Никто не хочет банкротства
Часто последней каплей, которая подтачивает финансовое положение человека и превращает его из обычного гражданина в банкрота, становится кредит на покупку недвижимости. Это может быть строительство дома, приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке, доли в объекте недвижимости — то есть любая ситуация, когда оформляется ипотечный кредит, а банк, выдавший деньги, получает в залог недвижимость заемщика.
Потеряв возможность вовремя гасить ипотеку, заемщик рискует стать банкротом. Банк, как правило, старается этого избежать, ведь его цель — получить от человека деньги. Поэтому обычно кредитор предлагает человеку, оказавшемуся в сложной финансовой ситуации, различные варианты решения проблемы, перечисляют эксперты Сбербанка:
рефинансирование ипотеки в этом или другом банке на более подходящих условиях: это позволяет добиться снижения срока по займу, процентной ставки, изменения валюты кредита;
задействовать господдержку: например, налоговый вычет, материнский капитал и другие варианты помощи;
обсудить с банком вариант аннулирования кредитного договора и передачи кредитору залоговой квартиры;
оформить кредитные каникулы — мера подходит для граждан, средний доход которых за последние два месяца снизился более чем на 30% по сравнению с доходом за предыдущий год;
договориться с банком о реструктуризации долга: банк пересмотрит условия погашения кредита в случае потери работы, снижения дохода, рождения ребенка или утраты трудоспособности должника. В таком случае срок кредита увеличивается или меняется график погашения долга.
Продадут даже единственное жилье
Если без банкротства решить проблему не удается и в отношении гражданина вводится процедура реализации имущества, то арбитражный управляющий задействует все имеющиеся у должника активы, которые можно продать, чтобы покрыть долги и убытки кредитора. Ипотечная квартира или иная недвижимость тоже будет изъята для продажи на торгах, даже если она является единственным жильем должника, предупреждает Василий Радченко, эксперт ДОМ.РФ по вопросам строительства и ЖКХ.
Такое может произойти при условии, что кредитор (банк), чьи требования обеспечены залогом квартиры, своевременно подаст заявление о включении своих денежных требований, как обеспеченных залогом, в реестр требований кредиторов должника. Если заявление не будет подано или подано с нарушением срока, вследствие чего требование будет установлено «за реестром», то кредитор лишается залогового преимущества в отношении ипотечной квартиры. Если в таком случае ипотечная квартира является единственным пригодным для проживания жилым помещением должника, такая квартира, несмотря на ипотеку, подлежит исключению из конкурсной массы и не может быть реализована (пункт 3 статьи 213.25 закона о банкротстве, пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан").
По закону недвижимость, приобретенная на средства ипотечного кредита, не является собственностью кредитуемого и до полного погашения займа остается в залоге у банка, добавляет ведущий юрист компании «Финправ» Олеся Трошина.
После продажи залоговой недвижимости с торгов 80% вырученных денег получает банк в счет погашения кредита. А остальные средства идут на судебные расходы и расчет с прочими кредиторами, поясняет Мария Мищенкова, юрист по банкротным делам, арбитражный управляющий.
Применительно к ипотечной квартире, которая является для должника единственным жильем, действует иной порядок распределения выручки от реализации ипотечной квартиры. За счет выручки от реализации такой квартиры погашаются требования банка, обеспеченные залогом; судебные расходы, расходы на выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных финансовым управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, расходы, связанные с реализацией предмета залога. Оставшиеся денежные средства не распределяются между кредиторами, а передаются должнику, поскольку на такие денежные средства распространяется исполнительский иммунитет (Определение Верховного Суда РФ от 06.10.2023 № 304-ЭС23-2129(3), Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2023 № 307-ЭС22-27054).
При этом в случае реализации заложенного жилья, являющегося для гражданина-банкрота единственным, установлен особый порядок распределения вырученных денежных средств, отмечает ведущий юрист компании Intana Legal, Анастасия Зайкова.
Судебной практикой закреплена монополия для удовлетворения требований залогового кредитора при реализации единственного заложенного жилья должника. Заключая договор ипотеки с конкретным залоговым кредитором, должник отказывается от исполнительского иммунитета, установленного ст. 446 ГПК РФ, в пользу этого кредитора, однако в отношении долгов, не обеспеченных ипотекой единственного жилья, исполнительский иммунитет сохраняется, в связи с чем находящиеся в иммунитете средства, оставшиеся после погашения основного долга залогового кредитора, передаются только тому лицу, на которое иммунитет не распространяется – залоговому кредитору по его обеспеченным требованиям более низкой очереди удовлетворения – по выплате финансовых санкций. Таким образом, право на получение денежных средств от реализации ипотечного единственного жилья у иных кредиторов отсутствует.
