ООО «Хайгейт» строило многоквартирный дом в Красногорске, но обанкротилось. В итоге дом был достроен ППК «Фонд развития территорий», которая, впрочем, отказалась передавать квартиру в здании правопреемнику одного из дольщиков — ООО «Дом от Профи». По иску ООО «Дом от Профи» суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, обязал фонд передать квартиру истцу. Но окружной суд акты нижестоящих судов отменил, указав, что у фонда отсутствуют правомочия по удовлетворению требований ООО «Дом от Профи» в натуральном виде (предоставлению жилых помещений юрлицу), поскольку ООО «Дом от Профи» не является участником строительства по смыслу закона о банкротстве. Верховный суд отменил постановление суда округа и оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций (дело А41-73238/2021).
Фабула
В ноябре 2017 года ООО «Хайгейт» (застройщик) и ООО «СК Стратегия» (участник строительства) заключили договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры стоимостью 7,4 млн рублей в подмосковном Красногорске.
При этом в феврале 2018 года ООО «СК Стратегия» передало права и обязанности участника строительства ООО «Оптима-Сервис» (с согласия застройщика).
А в июле 2018 года суд признал ООО «Хайгейт» банкротом. В октябре 2019 года суд включил требования ООО «Оптима-Сервис» о передаче двух квартир (одна из них — спорная) в реестр требований о передаче жилых помещений.
Кроме того, в апреле 2019 года обязательства застройщика перед участниками строительства были переданы приобретателю – Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства», правопреемником которого стала ППК «Фонд развития территорий» (фонд).
В марте 2020 года Министерство жилищной политики Московской области разрешило ввести объект в эксплуатацию.
В сентябре 2020 года ООО «Оптима-Сервис» доплатило за увеличение площади квартиры, что предусмотрено условиями договора долевого участия в строительстве. А в октябре 2020 года фонд выдал ООО «Оптима-Сервис» согласие на уступку прав и обязанностей участника строительства иному лицу — ООО «Дом от Профи».
Наконец, в марте 2021 года ООО «Дом от Профи» и фонд подписали дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым стороны пришли к согласию о том, что отделочные работы застройщиком в квартире не выполняются (соглашение было зарегистрировано 25 мая 2021 года).
Однако и после ввода объекта в эксплуатацию квартира не была передана ООО «Дом от Профи». В ответе на претензию ООО «Дом от Профи» фонд указал на отсутствие оснований для ее удовлетворения.
После чего ООО «Дом от Профи» потребовало в суде передать ему спорную квартиру и признать права собственности истца на эту квартиру.
Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, удовлетворил требования частично: суд обязал фонд передать в собственность спорную квартиру. Окружной суд отменил акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении исковых требований.
ООО «Дом от Профи» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями:
статьей 201.1, 201.15-1, 201.15-2 закона о банкротстве, статьей 16 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,
статьями 8, 12 Гражданского кодекса РФ,
статьей 16 АПК.
Суды отметили, что требования истца были включены в реестр участников строительства, соответствующее определение фондом не обжаловалось.
Поведение фонда указывало на принятие им обязательств перед истцом по спорной квартире: фонд давал согласие на уступку, заключал дополнительное соглашение о невыполнении отделочных работ.
Помимо этого определением суда в деле о банкротстве ООО «Хайгейт» включено требование о передаче не только спорной квартиры, но и еще одной квартиры. Данную квартиру фонд передал ООО «Дом от Профи» по акту приема–передачи в 2021 году. За истцом зарегистрировано право собственности на указанную квартиру.
Поскольку стороны связаны договорными отношениями, суды пришли к выводу об удовлетворении требований об обязании фонда передать истцу спорную квартиру, отказав в иске в остальной части (в части признания права собственности) в связи с отсутствием спора о праве.
Суд округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.
Законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ понятие «участник строительства» для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве) было изменено и из него было исключено упоминание о юридических лицах.
По общему правилу изменения, внесенные в закон о банкротстве законом № 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 закона).
В то же время в пункте 17 статьи 16 закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 – 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу закона № 151-ФЗ.
Само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.
Суд округа пришел к выводу, что у фонда отсутствуют правомочия по удовлетворению требований ООО «Дом от Профи» в натуральном виде (предоставлению жилых помещений юридическому лицу), поскольку ООО «Дом от Профи» не является участником строительства по смыслу закона о банкротстве, его права подлежат восстановлению с учетом механизма, указанного в постановлении Конституционного суда РФ от 21.07.2022 № 34-П, а не путем передачи спорного объекта – квартиры.
