Поделимся секретом: от большинства обременений легко избавиться. Главное — действовать последовательно и держать ситуацию под контролем. Разберем случаи, которые чаще всего встречаются на торгах по банкротству и в рамках исполнительного производства.
Какие обременения накладывают на имущество и зачем
Обременение представляет собой ограничение, которое мешает владельцу полностью распоряжаться своим имуществом. Говоря простыми словами, обременение нужно третьим лицам для контроля должника и гарантии того, что он вернет весь свой долг.
Существует множество типов обременений: залог (включая ипотечные обязательства), аренда, сервитуты, рента, доверительное управление и другие. Каждое из этих ограничений накладывает свои обязательства на собственника.
На банкротных торгах и торгах ФССП (Федеральной службы судебных приставов) чаще всего встречается имущество, обремененное залогом, арестом или запретом на регистрационные действия. Об этих ограничениях и поговорим.
Как проверить наличие обременения?
Узнать про обременения можно еще на этапе выбора лота. Согласно законодательству, арбитражный управляющий обязан информировать потенциальных покупателей о наличии обременений и рисках, с ними связанных.
Однако на практике забывчивость управляющих — не редкость. Чтобы избежать неприятных сюрпризов с залогами или арестами на приобретенном имуществе, рекомендуем самостоятельно проверять его состояние:
1. Для проверки обременений на недвижимости воспользуйтесь официальным сайтом Росреестра. Перейдите в раздел «Услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Справочная информация по объекту недвижимости». Вбейте кадастровый номер и увидите нужную информацию.
2. Отправьте запрос управляющему на получение выписки из ЕГРН, где также содержатся данные об обременениях.
3. Если вас интересует, обременен ли залогом автомобиль, посетите сайт Нотариальной палаты, а точнее, его раздел «Реестр уведомлений о залоге движимого имущества». Чтобы найти информацию, перейдите по указанной ссылке и воспользуйтесь функцией поиска по предмету залога, введя VIN транспортного средства. Если в описании лота таких данных нет, уточните VIN у арбитражного управляющего.
Учтите: отсутствие информации о залоге в реестре Нотариальной палаты не гарантирует «чистоту» автомобиля.
4. Сведения о других обременениях на движимом имуществе можно получить на сайте ГИБДД в разделе «Сервис» → «Проверка автомобиля», введя VIN транспортного средства в поисковую строку.
5. Имущество юридических лиц можно проверить на наличие залогов с помощью платных ресурсов (Спарк или Casebook).
Лот «с прицепом»
Бывает и так, что победитель торгов обнаруживает обременение на имуществе уже после покупки. Если в описании лота или договора купли-продажи информации об ограничениях не было — это серьезное упущение со стороны организатора торгов и причина для отмены их результатов. Рассмотрим случай из практики:
Победительница торгов, гражданка Р., заключила договор купли-продажи квартиры с управляющим, но не смогла зарегистрировать право собственности в Росреестре и получить доступ к недвижимости. Оказалось, что квартира находилась в аренде до 2039 года с правом выкупа и в ней проживал человек, который не собирался выселяться. Эти факты не были указаны ни в карточке лота, ни в договоре купли-продажи.
Разозленная Р. потребовала взыскать убытки, проценты за пользование ее средствами и судебные издержки с управляющего, который не только организовал аукцион с нарушениями, но и долго не расторгал договор.
Управляющий утверждал, что Р. знала о наличии обременения на квартире и сопутствующих рисках.
Суд первой инстанции и апелляционный суд отказали покупательнице в требованиях, указывая, что деньги ей вернули в разумные сроки после расторжения договора.
Кассационный суд же постановил, что управляющий скрыл информацию об обременениях, что препятствовало передаче имущества новому владельцу. Независимо от того, что Р. могла узнать об аренде из ЕГРН, управляющий действовал недобросовестно.
В результате кассационный суд отменил решения нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение.
Таким образом, если управляющий скрывает данные об обременениях — это основание для расторжения договора и возврата денег. Дополнительно с организатора аукциона можно попытаться взыскать убытки. А лучше обратитесь за помощью к юристам с соответствующим опытом, чтобы увеличить свои шансы на взыскание.
Теперь выясним, как снять обременение с имущества, если вы готовы стать его полноценным владельцем.
Избавляемся от залога
Процесс снятия залогового обременения, как правило, не требует активных действий со стороны покупателя. Когда арбитражный управляющий получит от вас всю сумму по договору купли-продажи, он сообщит об этом залоговому кредитору, который, в свою очередь, передаст сведения о снятии обременений в регистрирующие органы.
Тем не менее не всем попадаются добросовестные залогодержатели, а иногда дело стопорит бюрократия. В таких случаях есть смысл взять ситуацию под контроль, строго соблюдая очередность этих этапов:
Первым делом обращаемся к управляющему, чтобы узнать, на какой стадии находится решение вопроса. Запрос стоит отправить электронным письмом и продублировать заказным.
Если обратной связи нет, отправьте залогодержателю досудебную претензию с требованием о снятии залога, обосновав ее тем, что сделка совершена и имущество оплачено.
