В рамках банкротства компании «Жилстройресурс» суды трех инстанций признали на основании требования конкурсного управляющего недействительной продажу должником помещения, состоявшуюся в годичный период подозрительности. Суды сделали вывод, что сделка состоялась при неравноценном встречном исполнении со стороны покупателя. При этом суды сослались на заключение эксперта, по которому рыночная стоимость отчуждаемого объекта почти в два раз выше. Ольга Пешехонова (покупатель) пожаловалась в Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А43-32982/2018).
Фабула
В октябре 2017 года АО «Жилстройресурс» (продавец) и Ольга Пешехонова (покупатель) заключили договор купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м. Цена договора составила 750 тыс. рублей.
При этом в сентябре 2018 года было возбуждено производство по делу о банкротстве «Жилстройресурса».
В июле 2020 года суд признал «Жилстройресурс» банкротом по специальным правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве.
В процедуре конкурсного производства управляющий оспорил упомянутый договор купли-продажи, ссылаясь на занижение цены сделки ее сторонами.
Суд первой инстанции признал договор недействительными, применив последствия его недействительности в виде взыскания 1,27 млн рублей с Пешехоновой в пользу «Жилстройресурса» и восстановления задолженности последнего перед Пешехоновой в сумме 750 тыс. рублей.
Апелляция изменила определение нижестоящего суда в части применения последствий недействительности сделки: с Пешехоновой в конкурсную массу общества взысканы 520 тыс. рублей.
Наконец, окружной суд отменил постановление апелляции в части применения последствий недействительности договора, в отмененной части оставив в силе определение суда первой инстанции.
Ольга Пешехонова пожаловалась в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Признавая договор недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 закона о банкротстве, суды исходили из того, что он заключен в годичный период подозрительности, предшествующий возбуждению дела о банкротстве общества, при неравноценном встречном исполнении со стороны Пешехоновой.
Вывод судов о существенном отклонении цены договора от реальной стоимости недвижимости был обоснован ссылками на заключение эксперта. Согласно данному заключению рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляла 1,27 млн рублей.
Что думает заявитель
Ольга Пешехонова полагает, что суды проигнорировали ее доводы относительно того, что сам конкурсный управляющий в 2022 году реализовал нежилое помещение, расположенное в соседнем доме, сходное по характеристикам с приобретенным Пешехоновой объектом и также построенное «Жилстройресурсом», имеющее немного большую площадь (34 кв. метра), за 3,85 млн рублей. Это, с учетом роста цен на недвижимость в период с 2017 по 2022 годы, свидетельствует о рыночном характере цены оспариваемого договора.
Суды, как находит податель жалобы, придали заключению эксперта заранее установленную силу, уклонившись от проверки возражений ответчика относительно того, что эксперт выбрал в качестве аналогов объекты не являющиеся таковыми.
Так, эксперт признал аналогами нежилые помещения, расположенные в крупных торговых центрах, находящиеся намного ближе к центру города, имеющие большую площадь, с доброкачественным современным ремонтом. Тогда как объект оценки является небольшим по площади, находится довольно далеко от центра, расположен на цокольном этаже многоквартирного дома, внутри жилого квартала с неудобным подъездом. На этом объекте необходимо было проводить ремонтные работы
Что решил Верховный суд
Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
ВС отметил, что упомянутое заключение эксперта не имело заранее установленной силы и подлежало оценке наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела.
В рассматриваемом случае эксперт счел возможным применить в процессе оценки сравнительный и доходный подходы, отказавшись от затратного.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; для недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Чем ближе аналоги к объекту оценки по существенным характеристикам, тем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов и тем выше значимость сравнительного подхода.
Пешехонова в ходе рассмотрения спора неоднократно ссылалась на наличие в заключении эксперта критических ошибок, приведших к существенному завышению рыночной стоимости, в частности, обращала внимание на то, что эксперт в качестве аналогов принял объекты не являющиеся таковыми.
Как указано в заключении, в рамках сравнительного подхода для определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. метра, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома (на этаже с отметкой пола помещения ниже планировочной отметки земли), эксперт выбрал три объекта-аналога:
нежилое помещение общей площадью 91,3 кв. метра, расположенное на втором этаже торгово-офисного центра;
два нежилых помещения общей площадью 60 и 135 кв. метров, расположенные на первом этаже в крупном жилом комплексе.
Однако указанные объекты по таким характеристикам как уровень пола относительно уровня земли, площадь, назначение здания, в котором находятся аналоги, существенно отличаются от характеристик оцениваемого помещения. В то же время сам эксперт признает, что рынок продажи офисных помещений в Нижнем Новгороде являлся активным, наблюдалось значительное число предложений.
С учетом изложенного, подытожила Экономколлегия, при оценке заключения эксперта как доказательства на предмет соответствия содержащихся в нем сведений действительности судам следовало проверить, по каким причинам для сравнения экспертом не были отобраны небольшие по площади помещения, находящиеся на цокольных этажах многоквартирных жилых домов, имея в виду, что наиболее надежным является метод рыночных сравнений, основанный на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах.
Доходный метод оценки недвижимости, в отличие от сравнительного, носит более вероятностный характер. Однако и в рамках этого метода для расчета рыночной ставки арендной платы эксперт выбрал в качестве аналогов три объекта, которые значительно разнятся с объектом оценки: два так называемых аналога находятся, как указал сам эксперт, на «красной линии» (эксперт имел в виду несомненную выгодность для арендаторов места расположения этих помещений-аналогов, выходящих на улицу с высокой интенсивностью пешеходного и транспортного потоков), приобретенное же Пешехоновой помещение, напротив, расположено на внутридворовой территории. Третий аналог расположен на первом, а не на цокольном этаже как помещение, выкупленное Пешехоновой.
Более того, Пешехонова в подтверждение довода о недостоверности величины рыночной стоимости недвижимости, определенной экспертом, ссылалась на сделку, заключенную конкурсным управляющим. Она представила протокол о результатах торгов от 11.08.2022, согласно которому в процедуре конкурсного производства управляющий в 2022 году реализовал за 850 тыс. рублей нежилое помещение, максимально приближенное по характеристикам к объекту, приобретенному Пешехоновой, — помещение, расположенное в соседнем жилом доме такого же вида, застройщиком которого также являлось общество «Жилстройресурс», имеющее немного большую площадь (34 кв. метра).
Подобная цена продажи, сформированная в ходе торгов, с учетом роста цен на недвижимость в период с 2017 по 2022 годы, свидетельствовала, по мнению Пешехонова, о равноценности предоставлений по оспариваемому договору.
Как полагала Пешехонова, конкурсный управляющий действует недобросовестно. С одной стороны, он оспаривает заключенную в преддверии банкротства сделку по признаку неравноценности, с другой стороны, реализует подобный объект по той же цене.
По мнению ВС, суды первой и апелляционной инстанций, по сути, уклонились от исследования указанных обстоятельств, ограничились немотивированным выводом о том, что отчужденные до и в ходе банкротства помещения отличались, не указав, в чем выражались эти отличия, не выяснив, являлись ли данные отличия (при их наличии) более существенными чем те, что имелись в аналогах, выбранных экспертом.
Допущенные судами нарушения норм права являются существенными, подытожил Верховный суд.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Денис Крауялис, советник практики разрешения споров юридической фирмы «Томашевская и партнеры, отметил, что комментируемое определение ВС ориентирует нижестоящие суды к более тщательной проверке заключений экспертов на предмет их соответствия действующим правилам и стандартам.
Из судебных актов нижестоящих судов по данному спору следует, что суды были сконцентрированы на нормах банкротного законодательства (о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника при заключении сделки, о неравноценном встречном исполнении, о положительном экономическом эффекте для должника при заключении данной сделки и т.п.), при этом судами практически проигнорированы замечания ответчика относительно экспертного заключения, которое фактически является единственным весомым доказательством при признании указанной сделки недействительной. При наличии такого объема существенных по своему содержанию возражений со стороны ответчика относительно выводов экспертного заключения, первое, что необходимо было сделать — это уделить внимание экспертному заключению. Примечательно, что большая часть определения ВС РФ посвящена именно оценке выводов экспертного заключения и анализу примененных экспертом методов оценки, а не правильности применения норм банкротного законодательства.
По мнению Дениса Крауялиса, сформулированный подход ВС РФ важен, так как зачастую суды основывают свои решения на заключениях экспертов и специалистов, без должной проверки доводов, свидетельствующих о наличии в них существенных нарушений и противоречий.
Не секрет, что при проведении оценки объектов недвижимости (да и не только недвижимости) возможно варьирование при получении результатов оценки в зависимости от применяемого оценщиком метода, от подобранных для сравнения объектов-аналогов или условий сделок с такими объектами. Вариативность подходов оценщиков порой является плодородной почвой для злоупотреблений и споров. Верховный Суд справедливо указал на необходимость более детального и комплексного исследования судами нижестоящих инстанций результатов экспертизы. Недостаточно просто ориентироваться на сделанные экспертами выводы. Для вынесения справедливого судебного акта необходимо, как минимум, оценить адекватность и хотя бы общую релевантность применяемых экспертов при проведении исследования методов и выводимых причинно-следственных связей.Подобная практика способствует повышению уровня законности в целом и доверия к судебной системе в частности.
Верховный Суд в этом деле довольно подробно подошел к исследованию и оценке отчета эксперта. Часто в обособленные споры предоставляются оценки, которые редко проверяют через назначение судебной экспертизы. Поэтому этот кейс дает судам верное указание — внимательнее проверять и читать исследования оценщиков. В том числе анализировать применимые подходы к оценке. Полагаю, что суды будут вынуждены более внимательно изучать представленные заключения. Важно учитывать и специализацию, образование, компетенции экспертов. Учитывая загруженность и нехватку времени на подробное изучение оценок — количество назначаемых судебных экспертиз возрастает.
Владислав Миронов, руководитель группы корпоративного и налогового права практики сопровождения бизнеса FINCOM group, отметил, что ВС в очередной раз обратил внимание нижестоящих судов на то, что заключение эксперта является лишь одним из доказательств и суд обязан его оценивать критически.
В данном же споре суд придал экспертному заключению заранее определенную силу, предопределяющую исход спора без учета иных доказательств в их совокупности. В частности, суды не приняли во внимание доводы ответчика о противоречивом поведении конкурсного управляющего при продаже объекта недвижимости, сопоставимого спорному. Позиция Верховного суда РФ по данному делу полностью укладывается в логику высшей инстанции о необходимости более дифференцированного подхода судов нижестоящих инстанций к вопросу о неравноценности сделки, примененной, например, в Определении № 306-ЭС21-4742 от 05.05.2022. Верховный суд РФ потребовал принимать решения о соответствии итоговой цены критериям «рыночной сделки» только после всестороннего анализа всей совокупности факторов, влияющих на ценообразование. Однако коллегия так и не ответила на вопрос какое отклонение от цены достаточно для оспаривания состоявшейся продажи в последующем банкротстве, так как законодательство не предусматривает четких и ясных критериев «нерыночности» сделки.