Что думает заявитель
Закон № 151-ФЗ вступил в силу 27.06.2019. Из пунктов 16 и 17 статьи 16 закона № 151-ФЗ следует, что закон о банкротстве в новой редакции применяется в случае, если дело о банкротстве возбуждено после вступления закона № 151-ФЗ в силу (27.06.2019) или если к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди по делам о банкротстве, возбужденными до принятия изменений.
Дело о банкротстве ООО «Хайгейт» было возбуждено 14.06.2018 года, то есть согласно указанному критерию закон не действует с обратной силой.
Вывод
Применительно к спорным правоотношениям необходимо установить момент начала расчетов с кредиторами третьей очереди.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 года правопредшественник фонда стал приобретателем земельных участков, прав и обязанностей застройщика. После этого в силу пункта 6 статьи 201.15-2 закона о банкротстве из реестра исключаются соответствующие требования участников строительства.
Из приведенной правовой нормы в системной взаимосвязи с положениями ст. 201.12-1 закона о банкротстве, регулирующей порядок удовлетворения требований участников строительства путем привлечения, в том числе иного застройщика, следует, что в момент передачи прав и обязанностей застройщика-банкрота новому застройщику, в том числе фонду, требования участников строительства считаются погашенными и исключаются из реестра требований кредиторов банкрота как удовлетворенные. Следовательно, это для целей банкротства является моментом начала расчета с кредиторами третьей очереди.
Иной подход неизбежно приводит к ситуации, в которой реестровые требования кредиторов должника-банкрота (в данном случае, третьей очереди) удовлетворяются вне рамок дела о банкротстве.
Таким образом, 08.04.2019 – в момент передачи земельных участков, прав и обязанностей застройщика фонду – расчет с кредиторами третьей очереди считается начавшимся. При таких обстоятельствах положения закона № 151-ФЗ не подлежат применению к спорным правоотношениям, так как расчеты с кредиторами третьей очереди начались до вступления в силу указанного закона.
Ссылка на определения СКЭС Верховного суда от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342 (3) и от 03.10.2022 № 305-ЭС21-2063 (3, 5) в данном случае неприменима, так как в указанных делах заявления фонда о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика-банкрота были удовлетворены только 17.02.2021 и 09.08.2021, то есть после принятия закона № 151-ФЗ.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Законодательство о банкротстве является составной частью гражданского законодательства, регулирующей отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов (статьи 25, 65 Гражданского кодекса РФ, статья 1 закона о банкротстве).
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Соответствующее правило основано на принципе, согласно которому в частноправовых отношениях физических и юридических лиц интересам одной стороны не может быть предоставлен приоритет по сравнению с интересами другой, не нарушившей закон (постановление Конституционного суда от 21.07.2022 № 34-П), в результате чего придание обратной силы (ретроактивности) закону характеризуется как исключительный тип его действия во времени.
Закон № 151-ФЗ, исключивший юридических лиц из понятия «участника строительства» в деле о банкротстве, вступил в силу 27.06.2019.
Из пунктов 16 статьи 16 закона № 151-ФЗ следует, что закон о банкротстве в новой редакции применяется в случае, если дело о банкротстве возбуждено после вступления закона № 151-ФЗ в силу. В рассматриваемом случае дело о банкротстве застройщика возбуждено 14.06.2018, то есть согласно названному критерию закон с обратной силой не действует.
В силу пункта 17 указанной статьи часть положений закона о банкротстве в новой редакции (в том числе устанавливающих понятие «участника строительства» – определение СКЭС Верховного суда РФ от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342 (3)) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу закона № 151-ФЗ при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.
Таким образом, в настоящем случае подлежал выяснению вопрос о том, начались ли по состоянию на 27.06.2019 расчеты с кредиторами в деле о банкротстве общества «Хайгейт» (застройщика).
По смыслу положений § 7 главы IX закона о банкротстве в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством денежных выплат.
Так, законом о банкротстве предусмотрена возможность:
погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу (в целях самостоятельного завершения строительства объекта – статья 201.10);
погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (если строительство объекта завершено – статья 201.11);
привлечения приобретателя (иного застройщика) в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства (статьи 201.15-1, 201.15-2).
