В рамках банкротства ООО «ГлавГрадоСтрой» возник спор о принадлежности нежилого помещения площадью 30,6 кв. м в построенном обществом доме. Собственники квартир оспорили включение помещения в конкурсную массу, указывая, что оно является комнатой консьержа и предназначено для обслуживания дома. Суды трех инстанций отказали собственникам, посчитав, что помещение не относится к общему имуществу и срок давности пропущен. В кассационной жалобе в Верховный суд собственники настаивают на неправильном применении норм об общем имуществе и неприменимости срока давности. Судья ВС Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию. Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А41-39673/2019).
Фабула
В рамках дела о банкротстве ООО «ГлавГрадоСтрой», которое являлось застройщиком многоквартирного жилого дома в г. Подольск Московской области, возник спор о принадлежности нежилого помещения площадью 30,6 кв. м в этом доме. После ввода дома в эксплуатацию в 2014 году за ООО «ГлавГрадоСтрой» в 2015 году было зарегистрировано право собственности на указанное помещение. Конкурсный управляющий включил данное помещение в конкурсную массу должника.
В 2022 году собственники квартир Алексей Серов, Екатерина Терехова, Анатолий Загребельный, Константин и Виктория Бобыревы и Сергей Кудинов попросили суд признать переход права собственности на нежилое помещение к застройщику незаконным и исключить запись о праве собственности застройщика из ЕГРН.
Собственники квартир указали, что спорное помещение фактически является комнатой консьержа и предназначено для обслуживания всего дома, в нем размещено общедомовое оборудование.
Однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований собственников. После этого собственники квартир пожаловались в Верховный суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суды исходили из того, что спорное помещение не относится к общему имуществу собственников. Не представлено доказательств, что помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.
Изначальное оформление прав на объект за застройщиком, по мнению судов, свидетельствует о том, что помещение имело самостоятельное назначение (комната консьержа) и принадлежало застройщику, который нес расходы по его содержанию и уплате налогов.
Кроме того, суды сочли, что собственники квартир пропустили трехлетний срок исковой давности, поскольку право собственности на помещение было зарегистрировано за застройщиком еще в 2015 году, сведения об этом являются общедоступными, а с требованиями собственники обратились только в 2023 году.
Что решил окружной суд
По мнению заявителей, суды неправильно применили положения ЖК РФ и ГК РФ об определении состава общего имущества. Спорное помещение как раз предназначено для обслуживания всего дома, в нем проходят общедомовые инженерные коммуникации, оно не имеет отдельного входа.
Доводы судов об оплате застройщиком коммунальных платежей и налогов являются необоснованными — такая оплата никогда не вносилась, лицевой счет на помещение открыт только в 2023 году уже после подачи иска.
Право общей долевой собственности на общее имущество, по мнению заявителей, принадлежит собственникам в силу закона независимо от регистрации в ЕГРН, что следует из разъяснений ВАС РФ и практики Верховного суда РФ.
Что касается срока давности, то заявители указали на его неприменимость, поскольку собственники не были лишены права владения спорным помещением. В нем всегда находился консьерж, услуги которого оплачивались собственниками. Заявлено негаторное требование об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, к которому срок давности в силу ст. 208 ГК РФ не применяется.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного суда Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Представитель заявителя Сергея Кудинова отметил, что действительно собственник многоквартирного дома не знали и не могли знать, что помещение консьержа выбыло из их общей долевой собственности.
—Так как изначально, когда дом был сдан в эксплуатацию, данное помещение в собственность оформлено не было. Была оформлена собственность тайно. И собственники узнали о том, что оформлен переход права, только когда началось дело о банкротстве, — пояснил юрист.
Представитель КУ подчеркнула, что судебные акты законны.
— Относительно довода о системах видеонаблюдения: они не являются стационарными и могут быть вынесены за помещения, — отметила юрист.
Также юрист обратила внимание, что на данный момент спорное помещение выбыло из владения должника.
— После вынесения постановления Арбитражным судом Московского округа был заключен договор купли-продажи и произведена регистрация права собственности. В данный момент, по сведениям покупателя, предъявлен аналогичный иск, приостановлено производство по делу, назначена судебная экспертиза. Права заявителей по данному спору не могут быть восстановлены, поскольку уже данное помещение выбыло из владения должника, — пояснила юрист.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Мотивировка будет опубликована позже.
