ООО «Компания ТехноСтройОлимп» (застройщик) и Администрация городского округа Клин заключили инвестиционный контракт на строительство жилого дома. По контракту застройщик должен был передать обманутым дольщикам часть квартир в счет доли муниципалитета. После ввода дома в эксплуатацию застройщик исполнил обязательства перед всеми дольщиками, кроме семьи Вараксиных. Администрация обратилась в суд с требованием обязать застройщика предоставить квартиру этой семье. Суды трех инстанций отказали, указав, что семья сама не обращалась к застройщику. В кассационной жалобе в Верховный Суд администрация настаивала, что суды не учли все обстоятельства и неправомерно освободили застройщика от обязательств. ВС отменил судебные акты в части семьи Вараксиных и направил дело на новое рассмотрение, указав на нарушение их прав (дело № А41-51344/2023).
Фабула
В 2016 г. Администрация городского округа Клин и ООО «Компания ТехноСтройОлимп» заключили инвестиционный контракт на строительство многоквартирного дома. По условиям контракта 10% квартир передавались муниципалитету для обеспечения обманутых дольщиков, пострадавших от недобросовестного застройщика ООО «КлинСтройДом», который был признан банкротом.
В 2023 г. дом был достроен, но застройщик не предоставил квартиру семье Вараксиных (Олегу Вараксину и Татьяне Чепруновой), включенной в список дольщиков. Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении застройщика исполнить обязательства перед этой семьей.
Суды трех инстанций отказали, указав, что семья сама не обращалась к застройщику. Администрация пожаловалась в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Московской области, Десятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа отказали в удовлетворении иска. Суды указали, что застройщик передал квартиры всем дольщикам, кроме семьи Вараксиных. Но поскольку Вараксины сами не обращались к застройщику за квартирой, то он не мог нарушить их права. Кроме того, суды сочли, что после выполнения застройщиком обязательств по контракту администрация утратила право требования к нему и является ненадлежащим истцом.
Что думает заявитель
В кассационной жалобе администрация настаивала, что застройщик должен был сам предоставить квартиру семье Вараксиных, а не ждать их обращения. Факт непередачи им жилья означает неисполнение контракта в части обязательств перед дольщиками. Администрация указала, что является стороной контракта, который заключался в интересах обманутых дольщиков, поэтому она вправе требовать исполнения обязательств.
Представитель застройщика возражал против жалобы, ссылаясь на то, что Татьяна Чепрунова к ним не обращалась, а местонахождение Олега Вараксина неизвестно, так как он находится в зоне СВО.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС Е.Е. Борисова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций в части отказа в иске по семье Вараксиных и направил дело на новое рассмотрение. Суд указал, что контракт закреплял обязательства застройщика передать определенное количество квартир дольщикам в счет доли муниципалитета. При этом конечной целью являлось фактическое предоставление жилья обманутым дольщикам вне зависимости от их обращения к застройщику.
Верховный Суд отметил, что после ввода дома в эксплуатацию застройщик исполнил обязательства не перед всеми дольщиками. Следовательно, администрация как сторона контракта, заключенного в интересах дольщиков, вправе требовать его надлежащего исполнения.
Доводы застройщика о необращении Вараксиных суд счел неправомерными, поскольку эта семья включена в список дольщиков и настаивает на предоставлении квартиры.
Верховный Суд подчеркнул, что по условиям контракта застройщик должен передать квартиры именно дольщикам, а не муниципалитету. Право администрации на долю в доме является производным от прав обманутых дольщиков. Освобождение застройщика от обязательств перед Вараксиными нарушает их законные интересы. В такой ситуации выводы нижестоящих судов об утрате администрацией права требования и неисполнимости контракта являются необоснованными.
Итог
ВС отменил судебные акты в части семьи Вараксиных и направил дело на новое рассмотрение, указав на нарушение их прав.
Почему это важно
Денис Хайруллин, юрист Forward Legal, отметил, что Верховный Суд рассмотрел вопрос, может ли застройщик, принявший на себя обязанность по инвестиционному контракту, передать квартиру дольщику, защититься тем, что дольщик к нему за квартирой не обратился.
Инвестиционный контракт предусматривал долю муниципалитета, из этой доли застройщик должен был передать квартиры обманутым дольщикам. 9 из 10 квартиры получили, а одна семья нет. Суды отказали в иске, потому что эта семья к застройщику не обращалась. Верховный Суд отменил судебные акты и направил на новое рассмотрение, подчеркнув, что застройщик принял на себя обязательство заключить договор с обманутыми дольщиками, передать им квартиры, но эту обязанность не исполнил. На судебную практику этот кейс сильно не повлияет по нескольким причинам. Во-первых, инвестиционный контракт заключен в 2016 г. до изменений в 2019 г., сейчас действует единый реестр проблемных объектов и иные механизмы восстановления прав дольщиков. Во-вторых, расчеты с дольщиками происходят по эскроу-счетам, это означает, что застройщик сначала возводит многоквартирный дом и только потом получает деньги от дольщика через эскроу-счет, что исключает возникновение подобных ситуаций.
Павел Селюнин, партнер, руководитель практики разрешения споров и банкротства Юридической компании «Инноправо», отметил, что Верховный Суд в определении по делу № А41-51344/2023 вновь указал судам нижестоящих инстанций на существенные нарушения как норм материального права, так и норм процессуального права.
Верховный Суд фактически признал указанный договор заключенным администрацией в пользу третьих лиц (обманутых дольщиков). При таких обстоятельствах право требования, безусловно, принадлежит дестинатору (лицу), в пользу которого и был заключен договор, а не лицу, заключившему договор. Возникновение права у третьего лица обуславливается его волеизъявлением, но в случае, когда он фактически “отказывается” от права, им может воспользоваться как раз лицо, заключившее договор. Ввиду чего администрация не утратила право требования к ответчику, а Верховный Cуд избрал теоретически верный подход.
Кроме того, продолжил Павел Селюнин, в данном споре один из обманутых дольщиков, в интересах которого и был заключен договор, не был привлечен судами к участию в деле только лишь на том основании, что во время рассмотрения отбывал наказание, а затем находился в зоне СВО.
«Однако подобного основания для отказа в привлечении к участию в качестве третьего лица законодательство и разъяснения Верховного Суда не содержат. У лица имелся существенный интерес в исходе дела, поскольку решение суда с очевидностью должно было повлиять на его права по отношению к ответчику. Однако Верховный Суд достаточно “обтекаемо” указал на столь явное нарушение норм процессуального права. Тем не менее, подсветив важнейшие нарушения, определение Верховного Суда должно позитивно повлиять на деятельность всех нижестоящих судов, а не только на практику разрешения споров, связанных с застройкой, предотвратив тем самым формальный подход к рассмотрению дел», – указал он.
Даниил Ермолаев, ведущий юрисконсульт АО «ЮЭК», отметил, что указанный судебный акт можно рассматривать как подтвержденный Высшей судебной инстанцией механизм защиты прав обманутых дольщиков в ситуации, когда новый застройщик, принявший на себя обязательства, включающие, помимо прочего, строительство и передачу жилых помещений обманутым дольщикам недобросовестного застройщика, по каким-либо формальным основаниям не заключает с ними ДДУ и не передает жилые помещения.
Во-первых, подтверждено право органов государственной и/или муниципальной власти, являющихся участниками инвестиционных соглашений с новым застройщиком, обращаться в суд в интересах обманутых дольщиков в случаях непередачи по формальным основаниям им жилых помещений со стороны нового застройщика. Во-вторых, Верховный Суд указал на то, что для возможности удовлетворения исковых требований не имеет значения факт непредъявления требований о передаче жилых помещений в адрес нового застройщика со стороны обманутых дольщиков. Именно новый застройщик должен проявлять инициативу при заключении подобных соглашений, а не обманутые дольщики.
В целом, по словам Даниила Ермолаева, Верховным Судом РФ было указано на вопиющее нарушение, допущенное нижестоящими судами: при очевидном факте нарушения новым застройщиком принятых на себя обязательств по предоставлению квартир обманутым дольщикам, необоснованности мотивов неисполнения им этой обязанности, суды тем не менее не усмотрели оснований для удовлетворения иска, ссылаясь лишь на формальные основания, проигнорировав факт неисполнения ключевого обязательства по инвестиционному соглашению.
«Вышеизложенное подтверждает, что Верховным Судом при рассмотрении жалоб исследуется суть правоотношений сторон, конечная цель обязательств, принимаемых на себя сторонами, что от исполнения обязательства не могут освобождать какие-либо формальные основания. Данный судебный акт положительно скажется на практике защиты нарушенных прав обманутых дольщиков, являющихся незащищенной стороной правоотношений с застройщиком, окажет стимулирующее воздействие на застройщиков для проявления инициативы в случае, когда дольщик по каким-либо причинам первым не обращается с требованием о передаче жилого помещения», – пояснил юрист.
