Апелляционный и окружной суды посчитали, что приоритет при установлении правообладателя общедомового имущества имеют внесенные в ЕГРН сведения о должнике как собственнике подвального помещения.

В рамках банкротства ООО «Интелнет Связь» конкурсный управляющий продал на торгах расположенное в нежилом здании подвальное помещение, в котором расположен индивидуальный тепловой пункт. По заявлению ТСН «Клубный дом «Скай Паркс», действующего от имени собственников расположенных в здании помещений, суд первой инстанции признал торги недействительными и исключил это имущество из конкурсной массы должника. Однако апелляционный суд, с которым согласился суд округа, отменил определение суда первой инстанции и отказался удовлетворять требование заявителя. После чего ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 14 августа (дело А40-168748/2020).

Фабула

ООО «Интелнет Связь», которое являлось застройщиком нежилого здания в Москве, было признано банкротом. Конкурсный управляющий выставил расположенное в данном здании нежилое подвальное помещение площадью 15,9 кв. м на торги, по результатам проведения которых на этапе публичного предложения победителем был признан Кирилл Магарит.

В июне 2022 года КУ должника и победитель торгов подписали договор купли-продажи (цена приобретения составила 351 тыс. рублей).

Однако ТСН «Клубный дом «Скай Паркс», действуя от имени собственников расположенных в здании помещений, заявило об исключении указанного подвального помещения из конкурсной массы должника, а впоследствии и о недействительности торгов по его реализации. При этом ТСН сослалось на то, что данный объект представляет собой индивидуальный тепловой пункт и относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании.

Так, ранее ООО «Интелнет Связь» и ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» подписали договор безвозмездной передачи указанного объекта и акт приема-передачи к нему. Однако в регистрации права собственности на помещение в связи с состоявшейся сделкой Управление Росреестра по Москве отказало, поскольку предмет договора представляет собой индивидуально-тепловой пункт и входит в состав нежилого здания, а значит подлежит передаче в общедолевую собственность собственников помещений.

Суд первой инстанции признал недействительными торги по продаже спорного нежилого подвального помещения и исключил указанное имущество из конкурсной массы должника. Однако апелляционный суд, с которым согласился суд округа, отменил определение суда первой инстанции и отказался удовлетворять требование заявителя.

После чего ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 14 августа.

Что решили нижестоящие суды

Суд первой инстанции, признавая недействительными торги в части продажи спорного подвального помещения и исключая его из конкурсной массы, руководствовался положениями статьи 135 Гражданского кодекса и исходил из того, что индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, в связи с чем не мог быть реализован на торгах в составе имущества должника.

Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции в обжалуемой части и отказывая в удовлетворении предъявленных требований, руководствовался положениями:

статьи 218 Гражданского кодекса,

статьи 44 Жилищного кодекса,

пунктами 3, 4, 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила № 491).

Апелляционный суд исходил из того, что в отсутствие решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в ЕГРН сведения о должнике как собственнике подвального помещения.

Суд округа, оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, отметил, что исключение имущества из конкурсной массы должника не лишит последнего права собственности на спорное имущество.

Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций в качестве основания для отказа в требованиях указали на то, что ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» является лицом, не обладающим вещными и/или обязательственными правами в отношении спорного объекта.

Что думает заявитель

Заявитель сослался на положения:

статьи 135, пункта 2 статьи 290, статьи 449 Гражданского кодекса,

подпункта «ж» пункта 2 Правил № 491,

разъяснения пунктов 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Суд апелляционной инстанции не учел то обстоятельство, что право общей долевой собственности на общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, в связи с чем индивидуальный тепловой пункт не мог быть реализован в составе имущества общества «Интелнет Связь».

ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» также не согласно с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что оно является лицом, не имеющим вещных и/или обязательственных прав в отношении спорного объекта. Так, заявитель отмечает, что соответствующие полномочия и обязанности на принятие мер, направленных на защиту имущественных интересов собственников помещений, закреплены в пунктах 2.1, 4.1 Устава Товарищества, а также вытекают из положений статей 135, 138 Жилищного кодекса, подлежащих применению по аналогии.

