ООО «Молдросс» было признано банкротом. Женишбек Алимбеков и Зейнеп Азимбаева обратились с заявлением о включении в реестр требования в размере 1 млн рублей, основанного на неисполненных обязательствах по договору долевого участия в строительстве. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, поскольку сочли обязательства застройщика исполненными. Зейнеп Азимбаева обратилась в кассационный суд, указав, что нижестоящие суды не учли ее волю на включение требований в реестр с целью получения возмещения от Фонда развития территорий. Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил спор на новое рассмотрение (дело № А19-24031/2017).
Фабула
В 2018 г. ООО «Молдросс» было признано банкротом. Женишбек Алимбеков и Зейнеп Азимбаева, действующие в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, обратились с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере 1 млн рублей, вытекающего из неисполненных обязательств по договору долевого участия на строительство однокомнатной квартиры. Первоначально договор был заключен между ООО «Молдросс» и ООО «Домстрой». В дальнейшем право требования перешло к М.А. Леоновой, которая затем продала квартиру Женишбеку Алимбекову.
Арбитражный суд Иркутской области и Четвертый арбитражный апелляционный суд отказали во включении требования в реестр, посчитав, что обязательства застройщика были исполнены передачей квартиры.
Зейнеп Азимбаева обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, рассказал ТГ-канал «Ликвидация и банкротство». По ее мнению, нижестоящие суды не учли ее волю на включение требования в реестр с целью получения возмещения от публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в связи с невозможностью завершения строительства.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Иркутской области, отказывая во включении требования в реестр, исходил из того, что обязательства ООО «Молдросс» по договору долевого участия были исполнены передачей квартиры М.А. Леоновой по акту. Установленная договором цена в размере 1 млн рублей была уплачена в полном объеме. В итоге М.А. Леонова получила право собственности на квартиру, которое затем перешло к Женишбеку Алимбекову по договору купли-продажи. Суд указал, что раз обязательства застройщика исполнены, то нет оснований для удовлетворения требований.
Четвертый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Апелляция также сослалась на отсутствие доказательств, что ООО «Молдросс» не исполнило обязательства по договору долевого участия, в связи с чем отсутствуют основания для включения денежных требований Зейнеп Азимбаевой и других заявителей в реестр требований кредиторов должника-банкрота.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не согласился с выводами нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение. Суды не применили нормы законодательства о банкротстве застройщиков и не исследовали в полной мере обстоятельства дела.
При банкротстве застройщика требования дольщиков могут быть удовлетворены не только в денежной форме за счет конкурсной массы, но и путем передачи им жилых помещений или объекта незавершенного строительства. Процедура направлена на обеспечение пропорционального удовлетворения требований всех участников строительства.
Жилищные права граждан признаются одними из конституционно значимых и находятся под особой защитой государства. Для решения проблем дольщиков создана публично-правовая компания «Фонд развития территорий», а также аналогичные фонды в субъектах РФ. Они предназначены для повышения гарантий прав дольщиков, в том числе путем финансирования завершения строительства, производства компенсационных выплат. Государство таким образом оказывает помощь гражданам в реализации их жилищных прав.
Если государство решило предоставлять помощь, то она должна в равной степени распространяться на граждан одной категории. Поэтому коль скоро права одних дольщиков были восстановлены через УНО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области», то отказ во включении требований Зейнеп Азимбаевой в реестр лишает ее такой возможности и ставит в неравное положение.
Требование Зейнеп Азимбаевой не направлено против должника, а имеет целью восстановление ее жилищных прав как дольщика через защиту инвестиций. В заявлении она указывала, что застройщик не завершил строительство, а Фонд принял решение о выплате возмещений вместо достройки, в связи с чем единственным способом защиты является включение требования в реестр. Однако суды по существу не рассмотрели данный довод.
Решением суда общей юрисдикции по иску Фонда было признано отсутствующим право собственности на спорное жилое помещение. Данное обстоятельство также не получило оценки.
Суд посчитал необоснованным прекращение производства по жалобе Зейнеп Азимбаевой в связи с завершением дела о банкротстве ООО «Молдросс». Кассация пояснила, что требование заявителя обращено не к должнику, а направлено на реализацию ее жилищных прав. Прекращение дела о банкротстве в связи с передачей обязательств Фонду как раз может ограничить возможность дольщика на обращение в суд с требованием о включении в реестр.
Итог
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа отменил определение Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу о банкротстве ООО «Молдросс». Обособленный спор о включении требования Зейнеп Азимбаевой в размере 1 млн рублей в реестр направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Иван Домино, управляющий партнер Юридической фирмы Domino Legal Team, отметил: Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа защитил права обманутых дольщиков, что вызывает уважение и формирует пиетет населения перед законом и судом.
Согласно публичной кадастровой карте застройщик на одном земельном участке построил четыре дома. В ходе строительства пятого злополучного дома «силы его покинули» и он оказался банкротом. На спутниковых снимках виден выполненный нулевой цикл, частично возведенный первый этаж дома. Учитывая, что недострою уже 18 лет, решение не продолжать строительство являлось верным. Семейная пара обратилась с заявлением о включении в реестр требований кредиторов. Несмотря на то, что их право собственности было зарегистрировано на основании судебного акта районного суда и даже существовал акт приема-передачи квартиры от застройщика в пользу предыдущего владельца, продавшего им объект, не существовавший в натуре, Фонд признал их право собственности отсутствующим. Причиной являлось то, что такого объекта не существует и, вероятно, никогда не существовало в натуре. Тем не менее обстоятельства оплаты первоначальным дольщиком были установлены в суде общей юрисдикции, поэтому суды напрасно не захотели запросить материалы данного дела. Позиция Фонда в этом деле вызывает раздражение, потому как он систематически ведет себя так, будто его цель – не защищать права обманутых дольщиков, а максимизировать прибыль от редевелопмента высвобождаемых от дольщиков земельных участков.
Позиция суда округа, по словам Ивана Домино, важна тем, что она не позволяет реализовать любимую формулу Фонда – и квартиру не отдать и деньги не выплатить. Вместе с тем Фонду развития территорий досталось отличное пятно застройки, на котором «понятный» застройщик уже с использованием механизмов счетов эскроу возведет новый дом, указал он.
По мнению Татьяны Терещенко, адвоката, руководителя аналитического направления Консультационной группы «Прайм Эдвайс», лейтмотив кассационного постановления – важность обеспечения гарантий защиты прав и законных интересов граждан – участников строительства на равных условиях, поскольку жилищные права граждан конституционно признаны и находятся под особой государственной защитой, а участие в жилищном строительстве является одной из распространенных форм реализации таких жилищных прав.
Важность позиции кассационной инстанции и ее влияние на практику состоит в интерпретации существа защищаемого интереса дольщика, который заключается в восстановлении жилищных прав через защиту личных инвестиций. Такая интерпретация позволяет преодолеть формализм при оценке требований и не ограничиваться констатацией того, что оснований для предъявления дольщиком требований нет, поскольку застройщик исполнил свои обязательства. Кассация особо подчеркнула, что в подобных ситуациях, когда банкротство застройщика завершено, а обязательства застройщика, несмотря на регистрацию права собственности на жилое помещение, фактически не выполнены, важно выяснить, какой именно способ восстановления нарушенных прав дольщика является действенным и возможным в конкретной ситуации.
Фактически, продолжила она, включение требования в реестр требований кредиторов является единственным способом для восстановления прав дольщиков, когда застройщик уже утратил правоспособность в связи с завершением банкротных процедур, а Фонд – публично-правовая компания, осуществляющая функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан-участников строительства, принял решение об изменении способа восстановления прав граждан-участников строительства объектов незавершенного строительства с завершения их строительства на выплату возмещения.
«Важность выявления существа воли заявителя, чье требование обращено не против должника, а направлено на реализацию его жилищных прав, является тем самым основанием, которое позволяет не оставлять требования заявителя без рассмотрения по мотивам прекращения банкротного производства и обеспечить реализацию гарантий защиты жилищных прав граждан», – резюмировала она.
