В рамках собственного дела о банкротстве Гулмамат Расулов обратился в суд с заявлением об исключении из конкурсной массы нежилых помещений в многоквартирных домах, застройщиком которых он являлся. Расулов указал, что после окончания строительства квартиры были проданы, а спорные помещения по закону должны принадлежать собственникам квартир как общее имущество. Суды трех инстанций отказали в исключении, указав, что помещения зарегистрированы на должника и составляют конкурсную массу. Финансовый управляющий Анастасия Гундаева обжаловала судебные акты в Верховный Суд, указав на невозможность продажи таких помещений в банкротстве из-за фактического отсутствия у должника правомочий собственника. Судья ВС Н.А. Ксенофонтова передала спор в Экономколлегию (дело № А32-32692/2023).
Фабула
В рамках собственного дела о банкротстве Гулмамат Расулов подал заявление об исключении из конкурсной массы нежилых помещений. Расулов являлся застройщиком многоквартирных жилых домов, в которых находились спорные помещения. После завершения строительства жилые помещения (квартиры) в этих домах были проданы приобретателям. При этом нежилые помещения остались зарегистрированными на застройщика.
Суды трех инстанций отказали в исключении, указав, что помещения зарегистрированы на должника и составляют конкурсную массу.
Финансовый управляющий Анастасия Гундаева обратилась в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Краснодарского края отказал в удовлетворении заявления Гулмамата Расулова об исключении помещений из конкурсной массы. Суд руководствовался п. 1 ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому имущество, являющееся собственностью должника, составляет его конкурсную массу. Поскольку спорные помещения зарегистрированы за Расуловым, они подлежат включению в конкурсную массу.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Северо-Кавказского округа дополнительно указали, что спорные помещения не относятся к объектам, на которые не может быть обращено взыскание согласно ст. 446 ГПК РФ. Также суды отметили, что Гулмамат Расулов не доказал необходимость исключения помещений из конкурсной массы в соответствии с требованиями ст. 9 и 65 АПК РФ о бремени доказывания.
Что думает заявитель
Финансовый управляющий Анастасия Гундаева в кассационной жалобе указала на принципиальную ошибку судов в правовой оценке статуса спорных помещений. По ее мнению, суды формально подошли к вопросу, ориентируясь только на факт регистрации права собственности за Гулмаматом Расуловым, не исследовав фактическую природу этих помещений.
Основной довод жалобы заключается в том, что спорные нежилые помещения являются частями многоквартирных домов и представляют собой общее имущество собственников квартир. Согласно ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в силу закона, независимо от регистрации. Застройщик после продажи всех квартир утрачивает право распоряжаться общим имуществом дома.
ФУ подчеркнула, что включение таких помещений в конкурсную массу и их последующая продажа нарушат права собственников квартир, которые являются законными владельцами общего имущества. Фактически у Расулова отсутствуют правомочия собственника в отношении этих помещений, что делает невозможной их реализацию в процедурах банкротства. Заявитель также указала, что сложившаяся судебная практика исходит из недопустимости продажи общего имущества многоквартирного дома отдельно от квартир.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС Н.А. Ксенофонтова передала спор в Экономколлегию, отметив, что суды неосновательно не исследовали статус спорных помещений и необходимость участия в споре заинтересованных лиц.
Почему это важно
В рамках спора подлежал рассмотрению, по сути, формальный вопрос о судьбе зарегистрированных за должником помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, отметила Зоя Галеева, управляющий партнер Юридической компании «Центр по работе с проблемными активами».
Суды, по ее словам, приняли во внимание, что, по данным ЕГРН, собственником спорного имущества является должник и что законом не предусмотрено специального основания для исключения такого имущества из конкурсной массы, в связи с чем отказали в удовлетворении заявления. Уже в определении о передаче дела для рассмотрения Судебной коллегии указано на главную допущенную судами ошибку – неприменение ст. 289 и 290 ГК РФ, согласно которым собственниками общего имущества многоквартирного дома являются собственники квартир в этом доме.
Данное право собственности принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в реестре. Формальный подход к разрешению спора привел к принудительному включению в конкурсную массу должника имущества, не принадлежащего ему, собственником которого он является исключительно на основании записи в реестре, в отсутствие у него соответствующих прав на спорное имущество.
При этом последствия такого решения судьбы общего имущества в многоквартирном доме также не были оценены при принятии оспариваемых судебных актов – продажа общего имущества прямо запрещена законом (ст. 290 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ), что препятствует проведению мероприятий по реализации имущества должника. Исходя из этого, ВС РФ с большой долей вероятности отменит судебные акты и разрешит судьбу общего имущества в многоквартирном доме в пользу собственников квартир.
По словам Тимура Колченко, старшего юриста BFL | Арбитраж.ру, следует обратить внимание, что заседания по данному обособленному спору проводились в отсутствие представителей, в связи с чем суды, не получив подробных разъяснений сторон, подошли формально к его рассмотрению, ограничившись констатацией права собственности на основании выписок из ЕГРН.
С другой стороны, отметил он, суды могли по существу верно разрешить спор, но недостаточно обосновать судебные акты: они могли указать на то, что должником избран ненадлежащий способ защиты права, так как следовало погасить запись о праве собственности на нежилые помещения в силу закона или обеспечить ускорение перехода права собственности на другое лицо, и что такая обязанность лежит на арбитражном (финансовом) управляющем в силу Закона о банкротстве.
Верховный Суд, указал Тимур Колченко, может восполнить этот пробел, не изобретая новое правовое регулирование. Кассационная жалоба должника представляет интерес для ВС, так как нежилые помещения подобного рода, по сути, являются продолжением земельных участков, на которых расположены жилые помещения иных лиц. В данной части ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ перекликаются со ст. 446 ГПК РФ.
Это могут быть не только машиноместа, кладовки, коммерческие помещения на первых и подземных этажах многоквартирных домов, но и комнаты обслуживания инженерных систем (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, лифты), без управления которыми и без обслуживания которых функционирование жилых помещений многоквартирного дома невозможно. Привлечение заинтересованных лиц целесообразно только в части управляющей компании многоквартирного дома, в котором находятся жилые и нежилые помещения, так как в ином случае это усложнит порядок извещения и участия судом всех жильцов, уточнил он.
В этом случае возможна отмена судебных актов и направление обособленного спора на новое рассмотрение только по процессуальному основанию непривлечения управляющей компании многоквартирного дома к рассмотрению обособленного спора, при этом позиция Верховного Суда не окажет влияния на практику.