Случается, что денег от продажи квартиры, дома или иной недвижимости, заложенной по ипотеке, с лихвой хватает не только на расчеты с банком, но и на погашение остальных долгов гражданина. Тогда он не считается несостоятельным, банкротный процесс в его отношении прекращается в связи с погашением требований, а сам бывший должник получает оставшиеся от реализации имущества деньги.
Однако обычно происходит наоборот: даже после продажи всего собранного в конкурсную массу имущества не хватает денег на погашение всех долгов. Если арбитражный управляющий гражданина не смог найти больше никаких источников для расчета с кредиторами, то долги приходится списать.
Как не лишиться квартиры?
Оставить себе залоговую квартиру можно, только если дело еще не дошло до этапа реализации имущества. На начальной процедуре банкротства — при введении реструктуризации задолженности — гражданин может подтвердить доход, который даст ему возможность рассчитаться с долгами в течение трех лет. В таком случае в его отношении перестают начисляться штрафы и пени, прекращаются все исполнительные производства, а с имущества снимают аресты и обеспечительные меры.
Если гражданин выполняет условия утвержденного кредиторами графика погашения долгов, то в итоге он получает полную финансовую свободу и сохраняет свое имущество, в том числе залоговую квартиру.
Но это редкое явление, признает Олеся Трошина: если человек способен рассчитаться с долгами, он, скорее всего, не станет доводить дело до банкротного процесса.
Можно также попытаться подписать с кредиторами мировое соглашение, отмечает Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия». Производство по делу о банкротстве гражданина прекращается, он приступает к погашению задолженности перед кредиторами в соответствии с условиями мирового соглашения. Но если гражданин их нарушит, то действие соглашения прекратится, должника признают несостоятельным, а его имущество продают на торгах.
Щекотливый путь
Есть еще один вариант, который может помочь сохранить квартиру. Он для тех, кто чувствует, что все глубже скатывается в финансовую яму, но ни в коем случае не хочет отправиться туда с непогашенной ипотекой.
«Если оставшаяся сумма долга по ипотеке незначительна, можно попытаться погасить ее, взяв, например, потребительский кредит на необходимую сумму или заняв деньги у знакомых», — рекомендует Мария Мищенкова.
«Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — добавляет арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.
Если ипотечный кредит обеспечен поручительством третьего лица, то в случае погашения поручителем требований Банка к нему переходит как право требования уплаченных Банку сумм, так и ипотека на квартиру, их обеспечивающая. Но поручитель может отказаться от своих требований к должнику и ипотеки. Тогда, если ипотечная квартира является единственным жильем должника, она подлежит исключению из конкурсной массы и кредиторы не могут претендовать на погашение своих требований за счет ее стоимости.
Стоит также отметить, продолжает Кирилл Харитонов, что если обязательства перед Банком погашаются за должника третьим лицом, и ипотечная квартира является единственным жильем должника, то возможным выходом из ситуации может быть заключение в процедуре банкротства между должником, Банком и третьим лицом мирового соглашения или локального плана реструктуризации) в отношении этого единственного жилья. По условиям такого мирового соглашения или локального плана реструктуризации взыскание на такую квартиру не обращается, должник не освобождается от исполнения обязательства перед банком по завершении процедуры банкротства (ипотека сохраняется без применения правил пункта 3 статьи 213.28 закона о банкротстве), третье лицо осуществляет платежи по графику (Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597).
После решения вопроса с ипотекой можно провести процедуру банкротства. В таком случае с квартиры, купленной в кредит, будет снято обременение, и если она является единственным жильем, то на торги ее не выставят.
Однако тут есть риск, что другие кредиторы убедят суд, что это недобросовестные действия, отмечает Мария Мищенкова. Особенно если окажется, что остального имущества должника не хватит, чтобы после его продажи удалось рассчитаться по всем обязательствам.
«Суд может вынести определение о неприменении в отношении такого гражданина механизма списания долгов, и обязательства не будут считаться погашенными», — поясняет Мария Мищенкова.
Получается, что залоговую недвижимость можно сохранить, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов, рассуждает Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам».
«Лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин», — советует он.
Ну а если ни один из щадящих вариантов не подходит, то придется готовиться к тому, чтобы расстаться с жильем, резюмирует он.
Над материалом работали:
