в 2015 году было зарегистрировано право собственности на указанное помещение. Конкурсный управляющий включил данное помещение в конкурсную массу должника.
В 2022 году собственники квартир Алексей Серов, Екатерина Терехова, Анатолий Загребельный, Константин и Виктория Бобыревы и Сергей Кудинов попросили суд признать переход права собственности на нежилое помещение к застройщику незаконным и исключить запись о праве собственности застройщика из ЕГРН.
Собственники квартир указали, что спорное помещение фактически является комнатой консьержа и предназначено для обслуживания всего дома, в нем размещено общедомовое оборудование.
Однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований собственников. После этого собственники квартир пожаловались в Верховный суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суды исходили из того, что спорное помещение не относится к общему имуществу собственников. Не представлено доказательств, что помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.
Изначальное оформление прав на объект за застройщиком, по мнению судов, свидетельствует о том, что помещение имело самостоятельное назначение (комната консьержа) и принадлежало застройщику, который нес расходы по его содержанию и уплате налогов.
Кроме того, суды сочли, что собственники квартир пропустили трехлетний срок исковой давности, поскольку право собственности на помещение было зарегистрировано за застройщиком еще в 2015 году, сведения об этом являются общедоступными, а с требованиями собственники обратились только в 2023 году.
Что решил окружной суд
По мнению заявителей, суды неправильно применили положения ЖК РФ и ГК РФ об определении состава общего имущества. Спорное помещение как раз предназначено для обслуживания всего дома, в нем проходят общедомовые инженерные коммуникации, оно не имеет отдельного входа.
Доводы судов об оплате застройщиком коммунальных платежей и налогов являются необоснованными — такая оплата никогда не вносилась, лицевой счет на помещение открыт только в 2023 году уже после подачи иска.
Право общей долевой собственности на общее имущество, по мнению заявителей, принадлежит собственникам в силу закона независимо от регистрации в ЕГРН, что следует из разъяснений ВАС РФ и практики Верховного суда РФ.
Что касается срока давности, то заявители указали на его неприменимость, поскольку собственники не были лишены права владения спорным помещением. В нем всегда находился консьерж, услуги которого оплачивались собственниками. Заявлено негаторное требование об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, к которому срок давности в силу ст. 208 ГК РФ не применяется.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного суда Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Нижестоящие суды ошибочно сочли, что комната консьержа не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Они неверно исходили из того, что изначальное оформление прав на спорное помещение за застройщиком (ООО «ГлавГрадоСтрой») свидетельствует о самостоятельном назначении объекта и принадлежности должнику.
По смыслу ст. 36 ЖК РФ к общедомовому имуществу относятся не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения для удовлетворения бытовых потребностей сотрудников УК, хранения инвентаря, размещения консьержа и т.п. Главный критерий — функциональное назначение, предполагающее использование помещения для обслуживания более чем одной квартиры.
В данном случае суды установили, что спорное помещение является комнатой консьержа, то есть рабочим местом лица, оказывающего услуги по обслуживанию дома. Заявители указывали, что застройщик изначально проектировал его именно как комнату консьержа. До 2023 года его содержание оплачивалось в составе общедомовых расходов. Эти доводы не получили оценки судов.
Если помещение изначально проектировалось и эксплуатировалось как комната консьержа, оно квалифицируется как общедомовое имущество. Факт регистрации права собственности на него за застройщиком правового значения не имеет.
Собственнику помещения в МКД в любом случае принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, ст. 38 ЖК РФ). Оно принадлежит собственникам в силу закона независимо от регистрации в ЕГРН.
Конкурсный управляющий не имел достаточных оснований для включения спорного помещения в конкурсную массу. Последующая его продажа с торгов не препятствует восстановлению нарушенных прав собственников.
При неясности требований суд должен был уточнить, из какого правоотношения возник спор, определить подлежащие применению нормы и предложить заявителям скорректировать требования исходя из преследуемого интереса.
При применении норм об исковой давности суды не учли, что заявители указывали на сохранение владения спорным помещением, то есть заявлен негаторный, а не виндикационный иск. На негаторные требования исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
Ссылаясь на пункты 52 и 53 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22, Верховный суд указал, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Ответчиком по такому иску является лицо, за которым зарегистрировано спорное право. Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ответчика на спорный объект.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Юлия Иванова, управляющий партнер юридической компании «ЮКО», отметила, что позиция Верховного суда в комментируемом определении о том, что в конкурсную массу должника (застройщика) не подлежало включению имущество, являющееся общим имуществом многоквартирного дома, безусловно, является обоснованной.
Должник не мог являться собственником спорного нежилого помещения (комнаты консьержа), поскольку данное имущество в силу прямого указания закона принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме. Вместе с тем в мотивировочной части определения представляется не совсем обоснованной ссылка ВС РФ на пп. 52 и 53 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22.
Так, пояснила Юлия Иванова, в п. 52 указанного постановления Пленума разъясняется, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
«Но в данном споре нарушенное право заявителей как раз могло и должно быть защищено путем предъявления иска о признании права общей долевой собственности на общее имущество к собственнику спорного нежилого помещения, запись об индивидуальной собственности которого внесена в ЕГРН. Для подобных правовых ситуаций указанный способ защиты права прямо сформулирован в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64: если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ)», — пояснила она.
По словам Юлии Ивановой, ранее в Определении от 21.05.2015 года № 310-ЭС14-8248 Верховный Суд также разъяснял, что в аналогичной правовой ситуации восстановление нарушенных прав посредством удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности не соответствует характеру нарушения прав и противоречит п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, а надлежащим способом защиты является иск о признании права общей долевой собственности на спорные помещения.