Что решил Верховный суд

Судья ВС Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.

Почему это важно

Ведущий юрист практики «Сопровождение процедур банкротства и антикризисный консалтинг» компании «Лемчик, Крупский и Партнеры» Камбулат Карашев считает наиболее вероятно, что Верховный суд укажет на ненадлежащий предмет торгов, а также констатирует право ТСН самостоятельно отстаивать интересы собственников недвижимости.

Так, предметом торгов выступило вспомогательное помещение в здании, которое уже не принадлежало несостоятельному застройщику, а стало общей собственностью владельцев недвижимости в здании. Такое имущество не могло быть реализовано на торгах, так как должнику не принадлежит и должно обеспечивать нормальное функционирование всего здания. Иной подход грозит причинением значительного ущерба или по крайней мере значительными неудобствами для собственников недвижимости в случае, если победитель торгов ограничит доступ других лиц к приобретенному тепловому пункту. Можно ожидать, что Верховный суд напомнит нижестоящим судам, что запись в реестре о собственнике вещи не имеет абсолютной силы и может быть недостоверной. При определении правообладателя вещи необходимо исследовать все обстоятельства спора, не ограничиваясь сведениями из реестра недвижимости.

Камбулат Карашев
ведущий юрист практики «Сопровождение процедур банкротства и Антикризисный консалтинг» Юридическая компания «Лемчик, Крупский и партнеры»
«

Также, по словам Камбулата Карашева, в рассматриваемом споре суды разошлись во мнении относительно права ТСН отстаивать права собственников недвижимости и, соответственно, относительно права ТСН на иск. 

«Здесь следует признать, что предложенная заявителем жалобы правовая конструкция с применением аналогии статей 135 и 138 Жилищного кодекса, регулирующих статус товарищества собственников жилья, имеет право на жизнь за отсутствием прямого регулирования. ТСН, которое обязано надлежащим образом управлять недвижимостью, должно получить соответствующее право на судебную защиту при появлении факторов, препятствующих надлежащему исполнению возложенной на него обязанности. В этом контексте ТСЖ и ТСН мало чем различаются», – отметил он.

Руководитель практики банкротства Enforce Law Company Станислав Голунов отметил, что, во-первых, можно утверждать, что спорные тепловой пункт и подвальное помещение отвечали признакам общего имущества собственников здания, поскольку по своему функциональному назначению призваны обслуживать более одного помещения в здании. 

Более того, поскольку в материалах дела имелось соглашение между должником и ТСН о безвозмездной передаче МОПа, данное имущество фактически не находилось в конкурсной массе должника. Регистрации же права общедолевой собственности на МОП не требуется, поскольку общедолевая собственность возникает в силу закона. Реализация МОПов третьим лицам, как правило, приводит к различным злоупотреблениям со стороны новых собственников, которые могут не обеспечивать круглосуточный доступ в МОП обслуживающего персонала в случае аварийных ситуаций, а иногда и вовсе неправомерно диктовать свою волю остальным собственникам здания.

Станислав Голунов
руководитель практики банкротства Юридическая компания Enforce Law Company
«

Во-вторых, по словам Станислава Голунова, что касается правомочия ТСН обращаться с иском в защиту всех собственников здания, то в данном случае по аналогии подлежали применению положения п. 8 ст.138 ЖК РФ о том, что ТСН обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

«Исходя из указанных норм ЖК РФ и правовой позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в постановлении от 15.12.2009 № 12537/09, товарищество, предъявляя в арбитражный суд иск, направленный на защиту права общей долевой собственности, не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, и уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, являющихся материальными истцами по делу, законным представителем которых выступает товарищество. Таким образом, суд первой инстанции принял верный судебный акт о том, что ТСН правомочно обращаться с соответствующим иском от имени собственников», – отметил он.

В-третьих, по словам Станислава Голунова, поскольку спорное имущество является общим имуществом всех собственников здания, а ТСН наделено правомочиями подавать иски в защиту общего имущества, то, следовательно, ТСН было правомочно требовать признания торгов недействительными.

«Правомочность предъявления иска о признании торгов недействительными в подобной ситуации ранее было подтверждена Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2021 № 309-ЭС16-9270(7) по делу № А60-38881/2013. Полагаю, что законным и обоснованным являлось определение суда первой инстанции, который удовлетворил заявленные требования, поэтому ВС РФ должен отменить судебные акты апелляции и кассации и оставить определение первой инстанции в силе. Полагаем, что подобного рода споры неоднократно поднимались в судебной практике и удивительно, что суды апелляционной и кассационной инстанцийй пришли к выводам, которые шли вразрез с устоявшейся практикой, которая была сформирована еще ВАС РФ», – отметил он.

Руководитель отдела по работе с проблемной задолженностью юридической компании ЮКО Роман Чернышов отметил, что в комментируемом споре о признании торгов недействительными пересекается проблематика банкротного и вещного права. 

Причем, по большей мере, в основе данного спора лежат вещно-правовые вопросы, которые были разрешены судом первой инстанции и апелляционным судом по-разному. Спорный объект, представляющий собой индивидуальный тепловой пункт, входит в состав общего имущества здания, что также признается судебной практикой (см. определение Верховного суда РФ от 26.04.2021 № 301-ЭС21-4039 по делу № А43-53526/2019). В этой связи обоснованной представляется ссылка заявителя кассационной жалобы на п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, в соответствии с которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре недвижимости. В таком случае на банкротных торгах было реализовано имущество, которое хоть и было зарегистрировано за должником в реестре, но не могло принадлежать ему в силу закона.

Роман Чернышов
руководитель отдела по работе с проблемной задолженностью Юридическая компания «ЮКО»
«

По мнению Романа Чернышова, что Верховный суд РФ отменит постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставит в силе определение суда первой инстанции о признании торгов недействительными и исключении объекта из конкурсной массы.

«Вместе с тем необходимо обратить внимание, что судебный акт об исключении спорного объекта из конкурсной массы автоматически не повлияет на запись в государственном реестре о должнике. В таком случае собственники помещений в здании вправе на основании п. 58 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 обратиться в суд с иском о признании права собственности, т.е. по сути с иском об оспаривании соответствующей записи в реестре», – отметил он.

Управляющий партнер адвокатского бюро «БВМП», адвокат, к.ю.н. Андрей Бежан отметил, что данное дело является продолжением развития существующей проблемы о правовом статусе общедомового имущества. 

В частности, в Москве является распространенной практика оспаривания собственниками жилых помещений, управляющими организациями и ТСЖ, сделок по продаже застройщиком помещений в цокольном этаже, а также помещений, используемых для обеспечения работы инженерной инфраструктуры многоквартирного дома. Причем практика является зачастую негативной для покупателей такого имущества. В рассматриваемом деле такой объект был реализован как индивидуально определенный объект недвижимого имущества без учета его функционального назначения и статуса в составе МКД. При этом действующее законодательство позволяет произвести разграничение индивидуального и общего имущество в составе МКД. Следует отметить также, что запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством существования права, такая запись является опровержимой (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). Надеемся, что ВС РФ разберется в рассматриваемой проблеме. Кроме того, полагаю, что это дело окажет существенное влияние на рассмотрение дел связанных с распоряжением подобными объектами не только в рамках дел о банкротстве застройщиков, но и при рассмотрении исков об истребовании собственниками реализованных помещений обратно в состав МКД.

Андрей Бежан
к.ю.н., управляющий партнер Адвокатское бюро «БВМП»
«

Юрист VERBA Legal Тимур Мухлисов отметил, что в этом деле ключевая проблема, которую предстоит решить Верховному суду РФ, состоит в том, чтобы определить, кто имеет приоритет в вопросе принадлежности объекта недвижимости – лицо, за которым такое имущество зарегистрировано в ЕГРН, или же лицо, которому в силу закона такое имущество должно принадлежать de lege lata.

Очевидно, что индивидуальный тепловой пункт не является простым объектом недвижимости, который может свободно отчуждаться от одних лиц к другим, и не представляет сам по себе коммерческой ценности, поскольку не обладает самостоятельным функциональным назначением, а необходим только лишь для обслуживания жилого дома. Поэтому здесь, как представляется, можно согласиться с выводами суда первой инстанции, квалифицировавшего индивидуальный тепловой пункт в качестве единого недвижимого комплекса. С точки зрения действующего законодательства, индивидуальный тепловой пункт относится к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежит собственникам помещений такого дома на праве общей долевой собственности. Следовательно, такое имущество не может быть в собственности каких-либо иных лиц и не могло реализовываться с торгов как имущество должника в принципе.

Тимур Мухлисов
юрист Юридическая фирма VERBA Legal
«

Также, по словам Тимура Мухлисова, не совсем понятны и действия самого управляющего, который очевидно видел уведомление регистрирующего органа о том, что имущество подлежит передаче в общую долевую собственность собственников жилого дома, а также был ознакомлен с выпиской из ЕГРН, в которой индивидуальный тепловой пункт входит в состав нежилого здания, однако, несмотря на указанные обстоятельства, все равно выставил индивидуальный тепловой пункт на торги и реализовал имущество.

«Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций касательно отсутствия у заявителя вещных или обязательственных прав в отношении индивидуального теплового пункта представляются несостоятельными, поскольку ТСН в данном случае выступает в интересах жильцов дома и может рассматриваться в качестве их законных представителей. Возможно, что Верховный суд РФ в указанном деле подтвердит законность выводов суда первой инстанции о признании недействительными торгов и об исключении из конкурсной массы индивидуального теплового пункта, и отменит акты судов апелляционной и кассационной инстанции, признав, что ТСН является законным представителем собственников жилого дома, а касательно зарегистрированного права собственности на индивидуальный тепловой пункт за должником отметит, что государственная регистрация носит не правопорождающий характер, а лишь правоподтверждающий, как неоднократно сам Верховный суд РФ указывал в своих судебных актах ранее, в связи с чем индивидуальный тепловой пункт не должен был быть включен в конкурсную массу должника изначально», – отметил он.

Также Тимур Мухлисов не исключает, что по итогам рассмотрения указанного дела будет сформулирована позиция относительно того, что судам при рассмотрении аналогичных дел необходимо будет внимательнее анализировать, какое имущество предлагается управляющим реализовать с торгов, проверять, не принадлежит ли (или не должно ли принадлежать) такое имущество собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности, а также, возможно, Верховный суд РФ даст разъяснения о характере государственной регистрации недвижимого имущества.

По словам руководителя екатеринбургского офиса юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артема Комсюкова, в данном случае Верховный суд РФ просто обязан отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций.

Суд первой инстанции обоснованно признал торги недействительными, а имущество исключил из конкурсной массы. Подобные вспомогательные технические помещения как индивидуальный тепловой пункт не могут использоваться никак, кроме прямого назначения. Данное помещение прямо предназначено для обеспечения жизнедеятельности жильцов и сохранения помещений. Такие помещения являются общедомовой собственностью в силу прямого указания закона. Также ТСН, как и ТСЖ, и УК, могут выступать в интересах собственников в силу закона. Подобное случается не часто, и чаще связано с какой-то технической ошибкой, в результате которой информация о назначении помещения каким-то образом не дошла до управляющего. Вместе с тем, суды должны всегда устранять такие ошибки.

Артем Комсюков
юрист, руководитель офиса г. Екатеринбург BFL | Арбитраж.ру
«