Аида Ханмурзаева 15.08.2018 приобрела на электронных торгах у ООО КБ «ЭСИД» нежилое помещение площадью 148,8 кв. м и земельный участок за 2,5 млн рублей. Ахмед Шанавазов внес в кассу банка 3,5 млн рублей, а 26.11.2019 стороны подписали заявление о том, что Ахмед Шанавазов приобретает первый этаж здания, и Аида Ханмурзаева обязуется вернуть ему 3,5 млн рублей до 01.07.2020. Аида Ханмурзаева обратилась с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а Ахмед Шанавазов заявил встречный иск о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности. Буйнакский городской суд Республики Дагестан отказал в первоначальном иске и удовлетворил встречный иск. Верховный суд Республики Дагестан и Пятый кассационный суд общей юрисдикции оставили судебные акты без изменения. Верховный суд указал, что заявление от 26.11.2019 свидетельствует о заемных обязательствах, а не о купле-продаже недвижимости, и что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Верховный суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение (20-КГ26-12-К5).
Фабула
Аида Ханмурзаева 15.08.2018 по результатам электронных торгов заключила с ООО КБ «ЭСИД» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» договор купли-продажи нежилого помещения площадью 148,8 кв. м и земельного участка площадью 198 кв. м. Цена приобретаемых объектов составила 2,5 млн рублей. Право собственности Аиды Ханмурзаевой зарегистрировано в ЕГРН 06.06.2019 на основании договора купли-продажи от 15.08.2018.
Ахмед Шанавазов внес 17.09.2018 в кассу банка 3,5 млн рублей. Аида Ханмурзаева и ее супруг Ханмурзаев К.М. 26.11.2019 подписали нотариально заверенное заявление, в котором указали, что для приобретения здания через аукцион Ахмед Шанавазов внес 3,5 млн рублей, далее был устный договор, по которому Шанавазов приобретает первый этаж, а супруги обязуются возвратить 3,5 млн рублей до 01.07.2020, а в случае невыплаты Ахмед Шанавазов имеет право обратиться в суд. Фактически на первом этаже Ахмед Шанавазов осуществил ремонт, а второй этаж использует Аида Ханмурзаева.
Аида Ханмурзаева обратилась в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскании неполученных доходов. Ахмед Шанавазов обратился со встречным иском о признании сделки купли-продажи состоявшейся и действительной, и признании права собственности на помещение.
Буйнакский городской суд Республики Дагестан отказал в первоначальном иске и удовлетворил встречный иск. Верховный суд Республики Дагестан и Пятый кассационный суд общей юрисдикции оставили судебные акты без изменения.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 160, 162, 308, 308.1, 320, 431, 434, 549, 550, 551 ГК РФ, установил, что Ахмед Шанавазов фактически владеет и пользуется первым этажом спорного объекта с момента его приобретения, произвел в нем ремонтные работы, а устный договор купли-продажи сторонами фактически исполнен. Суд указал, что доказательств передачи строения в аренду не представлено, обязанность по возврату денежных средств в срок Аида Ханмурзаева не исполнила, а срок исковой давности по встречным требованиям не пропущен. Суд пришел к выводу об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции в части обязания внесения записи о зарегистрированном праве собственности Ахмеда Шанавазова в ЕГРН, исходя из того, что регистрация прав носит заявительный характер и требует соблюдения формальных процедур. В остальной части решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Пятый кассационный суд общей юрисдикции оставил решение суда первой инстанции в редакции апелляционного определения и апелляционное определение без изменения.
Что думает заявитель
Аида Ханмурзаева обратилась в Верховный суд, указав на отсутствие между сторонами заключенного договора купли-продажи недвижимости в письменной форме. Заявление от 26.11.2019 свидетельствует о заемных обязательствах, а не о купле-продаже.
Заявитель подчеркнула, что суды не разрешили по существу ее требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения и не оценили требование о взыскании неполученных доходов.
Что решил Верховный суд
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда указала, что согласно пункту 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного сторонами.
Согласно абзацу первому статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Статья 550 ГК РФ предусматривает правовые последствия несоблюдения письменной формы договора купли-продажи недвижимости и такой договор признается недействительным.
Верховный суд указал, что судебные инстанции, разрешая спор без учета правового регулирования оборота недвижимого имущества, сделали ошибочные выводы о том, что письменное заявление от 26.11.2019 может быть квалифицировано как договор купли-продажи части нежилых помещений. Суды, признавая состоявшимся договор купли-продажи нежилого помещения, не учли, что каких-либо действий, направленных на установление гражданских прав и обязанностей покупателя, Ахмед Шанавазов не совершал и указанное заявление о получении денежных средств им не подавалось. Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Аида Ханмурзаева и Ахмед Шанавазов не заключали договор купли-продажи нежилых помещений в письменной форме, в котором в обязательном порядке должны содержаться индивидуализирующие признаки либо кадастровый номер объекта недвижимости, а также цена объекта. Выводы судов о действительности состоявшейся сделки не основаны на нормах действующего законодательства. ВС признал ошибочным вывод судов о нотариальном удостоверении заявления от 26.11.2019, поскольку при свидетельствовании подлинности подписей нотариус не удостоверял фактов, изложенных в заявлении.
Суды не обеспечили надлежащую правовую оценку заявлению от 26.11.2019, из содержания которого явно следует признание граждан в получении денежных средств для цели приобретения здания на аукционе и обязательство по возврату долга в срок до 01.07.2020 с правом Ахмеда Шанавазова обращаться в суд для взыскания задолженности. Наличие юридических фактов, указанных в заявлении, может свидетельствовать исключительно о наличии между сторонами заемных обязательств. Наличие устного соглашения о приобретении первого этажа и получение Аидой Ханмурзаевой займа не могут служить основанием для вывода о заключении договора купли-продажи в письменной форме.
