В 2017 г. суд возбудил дело о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» — застройщика многоквартирных домов в Перми. В декабре 2020 г. Фонд развития территорий решил профинансировать достройку дома на улице Углеуральской. Региональный фонд Пермского края стал новым застройщиком и продал свободные квартиры, в том числе квартиру № 59 — за 5,6 млн рублей. Елена Меляева, ранее оплатившая эту квартиру по договору паенакопления (2,5 млн рублей), не успела вовремя заявить свои права и получила только денежное требование в реестре кредиторов. Федеральный фонд выплатил ей компенсацию 3,6 млн рублей по установленным правилам, однако Меляева потребовала доплатить разницу до рыночной стоимости квартиры (7,75 млн рублей). Суды трех инстанций частично удовлетворили ее требования и взыскали с фонда разницу между чистой выручкой от продажи квартиры и уже выплаченной компенсацией. Федеральный фонд обжаловал эти решения в Верховный Суд, указав, что выплатил компенсацию строго по закону и не обязан возмещать убытки гражданина в полном объеме. Судья Иван Разумов передал спор в Экономколлегию, которая отменила судебные акты трех инстанций и приняла новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Елены Меляевой о взыскании дополнительной компенсации с ППК «Фонд развития территорий» (дело № А50-36325/2017).
Фабула
Суд в ноябре 2017 г. возбудил дело о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» по правилам о банкротстве застройщиков. В декабре 2018 г. суд открыл конкурсное производство.
В декабре 2020 г. наблюдательный совет Фонда развития территорий принял решение профинансировать достройку многоквартирных домов, возводимых обществом, включая дом № 25 по улице Углеуральской в Перми. Федеральный фонд выделил 222,3 млн рублей, а Пермский край — 82,2 млн рублей.
В феврале 2021 г. федеральный фонд и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Пермского края (региональный фонд) заключили соглашение: региональный фонд получал финансовую помощь, становился новым застройщиком и обязывался продать свободные помещения, а выручку (за вычетом затрат на реализацию) вернуть федеральному фонду в качестве компенсации его расходов.
В апреле 2021 г. суд передал региональному фонду земельный участок, недостроенный дом и обязательства ООО «КД-Девелопмент» перед участниками строительства.
В июле 2023 г. региональный фонд продал квартиру № 59 Александру Истомину за 5,6 млн рублей. Покупатель привлек кредитные средства и заложил банку права по договору долевого участия.
Елена Меляева обратилась в суд только в декабре 2023 г. с требованием передать ей ту же квартиру № 59. Свое право она обосновывала договором паенакопления от февраля 2015 г., оплаченным в сумме 2,5 млн рублей.
В мае 2024 г. суд восстановил Меляевой срок на обращение, включил ее денежное требование (2,5 млн рублей) в третью очередь реестра кредиторов, но отказал в понуждении регионального фонда передать квартиру, ведь ее уже продали Истомину.
В июле 2024 г. дом ввели в эксплуатацию. Региональный фонд перечислил федеральному фонду 29,3 млн рублей выручки от продажи свободных помещений, из которых 5,4 млн рублей приходились на квартиру № 59.
В апреле 2025 г. федеральный фонд выплатил Меляевой компенсацию в размере 3,6 млн рублей по правилам, утвержденным постановлением Правительства.
Меляева сочла компенсацию недостаточной и потребовала взыскать с федерального фонда дополнительно 4,1 млн рублей — разницу между рыночной стоимостью квартиры (7,75 млн рублей по состоянию на декабрь 2024 г.) и уже полученной суммой. Также она потребовала проценты за пользование чужими денежными средствами и возмещение расходов на оценку.
Суды трех инстанций частично удовлетворили ее требования и взыскали с фонда разницу между чистой выручкой от продажи квартиры и уже выплаченной компенсацией. Федеральный фонд обжаловал эти решения в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Пермского края частично удовлетворил требования Меляевой. Суд счел, что участнику строительства следовало выплатить чистую выручку от реализации квартиры № 59 (5,4 млн рублей), а не компенсацию по формуле, установленной Правительством. Суд взыскал с федерального фонда разницу между чистой выручкой и уже полученной компенсацией — 1,8 млн рублей, а также расходы на оценку. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил определение без изменения.
