ООО «Строительная компания ЖБК-3», так и не сумев достроить многоквартирный дом, обанкротилось. Один из дольщиков — Владимир Дегтярев — подал конкурсному управляющему компанией заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр требований участников строительства. Но КУ отказался включать данное требование в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра, установленный пунктом 4 статьи 201.4 закона о банкротстве. Дегтярев обратился в Арбитражный суд Саратовской области, который признал его требование обоснованным и включенным в реестр не позднее 03.12.2021 года. Именно в эту дату ППК «Фонд развития территорий» принял решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома. Однако апелляционный суд, с которым согласился суд округа, изменил определение нижестоящего суда, исключив из резолютивной части указание на признание требования дольщика включенным в реестр не позднее 03.12.2021 года. Дегтярев и еще несколько участников строительства пожаловались в Верховный суд, который отменил постановления апелляционного и окружного судов, и оставил в силе определение суда первой инстанции (дело А57-18444/2020).
Фабула
В июне 2019 года ООО «Строительная компания ЖБК-3» (застройщик) и ООО «ФХ - центр ГК «ЖБК-3» заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В апреле 2020 года ООО «ФХ - центр ГК «ЖБК-3» по договору уступки требования уступило Владимиру Дегтяреву требование к ООО «Строительная компания ЖБК-3» о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на договоре участия в долевом строительстве. При этом Дегтярев полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки требования, уплатив ООО «ФХ — центр ГК «ЖБК-3» за полученное требование 1,7 млн рублей.
При этом в марте 2021 года суд признал ООО «Строительная компания ЖБК-3» банкротом по правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве. В конце декабря 2021 года Владимир Дегтярев направил конкурсному управляющему компанией заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр требований участников строительства. Однако КУ отказался включать данное требование в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра, установленный пунктом 4 статьи 201.4 закона о банкротстве.
При этом в марте 2022 года суд в порядке статьи 201.15-1 закона о банкротстве на основании принятого 3 декабря 2021 года решения ППК «Фонд развития территорий» о финансировании мероприятий по завершению строительства передал НО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Саратовской области» (далее – фонд Саратовской области) права ООО «Строительная компания ЖБК-3» на земельный участок, на котором возводился МКД, со всеми неотделимыми улучшениями и обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
Дегтярев обратился в суд с возражениями по результатам рассмотрения КУ его требования о передаче жилого помещения.
Суд первой инстанции признал требование Дегтярева обоснованным и включенным в реестр не позднее 03.12.2021 года. Суд установил сумму исполненных участником строительства обязательств (1,7 млн рублей) и сумму его убытков в виде реального ущерба (908 тыс. рублей), а также привел данные, идентифицирующие подлежащий передаче кредитору объект.
Апелляционный суд изменил определение нижестоящего суда, исключив из резолютивной части указание на признание требования включенным в реестр не позднее 03.12.2021 года. Суд округа поддержал апелляцию.
Дегтярев и еще несколько участников строительства пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции признал требование Дегтярева, основанное на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и об уступке требования, обоснованным, констатировав отсутствие встречного предоставления со стороны застройщика.
Определяя момент, с которого требование Дегтярева считается включенным в реестр требований участников строительства, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац первый пункта 3.1 статьи 201.4 закона о банкротстве). Неисполнение данной обязанности конкурсным управляющим не должно снижать уровень правовой защиты участника строительства, обоснованно рассчитывающего на передачу жилого помещения в натуре.
Суд апелляционной инстанции счел, что в силу пункта 15 статьи 201.4 закона о банкротстве требование Дегтярева, включенное в реестр после принятия ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению в деньгах, а не в натуральной форме.
Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.
Что думает заявитель
Заявители сослались на неправильное толкование апелляционным и окружным судами положений пункта 15 статьи 201.4 закона о банкротстве в отрыве от правил, закрепленных в пункте 3.1 упомянутой статьи закона, предполагающих самостоятельное, без заявления участников строительства, включение управляющим требований в реестр на основании информации, размещенной в ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, извещение участника строительства о принятом управляющим решении и последующее исключение соответствующего требования из реестра по решению суда в случае, если ко дню принятия фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, участником строительства не будут представлены отсутствующие у управляющего документы о внесении оплаты по договору участия в долевом строительстве.