В случае отсутствия ответа от залогодержателя вы имеете право подать в суд заявление о снятии обременений. Юридическим лицам следует обращаться в арбитражный суд, а физическим — в суд общей юрисдикции. К заявлению необходимо приложить документы: договор купли-продажи, подтверждение оплаты, отказ Росреестра в регистрации по причине обременений и протокол об итогах торгов. В заявлении дополнительно укажите требование о взыскании судебных расходов с залогового кредитора.
В абсолютном большинстве случаев суды защищают права заявителей и залоговые обременения снимают. Как в этом примере:
Покупатель приобрел на торгах залоговое имущество — автозаправку, оплатил его и попытался зарегистрировать в Росреестре. Однако регистрация была отклонена из-за залога, не снятого кредитором.
Покупатель обратился в суд, но проиграл в трех инстанциях, так как в деле не нашлось доказательств погашения задолженности по ипотечному договору между прежним владельцем заправки и банком-залогодержателем.
Не сдаваясь, покупатель направил жалобу в Верховный суд. ВС РФ постановил, что, учитывая покупку имущества на торгах, полную оплату и погашение долга перед залогодержателем, требования покупателя должны быть удовлетворены. В итоге залог с автозаправки сняли.
Избавляемся от обременений, наложенных ФССП
Когда должника признают банкротом, арбитражный управляющий обязан уведомить Федеральную службу судебных приставов о том, что исполнительные производства пора окончить и снять обременения с имущества.
Однако приставы обычно такие вопросы решают медленно, и ограничения остаются в силе. Как правило, организаторы торгов снимают их в судебном порядке, а только потом выставляют имущество должника на аукцион, чтобы оно не потеряло в цене.
Но иногда на аукционах все-таки попадаются лоты с действующими обременениями, наложенными ФССП.
Например, гражданин М. выиграл квартиру на торгах по продаже имущества, арестованного судебными приставами. Покупку он оплатил, но обременение на недвижимости осталось. Чтобы отменить запрет на регистрационные действия, М. обратился с соответствующим заявлением в суд.
Во время разбирательства выяснилось, что бывший собственник успел погасить долги, исполнительные производства в его отношении окончились. Судебный пристав просто забыл снять обременение с квартиры.
Суд признал, что действующий запрет мешает М. оформить право собственности на недвижимость, а у должника нет других кредиторов, которые бы на эту квартиру претендовали. Соответственно, никаких препятствий для снятия обременения тоже нет.
Бывшие владельцы попытались оставить квартиру себе, заявив, что ее нельзя было продавать, ведь это их единственное жилье. Но в выписке из ЕГРН была другая информация: в собственности у должника были две квартиры. Должник настаивал, что он эти помещения объединил. Однако перепланировка была несогласованной, поэтому суд аргументы бывших владельцев не принял и запрет на регистрационные действия снял.
Вывод
Если вам досталось имущество с обременениями, наложенными приставами-исполнителями, а управляющий не смог с этим разобраться, обращайтесь в суд. Так вы решите вопрос быстрее, чем ФССП разродится на самостоятельные действия. Главное — грамотно обосновать свою позицию, чтобы суд принял решение в вашу пользу.
Имущество арестовано в рамках уголовного дела. Как быть?
Только уполномоченный орган, наложивший на имущество арест, может его отменить. Это значит, что вам придется ждать, когда разбирательство по уголовному делу завершится или когда назначенный судом срок ареста имущества истечет.
Такой вывод основан на нормативных актах, судебной практике и позиции Верховного суда. С ней вы можете ознакомиться, например, в этом определении. Однако встречаются исключения и из этого правила.
«Нам дважды в рамках одного и того же уголовного дела со вступившим в законную силу обвинительным приговором удалось снять арест и запрет на регистрационные действия с имущества.
Не могу сказать, что такой результат в порядке вещей. Отрицательной практики по этой категории споров в разы больше: суды отказываются снимать обременения, наложенные на имущество в рамках уголовного дела, ссылаясь на то, что у них нет таких полномочий».
Так что, если вы захотите приобрести имущество, на котором висят обременения, связанные с Уголовным кодексом, приготовьтесь к длительному ожиданию и неопределенности. Если бывшему владельцу вынесут обвинительный приговор, его арестованные активы могут продать, и вы рискуете лишиться не только купленного на торгах имущества, но и вложенных в него средств. Поскольку статуса собственника у вас не будет, то и на компенсацию вы рассчитывать не сможете.
Подводим итоги
Имущество с обременениями выставляется на торги по выгодным ценам, а конкуренция за такие лоты, как правило, невелика. То есть и шансы на победу в аукционе заведомо выше.
При этом большинство ограничений можно снять с помощью арбитражного управляющего. Если он затягивает процесс, направьте досудебную претензию тому, кто обременение наложил (залоговому кредитору или в Федеральную службу судебных приставов).
Если ответа не будет, обратитесь за помощью к юристам, специализирующимся на банкротных торгах, и идите в суд. Так вы быстрее станете полноправным владельцем имущества, купленного на аукционе за полцены.
Над материалом работали:
