ООО «ГриТа» не вернуло ООО «Лидер» сумму займа. В ответ ООО «Лидер» взыскало в суде с заемщика сумму займа и проценты. Поскольку обязательства ООО «ГриТа» были обеспечены залогом недвижимости, ООО «Лидер» также потребовало в суде обратить взыскание на предмет залога путем его передачи займодавцу по определенной договором ипотеки цене в 26 млн рублей. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, удовлетворил заявление ООО «Лидер». При этом в судах первой и апелляционной инстанций ООО «ГриТа» заявляло ходатайство о проведении экспертизы рыночной стоимости предмета залога, но суды это ходатайство отклонили. ООО «ГриТа» пожаловалось в Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А40-275554/2021).
Фабула
В декабре 2020 года общества «Лидер» (займодавец) и «ГриТа» (заемщик) заключили договор займа, по которому займодавец передал заемщику 15 млн рублей на срок до 01.05.2021 года под 10% годовых. За несвоевременные возврат суммы займа и уплату процентов была установлена ответственность в виде неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки.
В декабре 2021 года ООО «Лидер» взыскало с ООО «ГриТа» невозвращенную сумму займа (15 млн рублей), невыплаченные проценты за пользование займом (1,2 млн рублей) по состоянию на 19.10.2021 года, неустойку за несвоевременный возврат суммы займа (1,7 млн рублей) и за нарушение сроков уплаты процентов (48 тыс. рублей) за период с 01.06.2021 по 19.10.2021, а также проценты за пользование суммой займа, неустойку за последующий период по день фактического погашения долга.
При этом обязательства ООО «ГриТа» были обеспечены залогом принадлежащей ему недвижимости (земельного участка и расположенного на нем административного здания). В договоре об ипотеке предмет залога для целей обращения на него взыскания был оценен в 26 млн рублей. Договор также предусматривал обращение взыскания на предмет залога по выбору залогодержателя в судебном или внесудебной порядках.
ООО «Лидер» потребовало в суде обратить взыскание на предмет залога путем его передачи по цене 26 млн рублей. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, заявление ООО «Лидер» удовлетворил.
После чего ООО «ГриТа» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суда
Суд первой инстанции, установив наличие задолженности по договору займа, удовлетворил требование общества «Лидер» и обратил взыскание на заложенное имущество путем его передачи займодавцу по согласованной в договоре об ипотеке цене. При этом суд отклонил ходатайство заемщика – залогодателя об определении рыночной стоимости предмета залога, сославшись на то, что последний сначала согласился с ценой, установленной в договоре, а затем стал ее оспаривать.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, отклонив повторное ходатайство общество «ГриТа» о проведении оценочной экспертизы.
Суд округа, оставляя без изменения акты судов первой и апелляционной инстанций, счел, что в данном случае необходимости в назначении судебной экспертизы не было.
Что думает заявитель
Общество «ГриТа», в частности, указало на то, что отказ судов в назначении экспертизы по поводу рыночной стоимости предмета залога при применении такого способа обращения взыскания как оставление залогодержателем предмета залога за собой противоречит закону.
При этом общество «ГриТа» последовательно обращало внимание на то, что зафиксированная в договоре цена не является рыночной. По мнению общества «ГриТа», поскольку стоимость переданного залогодержателю имущества превысила размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, судам одновременно с обращением взыскания на предмет залога следовало взыскать разницу в деньгах в пользу залогодателя.
Что решил Верховный суд
Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
В договор об ипотеке были включены условия, являющиеся по своей сути соглашением залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (далее – соглашение о внесудебном порядке). В частности, пункт 5.3 договора, на который сослались суды, касается обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, им урегулирован вопрос о способе реализации предмета залога при таком обращении взыскания.
В рассматриваемом случае ипотека возникла на основании договора. Права залогодержателя не были удостоверены закладной. В подобной ситуации обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке допустимо только по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, который содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Однако факт нотариального удостоверения договора об ипотеке либо какого-то отдельного соглашения о внесудебном порядке не был установлен судами. Из материалов дела это также не следует. Давая объяснения в судебном заседании судебной коллегии, представители обществ «Лидер» и «ГриТа» не отрицали, что ими не была соблюдена нотариальная форма соглашения о внесудебном порядке.
В отсутствие нотариального удостоверения включенные в текст договора об ипотеке условия соглашения о внесудебном порядке являются ничтожными (пункт 3 статьи 163 Гражданского кодекса), в связи с чем общество «Лидер» не могло прибегнуть к такому способу реализации предмета залога как оставление его за собой по исполнительной надписи нотариуса.
Недействительность соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в суде. В случае такого обращения взыскания реализация осуществляется по общему правилу путем продажи с публичных торгов по правилам, установленным статьей 449.1 ГК РФ, статьей 56 закона об ипотеке и законодательством об исполнительном производстве.
При этом общества «Лидер» и «ГриТа» являются юридическими лицами, предмет ипотеки заложен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, поэтому соглашением между ними могли быть предусмотрены иные способы реализации заложенных вещей при обращении взыскания на них по решению суда: оставление залогодержателем предмета залога за собой или продажа предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости (абзац второй пункта 2, пункт 3 статьи 55, статья 59.1 закона об ипотеке).
Вместе с тем, в договор залога не включены положения о том, что при обращении взыскания в судебном порядке применяются упомянутые способы реализации предмета ипотеки. То есть своим соглашением стороны не отошли от диспозитивных положений гражданского законодательства о реализации заложенного по договору об ипотеке имущества, на которое взыскание обращается по решению суда, путем его продажи с публичных торгов. Следовательно, у судов не было оснований для установления иного способа реализации.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Руководитель екатеринбургского офиса юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков отметил, что действительно, если стороны не соблюли обязательные требования для установления внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога, значит в данной части условия договора не подлежат применению.
А, в то же время, к судебному порядку дополнительные способы реализации не установлены договором. Следовательно, как верно отметил Верховный суд РФ, у нижестоящих судов отсутствовал формальный повод для удовлетворение иска в заявленном виде. Исходя из изложенных данных, обжалуемые судебные акты подлежат отмене. Рассматриваемый случай показывает, что не только стороны договора должны внимательно подходить к изложению его условий, но и суды должны скрупулезнее изучать все положения договора.
Управляющий партнер Парадигма Климент Русакомский отметил, что комментируемое определение Верховного суда окажет, в основном, позитивное влияние на формирование актуальной судебной практики.
Из положений ст. 55 закона об ипотеке следует, что в ситуации, когда права залогодержателя подтверждались исключительно договором ипотеки и не были удостоверены закладной, обращение взыскания во внесудебном порядке на предмет залога по такому договору возможно исключительно по исполнительной надписи нотариуса. Тем не менее, как установлено материалами дела, договор ипотеки не был удостоверен нотариально. Следовательно, как справедливо отмечено судом, сам договор ипотеки и соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога являются ничтожными. Указанное определение позволит в дальнейшем избежать правовой неопределенности при толковании судами договоров в отношении способов реализации предмета залога во внесудебном порядке. Учитывая изложенное, полагаю необходимым вне зависимости от формы, в которой планируется заключение договора залога (ипотеки), предусматривать все способы реализации предмета залога для обращения на него взыскания как в судебном, так и внесудебном порядке.
Адвокат коллегии адвокатов Delcredere Александр Спиридонов отметил, что стороны предусмотрели возможность передачи заложенного имущества залогодержателю только для внесудебного порядка.
Такое условие требовало нотариального удостоверения, чего стороны не учли. Что касается судебного порядка обращения взыскания на предмет залога, то стороны не выбрали никакого специального режима, а потому должно применяться общее правило о продаже имущества с публичных торгов. При схожих спорах суды неоднократно отмечали, что нельзя удовлетворять требование кредитора-залогодержателя за счет передачи ему предмета залога без обращения в суд, если соответствующее соглашение нотариально не удостоверено. В настоящем же деле Верховный суд РФ дополнительно отметил, что нужно разграничивать соглашения о порядке обращения взыскания на предмет залога в судебном и внесудебном порядках, эти режимы различны, они не являются взаимозаменяемыми, не подлежат расширительному толкованию.
Доцент Финуниверситета, адвокат MGP Lawyers Денис Быканов полагает, что в данном случае ВС РФ занял совершенно обоснованную позицию, что соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки ничтожно в связи с пороком формы, то есть отсутствием нотариального удостоверения.
И хотя в отношении сторон такого соглашения обязательства все равно действительны, но в случае банкротства правовой эффект договора затрагивает права и законные интересы третьих лиц (кредиторов). При судебной реализации предмета залога в процедуре банкротства начальная цена имущества определяется согласно отчету независимого оценщика, а не в соответствии с договором ипотеки.
Адвокат КА «Кутузовская», эксперт PROбанкротство Дарья Трубина отметила, что в рассмотренном деле суды трех инстанций неправильно применили нормы материального права, отождествив порядок обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, установленный договором, с судебным порядком обращения взыскания, общие правила которого установлены законом.
В результате такого подхода ответчик (залогодатель) был лишен возможности установить рыночную стоимость предмета залога, и, как следствие, был лишен возможности претендовать на разницу, которая может быть получена в результате продажи объекта по цене, превышающей размер обязательства. Примечательно, что ответчик находится в процедуре наблюдения, то есть неправильное применение норм закона в данном случае могло привести к ущемлению не только прав ответчика как отдельного хозяйствующего субъекта, но и его кредиторов, которые вправе претендовать на денежные средства, которые ответчик потенциально может получить в результате реализации объекта по его рыночной цене. В этой связи комментируемое определение не только исправляет ошибку нижестоящих судов в нарушении норм материального права, но и восстанавливает как права ответчика, так и (потенциально) его кредиторов.
