В 2005 г. Людмила Ситко приобрела в собственность жилой дом и земельный участок. В 2022 г. она узнала, что данная недвижимость продана Антону Любарцеву по договору, который Ситко не подписывала и денег за который не получала. Позже Любарцев продал имущество Даниилу Тололину. Ситко обратилась в суд о признании первого договора недействительным. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск Ситко, признав договор с Любарцевым недействительным и применив последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Тололина. Тололин обратился в Верховный Суд РФ, указав, что он является добросовестным приобретателем и его право собственности не может быть прекращено. Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение (дело № 18-КГ25-74-К4).
Фабула
В 2005 г. Людмила Ситко приобрела в собственность жилой дом площадью 50,7 кв. м и земельный участок площадью 600 кв. м. В 2022 г. она узнала, что данная недвижимость продана Антону Любарцеву по договору купли-продажи от 20 апреля 2022 г. за 5 млн рублей. Ситко этот договор не подписывала и денег по нему не получала. В сентябре 2022 г. Любарцев продал недвижимость Даниилу Тололину за 7,2 млн рублей.
Ситко обратилась в суд с иском к Любарцеву и Тололину о признании договора от 20 апреля 2022 г. недействительным и применении последствий недействительности сделки. Тололин предъявил встречный иск о признании его добросовестным приобретателем.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции удовлетворил иск Ситко, признал договор от 20 апреля 2022 г. недействительным, применил последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Любарцева и Тололина, а также восстановил право собственности Ситко на земельный участок. Во встречном иске Тололину было отказано.
Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение без изменения.
Что решил Верховный Суд
ВС указал, что суды неправильно применили нормы материального права и фактически вышли за пределы заявленных требований. Ситко просила признать недействительным только первый договор (от 20 апреля 2022 г. между ней и Любарцевым), но не требовала истребовать имущество из владения Тололина. Однако суды прекратили право собственности Тололина на спорные объекты.
ВС подчеркнул, что последствия недействительности сделки (в данном случае — реституция) могут быть применены лишь к ее сторонам, а Тололин не являлся участником оспоренного договора от 20 апреля 2022 г. Поэтому его право собственности не могло быть прекращено по правилам о недействительности сделок.
Также ВС не согласился с выводом апелляции о том, что Тололин не проявил должной осмотрительности при покупке недвижимости у Любарцева. Приобретая недвижимость, Тололин полагался на данные государственного реестра (ЕГРН), согласно которым собственником являлся Любарцев. ВС отметил, что доверие официальному реестру признается добросовестным поведением.
Кроме того, на момент заключения договора между Любарцевым и Тололиным (8 сентября 2022 г.) информация об иске Ситко к Любарцеву еще не была общедоступной — она появилась на сайте суда лишь 14 сентября. То есть оснований сомневаться в правах Любарцева у Тололина не было.
Итог
Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Почему это важно
Позиция Верховного Суда, изложенная в деле № 18-КГ25-74-К4, может стать значимой отправной точкой в формировании новых стандартов оценки добросовестности приобретателя недвижимости, отметил Данил Бухарин, адвокат, советник Адвокатского бюро Forward Legal.
Ранее, пояснил он, судебная практика нередко возлагала на покупателей чрезмерное бремя проверки, фактически ожидая от них самостоятельного расследования обстоятельств сделки, выходящего далеко за пределы обращения к сведениям ЕГРН. Это порождало неопределенность и дополнительные риски даже при обычных рыночных операциях.
Теперь же Верховный Суд прямо указывает: ключевым критерием добросовестности является использование ЕГРН как официального и общедоступного источника информации о недвижимости. Такой подход выглядит взвешенным, поскольку в правопорядке, где регистрация прав имеет решающее юридическое значение, покупатель вправе полагаться именно на данные государственного реестра.
При этом возможность оспаривания сделки при недобросовестности сторон сохраняется, но общий уровень правовой неопределенности для добросовестных участников рынка заметно снижается, указал он.
Дмитрий Ситников, генеральный директор Юридической компании «ПРОМКОНСАЛТИНВЕСТ», констатировал, что один из основных выводов, к которым пришла Судебная коллегия по гражданским делам в данном определении – это явное нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права и выход суда за пределы заявленных требований: суд признал недействительной сделку, о недействительности которой не было заявлено истцом.
Однако Судебная коллегия также дала оценку добросовестности поведения конечного приобретателя имущества: покупатель при заключении договора купли-продажи полагался на данные государственного реестра, что свидетельствует о его добросовестности; сведения о наличии иска первоначального собственника появились на сайте суда после заключения сделки, что также свидетельствует в пользу покупателя. Стоит отметить, что вышеуказанный вывод Верховного Суда относительно критериев поведения покупателя задает новый вектор для развития судебной практики по искам об истребовании имущества у добросовестного приобретателя.
Анализируя практику исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по его мнению, стоит отметить и определение ВС РФ от 18 марта 2025 г. № 89-КГ24-14-К7, по которому тоже можно сделать вывод об изменении подходов Верховного Суда к указанным искам:
«Параграф второй гл. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий недействительность сделок, не содержит указания на такое последствие недействительности сделки как признание недействительными всех последующих сделок, так и такого самостоятельного основания для признания сделки недействительной, что судом первой инстанции учтено не было».
Таким образом, можно сделать вывод о том, что в судебной практике наметилась тенденция к переоценке ранее принятых подходов, за которой пристально наблюдает юридическое сообщество, заключил он.
