Есть дисконт?
Число банкротств физлиц и индивидуальных предпринимателей (ИП) неуклонно растет. За первый квартал 2024 года количество сообщений о начале процедуры внесудебного банкротства граждан увеличилось в пять раз по сравнению с тем же периодом 2023-го и составило 12 654 случая, сообщает Федресурс. Причем ощутимо выросла доля банкротств, которым дан ход: если в январе-марте 2023 года только по 69% заявлений о внесудебных банкротствах были запущены процедуры о несостоятельности, то в 2024-м — по 92%.
Количество судебных процедур банкротства граждан и ИП также увеличивается: в первом квартале текущего года их было 89 805, что на 18,2% больше, чем годом ранее.
В результате роста числа банкротств на рынок поступает все больше активов физлиц для продажи в рамках реализации имущества. По данным Федресурса, в первом квартале текущего года на 18,2% (до 89805 единиц) увеличилось количество сообщений о введении судами реализации имущества в отношении граждан и ИП.
Многие покупатели специально следят за объявлениями о продаже таких активов, рассчитывая на привлекательный дисконт. Есть мнение, что имущество несостоятельных граждан можно приобрести со скидкой 50–90%. Такое действительно случается, однако нечасто, говорят эксперты портала «Контур. Закупки».
«К примеру, квартира в центре Москвы никогда не уйдет на торгах со скидкой 90%, потому что за такой привлекательный лот развернется борьба. Но если объект не так интересен широкому кругу участников, то на хороший дисконт можно рассчитывать», — комментируют специалисты портала.
В целом квартиры считаются высоколиквидным активом в процедуре банкротства, и в последние годы отмечается тенденция на увеличение числа участников таких торгов, что, как следствие, нередко приводит к росту конкуренции и существенному повышению итоговой цены продажи имущества по сравнению с его начальной стоимостью на определенном этапе торгов.
Цена продажи также зависит от того, каким образом реализуется имущество банкрота. Закон предусматривает несколько этапов:
Аукцион. Цена продажи определяется на основе рыночной оценки имущества, шаг аукциона устанавливается в размере 5–10%. Побеждает участник торгов, предложивший максимальную цену.
Повторный аукцион. Объявляется, если с первой попытки продать имущество не удалось и торги признаны несостоявшимися. Имущество выставляется повторно со скидкой 10% от рыночной стоимости.
Торги посредством публичного предложения. Таким способом продается неликвидное имущество, которое не удалось продать на аукционе и повторном аукционе.
Риски выше, чем обычно
Привлекательные активы продаются на первом этапе, следовательно, они уходят по наиболее высоким ценам. То есть с большой скидкой, скорее всего, удастся получить только неликвидное имущество.
Однако привлекательность — понятие субъективное, отмечают эксперты. Для покупателей, которым требуется именно такой товар, который выставлен на торги, выгода может быть весьма существенной.
Другой вопрос — риски, с которыми сопряжена подобная процедура. Они могут оказаться выше, чем при обычной покупке, предупреждает руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев.
Нарушения в процедуре торгов
Прежде всего, сами торги по продаже банкротного имущества могут быть признаны недействительными, и их результаты аннулируются, а договор с покупателем расторгается. Поводом для такого признания могут быть, например, нарушения правил проведения торгов, отмечают юристы компании «РосКо». Скажем, кто-то из претендентов был необоснованно отстранен от участия в торгах, или продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, или были выявлены нарушения при публикации объявления о торгах.
Победитель таких торгов получает свои деньги обратно, но потерянного времени (а это несколько месяцев) не вернуть.
Ситуация может осложниться и тем обстоятельством, что денежные средства, оплаченные покупателем за имущество должника, к моменту признания торгов недействительными уже могут быть распределены между кредиторами, и тогда покупатель встает в очередь текущих кредиторов должника и ожидает поступления денежных средств в конкурсную массу должника.
Опасная доля
Проблемы могут возникнуть при покупке доли в праве собственности на недвижимость (комнаты, машино-места и т. д.) или доли в уставном капитале компании. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, предупреждает нотариус Юлия Липатова.
«Зачастую конкурсные управляющие забывают о преимущественном праве покупки, которым обладают совладельцы. И когда к нам приходят победители торгов за удостоверением соответствующих договоров, мы вынуждены их расстраивать. Если в документах нет отказа всех совладельцев от приобретения данной доли либо конкурсный управляющий не уведомлял совладельцев в установленные законом сроки, то из-за невозможности заключить договор торги придется проводить заново, уже с соблюдением всех необходимых формальностей, а значит, это потеря и времени и денег», — рассказывает Юлия Липатова.
