Суды отказались применять правила о банкротстве застройщиков к ЖСК «Парковый». В результате члены кооператива не получили построенное жилье.

ЖСК «Парковый» построил на основании договоров с пайщиками жилые дома, которые были поставлены на кадастровый учет. Пайщики поселились в эти дома несмотря на то, что ЖСК «Парковый» так и не передал дома и участки под ними в собственность пайщикам. В дальнейшем ЖСК «Парковый» был признан банкротом. Пайщики потребовали в суде признать за ними права собственности на участки и расположенные на них дома. Однако суды требования пайщиков отклонили. После чего пайщики пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 9 октября (дело А32-45311/2017).

Фабула

В 2014 году был создан ЖСК «Парковый», чтобы привлечь заинтересованных лиц для строительства индивидуальных жилых домов. Тогда же ЖСК заключил с ООО «Инвестстрой-Н» восемь договоров о приобретении для индивидуального жилищного строительства земельных участков.

В 2014-2016 годах ЖСК «Парковый» привлекал денежные средства пайщиков, заключив с ними договоры «Об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК «Парковый». В договорах с пайщиками были согласованы технические характеристики жилых домов и придомовых территорий.

Дома были построены и им были присвоены кадастровые номера, а сведения о них внесены в ЕГРН. При этом ЖСК «Парковый» не передал жилые дома и земельные участки под ними в собственность пайщикам.

А в 2017 году по заявлению общества «Инвестстрой-Н» было проведено перераспределение границ восьми земельных участков, на которых строились жилые дома. Участки были размежеваны и вновь образованные участки поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров.

При этом «Инвестстрой-Н» находился в судебных спорах с ЖСК «Парковый» по поводу принадлежности участков и ведения строительства на них. По результатам рассмотрения этих споров суды не признали факт самовольного строительства домов, а в отношении вновь образованных участков суды обязали общество «Инвестстрой-Н» заключить с ЖСК «Парковый» дополнительные соглашения и акт приема-передачи к договорам купли-продажи.

Наконец, в октябре 2017 года суд возбудил дело о банкротстве ЖСК «Парковый», в декабре 2017 года ввел наблюдение, а в августе 2018 года кооператив был признан банкротом. В применении правил о банкротстве застройщиков суды отказали, так как ЖСК «Парковый» не осуществлял строительство многоквартирных домов и не имел участка для застройки.

В отношении председателя правления ЖСК «Парковый» было возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ.

Пайщики обратились в суд с требованиями о признании за ними права собственности на участки и расположенные на них жилые дома. Заявители потребовали также обязать Росреестр провести государственную регистрацию права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Суды отказались удовлетворять требования пайщиков, после чего пайщики пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 9 октября.

Что решили нижестоящие суды

Жилые дома не достроены, государственная регистрация прав должника на них не произведена, спорные жилые дома включены в конкурсную массу должника. Кроме того, в отношении ЖСК «Парковый» не применены правила банкротства застройщика, поэтому граждане не вправе претендовать на предоставление им спорного имущества в натуре.

Суды также отметили, что в реестр требований кредиторов включены кредиторы с требованиями на 32 млн рублей и удовлетворение требований пайщиков нарушит баланс интересов кредиторов должника.

Требования пайщиков должны быть трансформированы в денежные и удовлетворяться в общем порядке. К тому же на дома (части), на которые заявляют права двое пайщиков, имеются зарегистрированные правопритязания третьего лица.

Что думают заявители

Строительство жилых домов осуществлялось с привлечением денежных средств граждан. При этом пайщики полностью оплатили строительства жилых домов (внесли паевые взносы). Жилые дома построены, им присвоены кадастровые номера, пайщики вселились в дома, пользуются ими и достраивают за свой счет.

Поэтому у пайщиков возникли права собственности на жилые дома и участки под ними.

Что решил Верховный суд

Судья ВС Самуйлов С.В. счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.

Почему это важно

По мнению советника «Аверта Групп» Анны Фридрихсен, вполне очевидно, что ВС постарается «примирить» специальные нормы о банкротстве застройщиков и правила о переходе собственности на спорное имущество к членам строительного кооператива. 

Итогом такого решения должна стать передача «в натуре» жилых помещений и прав на них пайщикам банкрота. В основе такого подхода лежат скорее не юридические, а политико-правовые соображения и буквальная справедливость: крайне неразумно отбирать крышу над головой у жильцов, которые на протяжении нескольких лет проживают в доме, достраивают его за собственный счет и добросовестно выполнили свои обязательства по оплате паев. Другой вопрос, какое именно юридическое обоснование для такого решения выберет высшая инстанция. Действительно, в данном случае кооператив не может быть квалифицирован в качестве застройщика, а, следовательно, передать другому юридическому лицу права на спорный объект, обремененные требованиями дольщиков, не получится. Однако ответ может быть найден в специальных нормах о переходе права собственности п. 4 ст. 218 (право на имущество возникает в связи с полной оплатой паевого взноса). Данное правило является conditio juris – условием права, которое срабатывает автоматически при наступлении тех или иных обстоятельств. Это позволяет ретроактивно признать за жильцами право на квартиры, момент возникновения которого связан с оплатой взноса.

Анна Фридрихсен
Советник Консалтинговая компания «АВЕРТА ГРУПП»
«

Однако риск такого решения, по мнению Анны Фридрихсен, велик – придется признать наличие не зарегистрированного, но существующего вещного права в течение длительного периода времени.

«Стоит ли достижение справедливости такого состояния «подвешенности прав» предстоит решить ВС РФ. Дополнительно отмечу, что при таком решении не будет выглядеть убедительной аргументация о нарушении баланса интересов кредиторов должника. Признание за жильцами прав на квартиры не блокирует право кредиторов кооператива и его управляющего оспорить некоторые сделки, если в них будут присутствовать банкротные или общегражданские признаки недействительности», – пояснила она.

Адвокат адвокатского бюро «БВМП» Ярослав Земсков считает, что решение разобрать данную правовую ситуацию в судебном заседании СКЭС принято правомерно и не случайно. 

При рассмотрении данного спора нижестоящими судами не в полной мере оценены все условия договорных взаимоотношений, возникших между ЖСК «Парковый» и поименованными в определении пайщиками. Между тем, в договоре согласованы все существенные условия, характерные для правоотношений купли-продажи, в частности: о предмете и о цене, кроме того — о сроке исполнения обязательства, который наступил ранее введения в отношении ЖСК процедуры банкротства. Истцы полностью оплатили ответчику паевые взносы, являющиеся основанием для перехода к ним в будущем права собственности на земельные участки и возведенные на них жилые дома в тех границах и тех характеристиках, что согласованы сторонами в заключенном ими договоре. Вместе с тем, ЖСК свои обязательства по договору не исполнил, что дает основания для обращения в суд с иском о признании права собственности.

Ярослав Земсков
Адвокат Адвокатское бюро «БВМП»
«

По словам Ярослава Земскова, лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право собственности на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса.

«В данном случае имущественные интересы истцов, полностью исполнивших свои обязательства, не могут быть справедливо защищены путем включения их в реестр требований кредиторов на общих основаниях. Именно истцы, владея указанными жилыми домами и земельными участками как своими собственными, поддерживая их в технически пригодном состоянии, произведя за свой счет достройку и улучшение их характеристик и неся расходы по их содержанию, имеют обоснованный материально-правовой интерес в приобретении на них права собственности. Возможно также, что спорные жилые дома, в которых они в настоящее время проживают, являются их единственным жильем (нередки случаи, когда для выплаты паевых взносов люди продают недвижимость, в которой проживали ранее). Полагаю, что отмена актов нижестоящих судов и принятие решения об удовлетворении заявленных требований, после всесторонней оценки обстоятельств каждой сделки и добросовестности поведения сторон, будет способствовать наиболее эффективной защите прав слабейшей в данном случае стороны обязательства (пайщиков), тем более что в законе «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрен весьма широкий спектр способов защиты имущественных прав кредиторов», – подчеркнул он.

Адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев считает, что в данном споре принципиальными являются вопросы об основании и моменте возникновения права собственности у пайщиков кооператива.

Действительно, нижестоящие суды проигнорировали п.4 ст.218 ГК РФ, в силу которого право собственности у пайщика жилищного кооператива возникает в момент полной выплаты паевого взноса. Эта норма является исключением из общего правила о моменте возникновения права собственности на недвижимость, и отсутствие государственной регистрации права пайщиков в ЕГРН, равно как и непередача им жилых домов в данном случае не имеет правового значения. Судя по тексту акта апелляционного суда, пайщики выплатили свои паи в 2015 году, поэтому и собственниками они стали в 2015 году – за 2 года до подачи заявления о возбуждении процедуры банкротства в отношении кооператива. Видимо, Верховный суд намерен сказать, что у судов не было оснований включать жилые дома в конкурсную массу кооператива-банкрота, поскольку граждане стали их собственниками до возбуждения банкротной процедуры и независимо от факта государственной регистрации права в ЕГРН. И заявленное гражданами требование направлено не на признание права собственности, а на его подтверждение. Если разъяснения будут даны в таком роде, это будет правильно.

Алексей Агеев
адвокат, партнер Юридическая фирма Ru.Courts
«

Управляющий партнер «Центра по работе с проблемными активами» Зоя Галеева отметила, что исходя из содержания определения о передаче жалобы для рассмотрения в СКЭС, вероятно, Верховный суд отменит акты нижестоящих судов, поскольку суды неверно установили обстоятельства спора о признании права собственности за пайщиками должника.

Несмотря на то, что в отношении должника не были применены правила о банкротстве застройщиков, ВС РФ может указать на необходимость исследования обстоятельств исполнения пайщиками своих обязательств перед должником и дальнейшего фактического принятия имущества в собственность пайщиками. Принимая обжалуемые судебные акты, суды указывали на распространение на спорные жилые дома режима конкурсной массы и на недопустимость преимущественного удовлетворения требований пайщиков путем передачи им принадлежащего должнику имущества. Вероятно, ВС РФ сможет установить баланс между правами пайщиков и иных кредиторов должника, указав, что фактически переданные должникам объекты не могут быть включены в конкурсную массу на общих основаниях.

Зоя Галеева
управляющий партнер Юридическая компания «Центр по работе с проблемными активами»
«

По словам старшего партнера, руководителя практики корпоративных конфликтов и банкротств юридической компании «ССП-Консалт» Сергея Привалова, закон о банкротстве прямо указывает, что погашение требований участников строительства, являющихся членами жилищно-строительного кооператива, путем передачи объекта незавершенного строительства, не осуществляется (пункт 2 статьи 201.15-4 закона о банкротстве).

Как видно из содержания определения суда первой инстанции в рамках данного обособленного спора, вышеуказанные жилые дома, на которые претендуют пайщики, поставлены на кадастровый учет в апреле 2016 года. Сами пайщики указывают на тот факт и предоставляют доказательства, что физически проживают в указанных домах в настоящее время, то есть объекты недвижимости введены в эксплуатацию. В связи с чем в данной ситуации необходимо исходить из положений абзаца 2 пункта 1 статьи 201.15-4, из буквального трактования которого следует, что после завершения строительства погашение требований участников строительства осуществляется путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (в отдельных случаях — с особенностями, предусмотренными статьями 201.11 и 201.15-1 закона о банкротстве). Особо стоит обратить внимание на пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этому лицу кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.

Сергей Привалов
партнер, руководитель практики банкротств и корпоративных конфликтов Юридическая компания «ССП-Консалт»
«

Таким образом, подчеркнул Сергей Привалов, права физических лиц, являющихся членами ЖСК и полностью внесших паевой взнос за свое недвижимое имущество, должны обладать своеобразным «приоритетом» перед правами иных кредиторов, подобно ситуации с правами участников долевого строительства при банкротстве застройщиков.

«Верховный суд РФ вполне может провести указанную аналогию в рамках данного обособленного спора, более того, суды нижестоящих инстанций в ряде иных регионов уже высказывались за подобное решение», – пояснил он.

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов отметил, что при введении процедуры банкротства все неимущественные требования трансформируются в имущественные.

Тем не менее, как разъяснено в пункте 11 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй и третий пункта 2, пункта 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Аналогичное разъяснение содержится и в абзаце третьем пункта 3 Постановления № 25. Таким образом, лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 2 (2020).

Артем Денисов
к.ю.н., управляющий партнер Юридическая компания «Генезис»
«

Таким образом, по мнению Артема Денисова, суду надлежит выяснить два момента:

внесение полного взноса пайщиком;

завершение строительства объекта недвижимости.

В случае установления данных обстоятельств за пайщиками должно быть закреплено право собственности на жилые дома, подчеркнул Артем Денисов.