Суд апелляционной инстанции, изменяя формулировку резолютивной части решения и удовлетворяя требование о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение первого этажа площадью 91 кв. м, не учел отсутствие между сторонами заключенного договора купли-продажи недвижимости и доказательств уклонения продавца от совершения регистрационных действий. Также суды, ошибочно установив, что Ахмед Шанавазов приобрел спорное имущество на основании устного соглашения, не разрешили по существу требование Аиды Ханмурзаевой об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Верховный суд подчеркнул, что в соответствии с абзацем первым статьи 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от недобросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения. Подлежат оценке требования собственника о взыскании суммы доходов, полученных в результате незаконного использования его имущества недобросовестным владельцем.
Итог
СКГД Верховного суда отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Верховный суд РФ в рассматриваемом определении исправил ошибку нижестоящих судов, связанную с неправильной квалификацией отношений сторон и несоблюдением требований к форме договора купли-продажи недвижимости, говорит Виктория Лоскутова, партнер независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры». Заявитель по встречному иску просил признать действительным договор купли-продажи объектов, основываясь на устных договоренностях между сторонами, а также на заявлении, подпись на котором засвидетельствована нотариусом.
Верховный суд РФ правомерно, с точки зрения Виктории Лоскутовой, указал, что в силу статей 549, 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Отсутствие в настоящем деле письменной формы договора привело к обоснованному выводу о недопустимости признания договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного в устной форме, действительным.
Кроме того, Верховный суд РФ исправил ошибку нижестоящих судов, признавших соблюдение письменной формы договора при исследовании заявления с нотариальным заверением подписи. Суд обоснованно указал, что, во-первых, нотариус заверяет лишь подпись, а не содержание и, во-вторых, речь в заявлении явно идет о заемных отношениях, а не о купле-продаже объекта недвижимости. Таким образом, рассматриваемый судебный акт направлен на защиту прав собственника от произвольной переквалификации возникших между сторонами отношений и ориентирует нижестоящие суды на необходимость тщательного исследования действительного содержания отношений сторон и проверки строгого соблюдения установленной законом формы сделки.
Комментируемое определение уточняет подход к разграничению договорных и заемных отношений в ситуации, когда стороны оформляют свои договоренности в виде расписок или заявлений, не отвечающих требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости, отмечает Анастасия Лысенко, руководитель проектов юридической компании «ЮрТехКонсалт».
Суд подчеркнул, что владение не может подменять собой установленную законом юридическую форму договора купли-продажи. Иными словами, фактическое пользование имуществом само по себе не является основанием для возникновения права собственности. Оно может свидетельствовать о наличии заемных (если пользование представляет собой способ обеспечения возврата долга) или арендных правоотношений (если есть соглашение о плате за пользование), правоотношений из неосновательного обогащения (если правового основания нет вовсе) и других.
Для участников рынка недвижимости важной, по мнению Анастасии Лысенко, является позиция о том, что нотариальное свидетельствование подписей одной стороны не подменяет собой волеизъявление другой стороны. Нотариальное действие лишь удостоверяет подлинность подписи конкретного лица и не изменяет правовую природу документа в целом. Поэтому если в документе отсутствует согласованная воля всех сторон предполагаемой сделки, он не приобретает статус надлежащего доказательства заключения договора вне зависимости от наличия нотариального удостоверения. Определение служит ориентиром для нижестоящих судов, указывая на недопустимость признания права собственности на недвижимость на основании устных договоренностей без учета правового регулирования оборота недвижимого имущества.
Позиция ВС РФ представляется обоснованной, поскольку она восстанавливает базовые правила оборота недвижимости, от которых нижестоящие суды отступили в пользу «фактической» справедливости, подчеркивает Максим Эмеров, советник финансово-правовой группы компаний Tenzor Consulting Group.
Главная ошибка судов в том, что они придали свидетельствованию подлинности подписи значение, которого у него нет: в отличие от удостоверения сделки (ст. 163 ГК РФ), нотариус здесь подтверждает лишь принадлежность подписи, но не изложенные в документе факты и не волю на совершение сделки (ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате). На мой взгляд, этот вывод наиболее ценен для практики, ведь в быту «заверенная у нотариуса» расписка воспринимается почти как сделка, и суды, как показывает это дело, иногда разделяют это заблуждение.
Не менее важно, считает Максим Эмеров, напоминание о том, что договор — это согласованная воля сторон (п. 3 ст. 154 ГК РФ), поэтому односторонний документ без индивидуализации объекта и цены не заменит договор продажи недвижимости, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Справедлива и квалификация расписки с обязанностью вернуть деньги к сроку как подтверждающей заемное обязательство, так как правовую природу документа определяет его содержание, а не цель передачи денег. Вместе с тем для стороны, которая годами пользовалась помещением, итог выглядит жестким: выбрав вещно-правовой способ защиты вместо взыскания долга, она рискует пропустить срок исковой давности по денежному требованию.
Как полагает Максим Эмеров, при новом рассмотрении в центре спора окажутся расчеты сторон, добросовестность владельца, судьба улучшений и размер доходов по ст. 303 ГК РФ, поскольку помещением пользовались с ведома собственника. В целом определение не является новым словом в практике, но станет ориентиром для нижестоящих судов, поскольку нотариальная «обертка» не повышает доказательственную силу документа сверх установленного законом. Для участников оборота это сигнал, что формальные требования к сделкам с недвижимостью — гарантия стабильности прав, и «устные договоренности», даже подкрепленные расписками с заверенными подписями, не заменят надлежаще оформленного договора, заключает Максим Эмеров.