При этом право участника строительства по получение жилого помещения в натуре не может быть поставлено в зависимость от того, выполнил управляющий возложенные на него обязанности или нет.
Что решил Верховный суд
Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств, как указал Конституционный суд в постановлении от 21.07.2022 № 34-П, представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам – участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.
Развивая концепцию необходимости защиты прав граждан применительно к жилищному строительству, федеральный законодатель в пункте 3.1 статьи 201.4 закона о банкротстве предусмотрел специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве. Такие требования включаются в реестр застройщика КУ самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр. При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, КУ также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме (абзацы первый и второй).
На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта РФ решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации ЕГРН о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.
Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).
В рассматриваемом случае при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (03.12.2021) требование Дегтярева, основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.
При этом фонд развития территорий и фонд Саратовской области, исходя из целей их деятельности (статьи 2 и 3 закона «О ППК «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», статья 21.1 закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»), при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами – участниками долевого строительства должны были проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости, и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве, в том числе требование Дегтярева.
Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате Дегтяревым права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц ошибочен.
Наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера (абзац третий пункта 3.1 статьи 201.4 закона о банкротстве) является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.
Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.
Правила пункта 15 статьи 201.4 закона о банкротстве, на которые сослались суды апелляционной инстанции и округа, о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п.
Дегтярев раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно указал на то, что ко дню принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства требование Владимира Дегтярева должно было быть включено в реестр застройщика, обязательство по передаче ему квартиры в натуре перешло к фонду Саратовской области. У судов апелляционной инстанции и округа не было оснований для изменения законного определения суда первой инстанции.
Итог
ВС отменил постановления апелляционного и окружного судов, и оставил в силе определение суда первой инстанции.
Почему это важно
По словам юриста юридической фирмы Nasonov Pirogov Аиды Ванян, данный спор возник, по сути, из-за разного толкования положений ст. 201.4 закона о банкротства о порядке включения требований дольщиков в реестр.
Как пояснил Верховный суд РФ, ст. 201.4 закона о банкротства не свидетельствует об установлении заявительного порядка включения в реестр дольщиков. При наличии соответствующей информации в ЕГРН арбитражный управляющий автоматически включает дольщиков в реестр без их заявления с последующим уведомлением. Однако на практике данное толкование не казалось очевидным, о чем свидетельствует, по меньшей мере, принятие вышестоящими инстанциями постановлений, отличных от определения суда первой инстанции. Новое в практику вносит и ограничительное толкование Верховным судом РФ п. 15 ст. 201.4 закона о банкротстве, на который сослались суды апелляционной инстанции и округа. На практике принятое Верховным судом РФ определение должно внести больше ясности в порядок установления и удовлетворения требований дольщиков. В целом текст определения Верховного суда РФ является ожидаемым: дольщики защищены, иным участникам спора указано на ошибки и необходимость проявлять должную осмотрительность. В то же время действительная проблема заключается в сложном и пробельном законодательстве о банкротстве застройщиков, на практике требующем разъяснений по многим вопросам и способствующем нарушению прав дольщиков.
Адвокат, младший партнер юридической группы «Яковлев и Партнеры» Денис Крауялис отметил, что данное определение ВС РФ имеет важное правовое значение, так как ВС РФ исправил одну из встречающихся ошибок в правоприменительной практике по применению судами пункта 15 статьи 201.4 закона о банкротстве.
Суды ошибочно применяли ее к договорам долевого участия в строительстве. ВС РФ указал, что если договор был раскрыт публично, то есть был зарегистрирован, то правила указанного пункта статьи неприменимы. Действительно, например по договорам инвестирования, дольщикам отказывают в удовлетворении требований о передаче объектов и удовлетворяют только финансовые требования, но к ДДУ это правило не должно применяться независимо от того, когда заявлено требование дольщиком. Также важно, что ВС РФ продолжает свою линию относительно того, что физическое лицо является слабой стороной, тогда как профессиональные участники правоотношений (конкурсный управляющий, фонды, банки и пр.) являются профессиональными участниками правоотношений и именно на них возлагается обязанность проявлять всю возможную степень осмотрительности.
Юрист ЮК «Enforce Law Company» Сергей Шевченко отметил, что Верховный суд РФ в комментируемом определении следует принципу равенства граждан (принципу pari passu), который ранее воспроизводился в иных позициях Верховного суда РФ, касающихся банкротства застройщика и защиты прав граждан-участников долевого строительства.
К ключевым выводам, изложенным в комментируемом определении Верховного суда РФ, следует отнести автоматическое включение требования граждан, вытекающих из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, в реестр застройщика при исключении данного требования в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица). Кроме того, Верховный суд РФ, руководствуясь целями создания публичной организации — фонда развития территорий — фактически возложил на фонд обязанность проявлять должную осмотрительность, иначе содействие участникам строительства, обратившись к реестру недвижимости, и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 закона о банкротстве. В заключении Верховный суд РФ указал, что положения нормы абз. 3 п. 3.1. ст. 201.4 закона о банкротстве являются дополнительной гарантией защиты интересов гражданина, не свидетельствуют об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.
По словам Сергея Шевченко, гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.
«Полагаю, что изложенная Верховным судом РФ правовая позиция придаст дополнительную защищенность прав граждан-участников строительства при включении в реестр участников строительства. Изложенная позиция Верховного суда фактически снимает с граждан-участников строительства обязанность по подаче самостоятельного заявления о включении в реестр при условии регистрации договора участия в долевом строительстве либо уступки требования к застройщику. Между тем, исходя из предложенного Верховным судом подхода, конкурсный управляющий, а также фонд фактически приобретают новую обязанность по мониторингу зарегистрированных прав граждан-участников строительства с целью последующего включения их требований в реестр участников строительства. Представляется, что при нарушение данных обязанностей со стороны конкурсного управляющего либо неоказании содействия в лице фонда, граждане смогут обратиться с требованием о взыскании компенсации за нарушение их прав», – отметил он.
Ведущий юрист юридической фирмы «Гуричев, Малинин и партнеры» Татьяна Макаренко отметила, что Верховный суд РФ справедливо поддержал позицию участника долевого строительства, на которого не могут перекладываться негативные последствия бездействия конкурсного управляющего.
Верховный суд РФ также разъяснил, что правила п. 15 ст. 201.4 закона о банкротстве применяются в том случае, когда конкурсный управляющий и фонд по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком. В рассматриваемом же случае конкурсный управляющий должен был самостоятельно сформировать реестр с учетом требования «дольщика» до принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, так как договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке.
По мнению руководителя екатеринбургского офиса юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артема Комсюкова, в комментируемом деле вызывают вопросы позиции Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства и судов апелляционной и кассационной инстанций.
Вся процедура банкротства застройщика направлена на максимальную защиту прав граждан, заключивших ДДУ, в том числе все нормы, все толкования, все разъяснения. В подобного рода спорах всегда удивляет, что фонд защиты прав граждан стабильно права этих граждан либо оспаривает, либо нарушает. За последнее время Верховный суд РФ также принимал несколько спорных позиций по вопросам прав дольщиков, что не помешало в настоящем споре выбрать и законную, и справедливую позицию. Надеюсь, теперь все арбитражные управляющие, суды и фонды наконец будут защищать права граждан-дольщиков как самых уязвимых участников данных правоотношений.
Юрист КСК ГРУПП Артем Мальцев отметил, что в данной позиции ВС прослеживается высокий уровень правовой защиты участников строительства с учетом положений закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий обязан включать требования дольщиков в реестр застройщика самостоятельно, основываясь на информации из ЕГРН, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр. На практике возможно увеличение количества споров по схожим обстоятельствам с целью включения требований дольщиков в реестр. С учетом приведенной позиции, участники строительства при предъявлении обоснованного требования могут рассчитывать на получение именно объекта недвижимости, а не на выплату денежной компенсации. Таким образом, положительная для участника строительства позиция ВС РФ демонстрирует возможность для защиты своих прав в спорах с недобросовестными застройщиками. Кроме того, участникам строительства не нужно подавать документы или заявлять о своих требованиях, так как обязанность по включению требований в реестр возложена на конкурсного управляющего. Сроки закрытия реестра не имеют значения.
