Переданный в Экономколлегию спор касается проблемы распространения гарантий на юридических лиц, заключивших договор долевого участия в строительстве с застройщиком-банкротом.

По договору участия в долевом строительстве ООО «Ивакино Парк» обязалось передать ООО «ОЗФ Групп» квартиру. Однако в октябре 2019 года суд возбудил в отношении ООО «Ивакино Парк» дело о банкротстве, а в июле 2020 года застройщик был признан банкротом. Поскольку ООО «ОЗФ Групп» пропустило срок для включения его требований в реестр, суд включил денежное требование покупателя за реестр. Однако этим ООО «ОЗФ Групп» не удовлетворилось и попросило суд включить в реестр требований кредиторов должника убытки в размере 1,3 млн рублей. Размер убытков был определен как разница между рыночной стоимостью квартиры на дату введения в отношении должника конкурсного производства и уплаченной по договору долевого участия суммой денежных средств. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил заявление ООО «ОЗФ Групп». После чего ООО «ОЗФ Групп» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 17 августа (дело А41-83224/2019).

Фабула

В июле 2018 года 19.07.2018 между ООО «Ивакино Парк» и ООО «ОЗФ Групп» заключили договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «Ивакино Парк» обязалось передать квартиру в Химках. Покупатель заплатил за квартиру 1,8 млн рублей. Однако в установленный договором срок (27.12.2018) квартира покупателю передана не была.

При этом в октябре 2019 года суд возбудил дело о банкротстве ООО «Ивакино Парк». В июле 2020 года должник был признан банкротом.

Наконец, в июне 2022 года суд признал обоснованными требования ООО «ОЗФ Групп» к должнику, но подлежащими удовлетворению лишь за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований реестровых кредиторов. Суд констатировал, что обстоятельство пропуска заявителем срока для включения его требований в реестр никем из участвующих в деле лиц, включая само ООО «ОЗФ Групп», не оспаривается.

ООО «ОЗФ Групп» попросило суд включить в реестр требований кредиторов должника убытки в размере 1,3 млн рублей. Размер убытков представляет собой разницу между рыночной стоимостью квартиры на дату введения в отношении должника конкурсного производства (3,1 млн рублей согласно отчету об оценке, подготовленному для заявителя АО «РентКонтракт») и уплаченной по договору долевого участия суммой денежных средств.

Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил заявление ООО «ОЗФ Групп». После чего ООО «ОЗФ Групп» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 17 августа.

Что решили нижестоящие суды

Суды, руководствуясь подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве, исходили из отсутствия причин для удовлетворения заявления ООО «ОЗФ Групп» ввиду исключения законодателем из понятия «участник строительства» упоминания о юридических лицах для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков.

Что думает заявитель

Суды ошибочно не применили нормы права, подлежащие применению (статья 15 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 201.5 закона о банкротстве, статья 10 закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ).

Отсутствие в законе о банкротстве нормы права, регулирующей отношения с дольщиком – юридическим лицом и отсутствие у заявителя статуса «участника строительства» не исключает возможность применения к спорным правоотношениями общих норм гражданского законодательства о взыскании убытков в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств перед ним.

Что решил Верховный суд

Судья ВС Е.С. Корнелюк сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.

Почему это важно

Партнер, руководитель практики банкротства Инфралекс, адвокат Станислав Петров отметил, что анализируемый спор в очередной раз касается проблемы распространения гарантий на юридических лиц, заключивших договор долевого участия в строительстве с застройщиком-банкротом.

Наличие указанного спора предопределено вступлением в силу 27.06.2019 года закона № 151-ФЗ, которым из понятия «участник строительства» исключены упоминания о юридических лицах для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков. Поэтому в последнее время нередки случаи передачи на рассмотрение ВС РФ споров, связанных с распространением на юридических лиц гарантий, которые имеют дольщики-граждане. Мне видится правильной мысль заявителя, что отсутствие в законе о банкротстве нормы права, регулирующей отношения с дольщиком-юридическим лицом, отсутствие у юридического лица статуса «участника строительства», в любом случае не исключает возможность применения к правоотношениям между застройщиком и юридическим лицом общих норм гражданского законодательства. Как мне кажется, правоприменитель рассмотрением настоящего спора стремится уравнять правовое положение граждан и юридических лиц в делах о банкротстве застройщиков, что является положительной тенденцией развития судебной практики, поскольку позволяет повысить гарантии удовлетворения интересов организаций, пострадавших от недобросовестного поведения застройщика не менее, чем граждане. Надеюсь, что в конечном итоге ВС РФ выработает механизмы, направленные на эффективную защиту интересов и восстановление нарушенных прав не только для граждан, но и для юридических лиц, вступивших в отношения с застройщиком, признанным в дальнейшем банкротом.

Станислав Петров
адвокат, партнер, руководитель практики банкротства Юридическая фирма «Инфралекс»
«

Партнер юридической компании Stream Alliance Евгений Клементьев отметил, что согласно выработанному правовому подходу требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, подлежат приоритетному удовлетворению в пользу участников строительства, к которым закон о банкротстве относит физических лиц (ст. 201.1 закона о банкротстве).

Однако, в силу положений ФЗ № 214 от 30.12.2004 года, участниками долевого строительства могут являться и физические, и юридические лица. Последовательное изменение законодательства о банкротстве застройщиков позволяет сделать вывод, что оно идет в сторону защиты прав граждан — участников строительства и преследуют цель удовлетворить в первую очередь их требования, а не требования профессиональных участников рынка, которые несут предпринимательский риск. Это нашло отражение в том, что с момента возбуждения дела о банкротстве требования юридических лиц к застройщику о передаче жилых помещений не относятся к требованиям участника строительства, они подлежат трансформации в денежное на основании заявления, рассматриваемым судом, а также в том, что требования юридических лиц подлежат удовлетворению в последнюю очередь удовлетворения.Данный вывод подтвердил и КС РФ (постановление КС РФ от 21.07.2022 N 34-П), указав, что участие в долевом строительстве выступает, прежде всего, формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище. Там же КС РФ указал на возможность понижения прав участников – физических лиц, которые приобретают квартиры для ведения бизнеса, поэтому расчеты с такими кредиторами в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 закона о банкротстве осуществляются в четвертую очередь.

Евгений Клементьев
партнер Юридическая фирма СТРИМ
«

По словам Евгения Клементьева, если следовать формальной логике законодателя, то раньше юридические лица с точки зрения закона о банкротстве являлись участниками строительства, а с 25.12.2018 года юридические лица были исключены из понятия участников строительства с точки зрения закона о банкротстве.

«При таком подходе совокупное толкование ст. 201.1 и ст. 201.5 закона о банкротстве действительно не дает права юридическому лицу – участнику долевого строительства с точки зрения ФЗ № 214 заявлять об убытках в виде разницы между покупной стоимостью и стоимостью на дату введения наблюдения. Такой подход и нашел отражение в оспариваемом судебном акте. С точки зрения логики законодателя, позиция нижестоящих судов не вызывает сомнений, поскольку она реализует ранее выработанный подход, направленный на первоочередную защиту прав граждан. При таком подходе передача дела на рассмотрение ВС РФ вызывает недоумение, поскольку спецнорма закона о банкротстве посвящена именно физическим лицам. Возможно, Верховный суд хочет создать прецедент, который определит, что в силу положений закона о банкротстве участником строительства является только физическое лицо, в отличие от ФЗ № 214», – отметил он.

Ведущий юрист юридической фирмы «Гуричев, Малинин и партнеры» Татьяна Макаренко отметила, что из понятия «участник строительства», закрепленного в законе о банкротстве, было исключено упоминание о юридических лицах. 

Но сами по себе изменения не означают, что юридические лица лишены возможности использовать общегражданские способы защиты своего права. Иное означало бы предоставление приоритета физическим лицам перед юридическими. Статья 10 закона № 214-ФЗ прямо допускает возможность возмещения убытков стороной, которая не исполнила свои обязательства. На мой взгляд, ВС РФ напомнит, что кроме специальных норм закона о банкротстве, существуют также и общегражданские основания для возмещения юридическим лицам убытков, вызванных неисполнением застройщиком своих обязательств по ДДУ.

Татьяна Макаренко
юрист Юридическая компания «Гуричев, Малинин и партнеры»
«

Советник практики по банкротству АБ «БВМП», к.э.н. Дмитрий Палин отметил, что данное дело связано с применением положений п. 2 ст. 201.5 закона о банкротстве, предусматривающих возможность участника долевого строительства взыскивать разницу между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору. 

Юридические лица не являются участниками долевого строительства и не могут быть включены в реестр о передаче жилых помещений. Их требования к застройщику всегда являются денежными. При этом требование о взыскании убытков тоже является денежным, в связи с чем ограничение права юридического лица требовать взыскания убытков с застройщика является неоднозначным. Тот факт, что ВС РФ принял дело к рассмотрению, свидетельствует о его намерении разобраться в обоснованности ограничения права юридических лиц требовать взыскания убытков в виде обозначенной разницы между ценой приобретения и рыночной ценой. Полагаю, что ВС РФ может согласиться с подходом, что закон о банкротстве не исключает возможность для юридических лиц требовать взыскания такого рода убытков.

Дмитрий Палин
к.э.н., советник практики по банкротству Адвокатское бюро «БВМП»
«

Управляющий партнер АВЕРТА ГРУПП Алексей Шаров отметил, что законом от 27.06.2019 года № 151-ФЗ были внесены значительные изменения в законодательство о банкротстве. 

Одним из таких нововведений стало исключение юридических лиц из понятия участников строительства, что породило немало сложностей в дальнейшем правоприменении. В комментируемом деле суды нижестоящих инстанций использовали данное обстоятельство, чтобы обосновать вывод об отсутствии права у юридического лица (заключившего с должником договор долевого участия) на возмещение упущенной выгоды. Такая позиция не вполне согласуется с актами, ранее принимавшимися высшей инстанцией. В частности, ВС РФ придерживался мнения о том, что требования юридических лиц по договорам долевого участия носят денежный характер и подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов (Определение ВС РФ № 305-ЭС23-283 от 04.07.2023 по делу № А40-168480/2021, см. статью ВС восстановил права юридических лиц-участников строительства). Иначе говоря, в отличии от физического лица, после реформы законодательства о банкротстве компания не может претендовать на объект ДДУ (включение в реестр требований о передаче жилых помещений), но имеет право на денежную компенсацию своих требований.

Алексей Шаров
управляющий партнер Консалтинговая компания «АВЕРТА ГРУПП»
«

По словам Алексея Шарова, вопрос о том, могут ли быть включены в реестр требований кредиторов убытки в виде упущенной выгоды, зависит от фактических обстоятельств дела.

«По общему правилу, такие убытки, как и другие финансовые санкции могут быть удовлетворены после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов (п. 3 ст. 137 закона о банкротстве). Однако их наличие и размер еще предстоит доказать. Можно заключить, что ВС РФ с большой вероятностью исправит акты нижестоящих судов в части применения правил закона № 151-ФЗ, однако это еще не означает, что требования заявителя кассационной жалобы о включении в реестр кредиторов будут удовлетворены», – отметил он.