Арбитражный суд Уральского округа также поддержал позицию нижестоящих судов. При этом региональный фонд указывал, что затраты на достройку квартиры № 59 составили 2,9 млн рублей, а совокупные расходы обоих фондов (затраты на достройку плюс компенсация Меляевой) превысили чистую выручку от продажи квартиры Истомину.
Что думает заявитель
Фонд развития территорий пожаловался в Верховный Суд и попросил отменить судебные акты трех инстанций и отказать Меляевой в удовлетворении требований.
Федеральный фонд подчеркнул, что он рассчитал и выплатил компенсацию строго в соответствии с п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве и ч. 2 ст. 13 закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий». Правила выплаты возмещения гражданам — участникам строительства были утверждены постановлением Правительства, и фонд их соблюдал.
По мнению заявителя, позиция Меляевой противоречит императивным нормам законодательства о банкротстве застройщиков. Суды же обязали фонд выплатить сумму, превышающую установленный законом размер компенсации.
Федеральный фонд указал, что он не обязан компенсировать возникшие у гражданина убытки в полном объеме. Закон устанавливает конкретный порядок расчета компенсации, который фонд соблюдал. Взыскание дополнительных сумм сверх законодательно закрепленного размера возмещения создает необоснованную финансовую нагрузку на публично-правовую компанию, исполняющую государственную функцию защиты прав дольщиков.
Что решил Верховный Суд
Судья Верховного Суда Иван Разумов передал спор в Экономколлегию.
ВС указал, что при принятии ключевого решения о целесообразности достройки конкретного многоквартирного дома федеральный и региональный фонды основываются на доступных им данных о состоянии объекта строительства и об объеме обязательств по нему: об объеме требований граждан-участников строительства, включенных в реестр, о правах залоговых кредиторов, о количестве свободных помещений, которые могут быть реализованы.
Защита прав граждан, своевременно не предъявивших требования к включению в реестр и по этой причине не учтенных фондами при разработке плана достройки дома, осуществляется таким образом, чтобы эта защита не парализовала деятельность по достройке и не привела к нарушению жилищных прав большинства иных граждан — участников долевого строительства, заявивших о своих притязаниях в отведенный срок. Поэтому граждане, чьи требования были учтены в реестре после принятия решения о завершении строительства, вправе претендовать лишь на денежное возмещение.
СКЭС подчеркнула, что ППК «Фонд развития территорий», в отличие от застройщика, не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам ст. 15, 393 ГК РФ. Федеральный фонд, содействуя гражданам в разрешении кризисных ситуаций, осуществляет выплаты в их пользу в ином размере — в размере, установленном Законом № 218-ФЗ.
Согласно п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве участник строительства, чье требование включено в реестр после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, вправе претендовать на получение от федерального фонда денежной компенсации, установленной ст. 13 Закона № 218-ФЗ. Определение порядка расчета этой выплаты отнесено к ведению Правительства РФ (ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ).
Экономколлегия раскрыла порядок расчета компенсации. Методика расчета, утвержденная постановлением Правительства РФ № 1233, базируется на оценке стоимости жилого помещения в объекте незавершенного строительства на той стадии, на которой находился объект на день открытия конкурсного производства. Оценку производит оценщик, привлеченный федеральным фондом, с привязкой ко дню принятия решения о финансировании (не более чем за 6 месяцев до этого дня).
Елена Меляева получила предусмотренное законодательством возмещение за счет средств федерального фонда. Из материалов дела не следует, что при исчислении возмещения ППК «Фонд развития территорий» нарушил положения Методики расчета, такие обстоятельства суды не установили.
Позиция Елены Меляевой о необходимости расчета компенсации исходя из рыночной стоимости квартиры по состоянию на декабрь 2024 г. не основана на законе, пришел к выводу Верховный Суд.
Коллегия признала, что произведенная федеральным фондом выплата действительно оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать квартиру в натуре. Однако соответствующая разница в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве могла быть предъявлена к включению в реестр требований кредиторов ООО «КД-Девелопмент» — неисправной стороны, не исполнившей договорное обязательство. Правовых оснований для отнесения этой разницы, равно как и иных убытков, к числу обязательств, исполняемых федеральным фондом, не имелось.
Экономколлегия также отклонила ходатайство представителей Елены Меляевой о направлении запроса в КС РФ о проверке конституционности ст. 13, 13.1 Закона № 218-ФЗ и постановления Правительства № 1233, указав, что не усматривает неопределенности в вопросе о соответствии этих норм Конституции РФ.
Итог
Экономколлегия отменила судебные акты трех инстанций и приняла новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Елены Меляевой о взыскании дополнительной компенсации с ППК «Фонд развития территорий».
Почему это важно
Верховный Суд в очередной раз подтвердил, что ППК «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) не является стороной ДДУ и не отвечает за убытки по правилам ст. ст. 15, 393 ГК РФ, отметил Базыр Николаев, старший юрист Финансово-правовой группы компаний Tenzor Consulting Group.
Выплата фонда, пояснил он, рассчитывается исключительно по методике, привязанной к дате за шесть месяцев до решения о финансировании. Если же нормативная выплата оказалась меньше рыночной стоимости объекта недвижимости, это не создает обязанности Фонда доплатить разницу. Такая разница в силу п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве может быть предъявлена к включению в реестр требований кредиторов самого застройщика-банкрота.
Правовых оснований для отнесения этой разницы или иных убытков к обязательствам, исполняемым Фондом, не имеется. Иными словами, СКЭС ВС РФ указывает на уже сложившийся вектор практики правоприменения в части регулирования публично механизма «достройки», опоздавший участник вправе получить от Фонда лишь фиксированную компенсацию, а оставшаяся часть требований (разница) удовлетворяется за счет конкурсной массы застройщика. При этом Фонд не становится гарантом полного возмещения рыночной стоимости.
Определение Верховного Суда РФ от 27 апреля 2026 г. № 309-ЭС21-20369 (8) на примере конкретного спора раскрывает особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, чьи требования были включены в реестр после принятия Фондом развития территорий решения о финансировании мероприятий по завершению строительства в рамках процедуры банкротства застройщика (параграф 7 Закона о банкротстве), констатировал Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий Саморегулируемой организации «Ассоциация арбитражных управляющих "Паритет"».
По общему правилу, напомнил он, удовлетворение требований участников строительства – физических лиц, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника – участников строительства, может происходить двумя взаимоисключающими способами:
путем передачи Фондом участникам строительства жилых помещений после завершения строительства и ввода объекта строительства в эксплуатацию;
путем выплаты участнику строительства возмещения.
В отношении требований участника строительства к должнику-застройщику о передаче будущей недвижимости, которые не были публично раскрыты (в частности, договоры, на которых основаны требования или права требования, не отражены в ЕГРН) и включены в реестр участников строительства после принятия решения о финансировании завершения строительства, действует специальный порядок удовлетворения требований. Данный порядок обоснован необходимостью обеспечения баланса интересов тех участников строительства, чьи требования уже были известны Фонду на момент принятия решения о финансировании и исходя из которых принималось решение о финансировании, обеспечивающее достройку объекта и ввод его в эксплуатацию.
По словам Кирилла Харитонова, особенность удовлетворения требований указанной категории кредиторов заключается в следующем:
обязательства Фонда перед такими кредиторами не являются по своей природе возмещением убытков, обусловленных неисполнением обязательств застройщика передать объект недвижимости, вследствие чего при определении их размера не применяются правила ст. 15, 393 ГК РФ;
требования подлежат удовлетворению только путем выплаты денежной компенсации;
размер данной денежной компенсации определяется исходя из установленных предельных параметров (ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), а конкретный размер рассчитывается исходя из методики, установленной Правилами выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (утв. постановлением Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1233).