В последнем случае факт привлечения инвестора (нового застройщика), готового взять на себя обязанность завершить мероприятия по строительству проблемного объекта, и передача ему в ведение этого объекта фактически свидетельствует о разработке плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника, что в конечном счете существенно повышает гарантии прав и законных интересов кредиторов (участников строительства) на получение исполнения. Передача инвестору (новому застройщику) объекта незавершенного строительства является моментом начала реализации такого плана. Следовательно, с этого момента, с точки зрения дела о банкротстве, начинаются и расчеты с кредиторами третьей очереди.
После начала расчетов должник более не отвечает перед участниками строительства, поскольку он нашел приемлемый для кредиторов выход из сложившейся ситуации. По этой причине пунктом 6 статьи 201.15-2 закона о банкротстве закреплено, что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства.
Как указано выше, обязательства застройщика перед участниками строительства переданы правопредшественнику фонда определением от 08.04.2019, то есть до вступления в силу закона № 151-ФЗ (27.06.2019). Таким образом, исходя из пункта 17 статьи 16 данного закона к спорным правоотношениям закон о банкротстве применяется в прежней редакции, без учета изменений, внесенных законом № 151-ФЗ.
Принимая во внимание данное обстоятельство, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что истец (общество «Дом от Профи») вправе претендовать на получение жилого помещения, удовлетворив его требования об обязании передать в собственность спорную квартиру.
О подобном восприятии правового статуса истца свидетельствует и само поведение фонда, который 18.02.2021 года передал истцу вторую квартиру № 15-178, а также в отношении спорной квартиры выдавал согласие на уступку прав дольщика, принимал доплату за увеличение количества метров и заключал дополнительное соглашение по отделочным работам, то есть позиционировал себя в качестве лица, обязанного по договору.
В то же время подлежат отклонению доводы заявителя о несогласии с выводами судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности в отношении спорной квартиры.
Согласно пунктам 58 и 59 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Иски о признании права собственности относятся к вещноправовым способам защиты, в то время как истца и ответчика связывают обязательственные правоотношения из договора участия в долевом строительстве (купли-продажи будущей вещи).
С учетом этого в силу договорного основания возникновения отношений сторон даже если бы истцу и было передано владение без переноса права собственности по реестру, то и в таком случае в силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ и пункта 61 постановления № 10/22 необходимо было обращаться не с иском о признании права собственности, а с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Поэтому являются правильными выводы судов первой и апелляционной инстанций, отказавших в удовлетворении иска в части требования о признании права собственности. Вопреки позиции заявителя такой отказ не ставит под сомнение его право требовать предоставления квартиры в натуре, поскольку удовлетворен его обязательственный иск о передаче спорной квартиры в собственность истца.
Итог
ВС отменил постановление суда округа и оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций.
Почему это важно
По словам руководителя отдела по работе с проблемной задолженностью юридической компании «ЮКО» Романа Чернышова, Верховный суд поддержал позицию общества «Дом от Профи» о том, что оно вправе претендовать на получение жилого помещения.
В данном деле аргументация Верховного суда представляется последовательной. Для начала суд отметил, что в делах о банкротстве застройщиков требования кредиторов могут удовлетворяться не только за счет денежных выплат. Одним из способов погашения требований является привлечение нового застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками строительства. В таком случае для целей банкротства расчет с кредиторами третьей очереди считается начавшимся в момент передачи земельных участков, прав и обязанностей застройщика инвестору (новому застройщику). Общество «Дом от Профи» дополнительно отмечало, что в противном случае это может привести к ситуации, при которой реестровые требования кредиторов должника-банкрота удовлетворяются вне рамок дела о банкротстве. Кроме того, Верховный суд особо обратил внимание на непоследовательное поведение фонда, заключающееся в том, что ранее общество «Дом от Профи» воспринималось им в качестве участника строительства. Представляется, что вывод, изложенный в данном определении, будет воспринят нижестоящими судами при рассмотрении аналогичных споров.
Юрист практики «Сопровождение процедур банкротства и антикризисный консалтинг» юридической компании «Лемчик Крупский и партнеры» Людмила Белобрагина отметила, что ключевым аспектом в этом споре является вопрос о редакции ФЗ, которая подлежит применению в кейсе.
Экономколлегия формально и логично подошла к разрешению спора о применимой редакции. ВС установил момент начала расчетов с кредиторами в деле о банкротстве и принял во внимание редакцию, действующую на указанный момент. При этом, по мнению суда, «начало расчета с кредиторами» — это момент передачи обязательства застройщика перед участниками строительства в пользу правопреемника-фонда. Безусловно, данный вывод суда является «новеллой» в судебной практике, которая формирует новое понимание «момента» начала расчета с кредиторами и «срока» прекращения обязательств застройщика. Привлекает внимание не только корректный вывод суда о применимой редакции, но и оценка поведения ответчика: выдача согласия на уступку, получение доплаты за увеличение количества метров, заключение дополнительного соглашения по отделочным работам. Суд определил такие действия истца, как «позиционирование в качестве лица, обязанного по договору», которые подтверждают наличие оснований для передачи квартиры истцу.
Руководитель департамента оценки Аверта Групп Максим Неижко отметил, что комментируемое определение можно назвать практикообразующим для сферы банкротства компаний-застройщиков.
В 2019 году была проведена реформа законодательства об участии в долевом строительстве, переходные положения которой неминуемо породили ряд правовых проблем. Одна из таких проблем вызвана исключением юридических лиц из числа «участников строительства», что лишает компаний-кредиторов права претендовать на удовлетворение своих требований к застройщику в натуральной форме, то есть путем передачи квартиры. Спорным вопросом, по которому суды по комментируемому делу разошлись во мнениях, заключается в определении редакции закона, подлежащей применению к требованию компании-дольщика. Согласно переходным положениям закона, нововведения подлежат применению в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу поправок при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. Неправильное определение даты начала расчетов с кредиторами и явилось причиной отказа в удовлетворении судами требований заявителя жалобы. Верховный суд разъяснил, что под началом расчетов с кредиторами необходимо понимать, в том числе, передачу проблемного объекта застройщика новому инвестору. Следовательно, если данное обстоятельство имело место до вступления в силу новых положений закона о долевом строительстве, нововведения применению не подлежат. Сформированная правовая позиция указывает на сохранение для компаний-участников строительства возможности получить удовлетворение своих требований в натуральной форме, полагаю, что в ближайшее время кредиторы застройщиков поспешат ею воспользоваться.
Адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро Москвы «РИ-консалтинг» Елена Гладышева отметила, что с момента вступления в законную силу Федерального закона № 151-ФЗ от 27.06.2019 (прим.: ФЗ № 151-ФЗ от 27.06.2019 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ»), юридические лица перестали расцениваться законодателем как возможные участники долевого строительства.
Это означает, что при банкротстве застройщика требования организаций трансформируются в денежные и подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов. Соответственно, в таком случае рассчитывать на получение объекта долевого строительства (квартира, нежилое помещение и т.д.) в натуре юридические лица больше не могут. Вместе с тем, по-прежнему остается актуальным вопрос: «как поступать с требованиями компаний, возникшими до введения в действия закона № 151-ФЗ?» По общему правилу акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются только к отношениям, возникшим после введения их в действие. Однако в случае закона о банкротстве (в редакции от 27.06.2019) законодатель предусмотрел ряд исключений из этого правила, в том числе и в отношении норм, определяющих новый статус «участника строительства». Соответствующие положения применяются, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 27 июня 2019 года, но при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.
Следовательно, по словам Елены Гладышевой, как правильно отметил Верховный суд РФ в комментируемом определении, ключевым для рассматриваемого спора является вопрос начала расчета с кредиторами в деле о банкротстве должника.
«Далее судебный орган приходит к справедливому, по мнению автора, выводу о том, что с даты передачи объекта незавершенного строительства новому застройщику (Фонду защиты прав дольщиков) должник перестает отвечать перед участниками строительства, поскольку он нашел приемлемый для кредиторов выход из сложившейся ситуации. Соответственно, с указанного момента можно говорить о начале расчета с кредиторами. Учитывая вышеуказанные обстоятельства, а также принимая во внимание другие доказательства, свидетельствующие о восприятии правового статуса компании истца, как участника долевого строительства, Верховный суд РФ правомерно, на мой взгляд, удовлетворил кассационную жалобу и оставил в силе решение суда первой инстанции. Вместе с тем, данный кейс едва ли как-то скажется на судебной практике, поскольку направлен на устранение конкретных нарушений, допущенных нижестоящими судами при рассмотрении конкретного дела», – отметила она.