Оформление нотариальных документов — забота управляющего. Но в связи с резким увеличением числа банкротств нагрузка на этих специалистов выросла, и часто они не справляются с ней.
Квартиры с историей
Следствием той же высокой загрузки может стать то, что на торги попадают квартиры с проблемным прошлым. Например, на продаваемый объект имелись претенденты в виде наследников, в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, которых некуда перерегистрировать, и т. д.
Историю недвижимости также должен проверять арбитражный управляющий, но из-за недостатка времени или профессионализма он может сделать это некачественно. В таком случае, когда проблема всплывет, покупатель в судах будет доказывать свое право на недвижимость. И не факт, что это ему удастся, предупреждает юрист Анастасия Чумак.
Например, если наследник на момент смерти владельца квартиры был несовершеннолетним и его родители не оформили на него имущество, то суд может встать на сторону наследника. Доказать свою правоту покупателю, который получил эту квартиру через банкротные торги, будет сложно.
«Да, покупатель является добросовестным приобретателем, но лишняя головная боль и траты на судебные издержки (как материальные, так и моральные) — это тот риск, на который не каждый готов пойти», — отметила Анастасия Чумак.
На мой взгляд, при приобретении квартиры с банкротных торгов рисков все же меньше, чем при обычной сделке купли-продажи. Во-первых, включение квартиры в конкурсную массу проверено судом, кредиторами, Росреестром, если есть притязания иных лиц — то, как правило, они заявляются в рамках процедуры банкротства и рассматриваются до начала торгов. В обычной сделке никто не застрахован от появления предварительных договоров купли-продажи, не оформленных договоров залога, да и банального банкротства того же продавца, который продает квартиру в ущерб кредиторам. В банкротстве же сама сделка по реализации имущества застрахована в страховой компании в рамках закона о банкротстве, за добросовестность действий несет ответственность арбитражный управляющий и его саморегулируемая организация. Для покупателя что в одном, что в другом случае важно правильно провести предварительный анализ рисков и в случае торгов, конечно, лучше обращаться к юристам и брокерам, специализирующимся именно в банкротстве. Оспаривание самой процедуры торгов происходит, как правило, достаточно быстро, и покупатель рискует заморозить только задаток на небольшой срок — от пяти дней до одного месяца. На нашей практике, если не брать в расчет сложные процедуры, обремененные корпоративными и семейными спорами, оспаривание торгов происходит крайне редко.
Читайте брачный договор
Другой вариант — имущество супругов, один из которых признан несостоятельным. Перед покупкой такой квартиры стоит проверить ее у нотариуса, советует Юлия Липатова.
Супруги могли составить брачный договор, в котором прописаны условия продажи имущества. Нотариус также проверит, есть ли отказы совладельцев от преимущественного права покупки. В противном случае супруга банкрота, кто-то из его кредиторов либо совладелец, чьи права были нарушены, потребует признать сделку по продаже квартиры недействительной.
Особенно неприятно, если человек, купивший такое жилье на торгах, сделает в квартире ремонт. Ему придется судиться не только по поводу возвращения денег, уплаченных за саму недвижимость, но и требовать возмещения расходов на ремонт. А это дополнительные затраты на экспертизы с негарантированными шансами на победу. Плюс потеря времени: суд может тянуться годами.
Долг погасил — квартиру получил
Претенденты на банкротное имущество не застрахованы и от путаницы, связанной с погашением долгов со стороны банкрота. Например, юрист Юлия Азарова описывает такой случай.
Должник погасил ипотеку до того, как квартиру продали на торгах. Банк выдал заемщику справку о погашении обременения в виде ипотеки, которую предъявляют в Росреестр. Но обязанности снять квартиру с торгов у банка нет. А должник тоже может забыть про это. Или он уведомляет судебного пристава об окончании исполнительного производства, пристав выносит постановление, но организатора торгов уведомляет об этом не сразу.
В результате квартира продается на торгах, покупатель регистрирует квартиру в Росреестре, так как обременения на квартире уже нет. И тут об этом узнает бывший должник, погасивший ипотеку, и через суд признает торги недействительными.
«Суд встанет на его сторону, так как он погасил задолженность до того, как на торгах новый покупатель заключил договор купли-продажи. В итоге покупатель останется без квартиры, а деньги придется возвращать через суд», — поясняет Юлия Азарова.
Прибыль дают только треть квартир
Это лишь часть проблемных ситуаций, которые могут возникнуть при покупке имущества на банкротных торгах. Наличие высоких рисков не означает, что не стоит вовсе рассматривать приобретение таких активов, считают эксперты. Однако к проверке подобного имущества нужно подойти с особой тщательностью, предупреждает президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Мария Терехова.
«Число банкротств физлиц растет, их имущество реализуется. Растет и количество случаев, когда в ходе проверок документов по сделкам с недвижимостью выявляется, что одна из сторон — банкрот. Соответственно, все чаще финансовые управляющие обращаются к нотариусам. Мы объясняем каждому участнику возможные последствия. Конкретная сделка требует своего конкретного решения и только грамотно оформленные документы помогут добросовестным покупателям в будущем не лишиться своего имущества, а гражданам-банкротам рассчитаться с кредиторами», — говорит она.
Любому желающему приобрести на банкротных торгах квартиру или иное имущество должника также стоит тщательно выбирать агента, который оказывает услуги по участию в торгах. На сегодняшний день на Авито и других интернет-ресурсах есть много предложений, где за 1000–2000 рублей от вашего имени подадут заявку на участие в торгах. Однако такие услуги, как правило, ограничиваются формальной подачей заявки, притом не всегда корректной, и не включают правовой анализ торговой процедуры и возможных рисков, который обязательно должен быть осуществлен, чтобы не понести существенных финансовых и временных потерь.
Юлия Азарова отмечает, что в год она проверяет в среднем 1500 квартир, которые выставляют на торги, и только 500 из них одобряет к покупке.
«Бывали лоты, где число обременений доходило до 30. Многие покупатели обходят такие варианты стороной, но именно на них можно хорошо заработать при перепродаже», — считает Юлия Азарова.
По ее словам, если правильно оценить риски и удачно выбрать лот, то на перепродаже можно заработать минимум 0,5 млн рублей. Причем если объект ликвидный, то получить эти деньги можно за пару дней. Главное — проверить выставленный на продажу актив: своими силами или пригласив профессиональных экспертов, резюмирует она.
В среднем на нашей площадке жалобы приходят на менее чем 1% проводимых торгов. Учитывая, что далеко не все жалобы подлежат удовлетворению, можно констатировать, что риски по оспариванию торгов находятся на приемлемом уровне. При должной осмотрительности и произведению проверки объекта инвестирования можно свести риски к минимуму. Учитывая, что в РФ классически считается, что главный по важности защитный актив, помимо валюты, — недвижимость, данная деятельность имеет большие перспективы.
На практике покупка жилой недвижимости на торгах по банкротству имеет множество преимуществ. В большинстве случаев участие в таких торгах преследует одну цель — перепродажу, поскольку цена приобретения, учитывая саму идею покупки, имеет совсем не рыночный характер, рассказывает эксперт по торгам, директор портала «Торги России» Александр Порхунов.
Боязнь обременений, возможных проблем с выпиской предыдущих собственников и оспаривания самих торгов, несомненно, накладывают свой флер на очень перспективный вид заработка. Профессиональные участники торгов отлично знают, что большую часть проблем по сделке в силу закона возьмет на себя арбитражный управляющий и в итоге «овчинка все же будет стоить выделки». Мало кто пытается разобраться в нюансах покупки, а на деле, по данным портала «Торги России», на квартиры в торгах конкуренция в разы ниже, чем на легковой транспорт, и средняя скидка от реальной рыночной стоимости может составлять более 25%. Такие данные объяснимы малым количеством уникальных участников торгов. В 2023 году порталом зафиксировано всего 90 тыс. человек, которые вообще участвовали в торгах по банкротству. Все гениальное просто: хороший скоринг и низкая конкуренция.
«Пока одни только думают начать зарабатывать на этом рынке, другие уже зарабатывают. По данным портала, удачных сделок из года в год становится все больше. Конечно, разобраться с нуля очень сложно и для участия в первых торгах лучше привлечь профессионального брокера, который, помимо самого участия в торгах, проанализирует аукционную документацию и укажет на возможные риски приобретения интересующего имущества. Также хотелось бы отметить рост конкуренции в сегменте торгов имуществом, которое попадает под реновацию. Инвесторы активно вкладывают в этот сегмент и зачастую приобретают данные квартиры по цене, которая выше их рыночной стоимости, так как через несколько лет (или даже месяцев) сегодняшние вложения могут принести небывалый доход», — резюмирует эксперт по торгам, директор портала «Торги России» Александр Порхунов.
Над материалом работали:
