В 2014 г. Администрация городского округа Мытищи заключила инвестиционный договор на строительство жилого комплекса с детским садом. Земельный участок под детский сад (6 тыс. кв. м) оказался в конкурсной массе банкрота ООО «Абсолют» и был продан на торгах предпринимателю Игорю Брагину за 750 тыс. рублей в сентябре 2022 г. Спустя два месяца детский сад ввели в эксплуатацию, а право собственности зарегистрировали за Администрацией. Суд первой инстанции признал торги недействительными, но апелляция отменила это решение. Кассация отменила постановление апелляции, указав, что на момент торгов здание фактически было построено, а продажа участка без учета возведенного объекта нарушила принцип единства судьбы земельного участка и здания по статье 35 Земельного кодекса РФ. Суд признал право собственности на участок за муниципальным образованием (дело № А40-41267/17).
Фабула
В июне 2014 г. Администрация городского округа Мытищи и ООО «Лидер М» заключили инвестиционный договор на строительство жилой застройки с детским садом на 180 мест. При этом в апреле 2018 г. суд признал ООО «Абсолют» банкротом.
В сентябре 2022 г. на торгах в рамках банкротства ООО «Абсолют» ИП Игорь Брагин приобрел земельный участок площадью 6 тыс. кв. м за 750 тыс. рублей. А в ноябре 2022 г. детский сад ввели в эксплуатацию. Наконец, в феврале 2023 г. право собственности на здание зарегистрировали за Администрацией.
Администрация оспорила торги. Суд первой инстанции удовлетворил заявление. Но апелляция отменила это определение, указав на отсутствие у участка статуса социально значимого объекта и пропуск срока давности.
Администрация и Министерство жилищной политики Московской области обратились в суд округа, рассказал ТГ-канал «Ликвидация и банкротство».
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции удовлетворил заявление Администрации, признав торги и договор купли-продажи недействительными. Суд отклонил доводы о пропуске срока давности, установив, что Администрация узнала о нарушении прав 26 мая 2024 г. при ознакомлении с материалами дела.
Апелляция отменила это определение, указав, что строительство социально значимого объекта на участке не делает сам участок социально значимым. Управляющий не допустил нарушений при включении участка в конкурсную массу. Положения ст. 35 Земельного кодекса РФ не применяются, поскольку на момент торгов детский сад не был введен в эксплуатацию, а право собственности Администрации на здание возникло позже. Суд признал пропуск срока давности.
Что решил окружной суд
Суд округа указал на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Согласно ст. 273 ГК РФ и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания проводится вместе с земельным участком.
Кассация признала ошибочным вывод апелляции об отсутствии объекта на участке. Торги состоялись 21 сентября 2022 г., а здание ввели в эксплуатацию 28 ноября 2022 г. За два месяца невозможно построить детский сад, следовательно, на момент торгов здание фактически было построено. Иного никто не доказал.
Суд указал, что покупатель не выяснил, какой объект возведен на участке, а имущество приобрел у лица, не имевшего права его отчуждать. На момент торгов у конкурсного управляющего имелась информация о предназначении участка для строительства социально значимого объекта.
Кассация констатировала, что включение участка в конкурсную массу и его продажа проведены с нарушением законодательства. Апелляция допустила ситуацию, при которой участок под зданием детского сада передан в частную собственность без законных оснований.
По вопросу давности кассация поддержала суд первой инстанции: администрация не участвовала в банкротстве и узнала о нарушении прав только 26 мая 2024 г.
Итог
Кассация отменила постановление апелляции, оставила в силе определение суда первой инстанции и признала право собственности на земельный участок за муниципальным образованием Мытищинский городской округ.
Почему это важно
Позиция суда обоснованна и соответствует принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, отметил Тимур Насретдинов, генеральный директор ЭТП «Центр Дистанционных Торгов».
Суд правильно установил, что на момент торгов объект капитального строительства (детский сад) уже существовал физически, что делало участок и здание единым объектом недвижимости, который не может быть отчужден раздельно. Это подтверждается как нормами Земельного кодекса РФ, так и судебной практикой по вопросам недвижимости.
Влияние на практику данной позиции, по его словам, значительное.
Для кредиторов и управляющих она означает, что необходима тщательная проверка фактического состояния актива перед торгами: наличие даже незарегистрированного, но построенного объекта делает невозможной раздельную продажу земли, резюмировал он.
По мнению Дениса Ершова, директора Саморегулируемой организации «Союз организаторов торгов», вызывают сомнения выводы судов первой и кассационной инстанций о том, что включение спорного земельного участка в конкурсную массу и последующая его продажа проведены с нарушением положений законодательства.
Земельный участок, продолжил он, был включен в состав конкурсной массы на основании данных о собственности должника на спорный земельный участок, содержащихся в ЕГРН.
На момент принятия решения об утверждении Положения о порядке проведения торгов и запуска торгов на спорном земельном участке отсутствовал действующий объект социального назначения, что не позволяло продавать земельный участок на торгах в форме конкурса (детский сад был введен в эксплуатацию только после завершения торгов и заключения договора купли-продажи с победителем). Хотя, как полагает Денис Ершов, проведение торгов в форме конкурса с установлением для победителя торгов обязанности по использованию имущества по его целевому назначению (детский сад) позволило бы избежать обвинений в нарушении публичного интереса и последующего изъятия спорного имущества в пользу государства.
Вместе с тем данная ситуация в очередной раз подтверждает тезис о том, что на арбитражного управляющего при подготовке к реализации имущества должников возлагаются дополнительные обязанности по проверке правовой природы возникновения прав собственности должников на имущество, включенное в состав конкурсной массы, на особенности текущего использования, а также на обстоятельства, сопровождающие продажу. Несмотря на доводы конкурсного управляющего об отсутствии оснований для признания реализуемого земельного участка социально значимым объектом, суд установил факт нахождения на спорном земельном участке построенного здания детского сада, который менее чем через два месяца с даты продажи на торгах земельного участка был введен в эксплуатацию
