В рамках банкротства ООО «ГлавГрадоСтрой» возник спор о принадлежности нежилого помещения площадью 30,6 кв. м в построенном обществом доме. Собственники квартир оспорили включение помещения в конкурсную массу, указывая, что оно является комнатой консьержа и предназначено для обслуживания дома. Суды трех инстанций отказали собственникам, посчитав, что помещение не относится к общему имуществу и срок давности пропущен. В кассационной жалобе в Верховный суд собственники настаивают на неправильном применении норм об общем имуществе и неприменимости срока давности. Судья ВС Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию (дело А41-39673/2019).
Фабула
В рамках дела о банкротстве ООО «ГлавГрадоСтрой», которое являлось застройщиком многоквартирного жилого дома в г. Подольск Московской области, возник спор о принадлежности нежилого помещения площадью 30,6 кв. м в этом доме. После ввода дома в эксплуатацию в 2014 году за ООО «ГлавГрадоСтрой» в 2015 году было зарегистрировано право собственности на указанное помещение. Конкурсный управляющий включил данное помещение в конкурсную массу должника.
В 2022 году собственники квартир Алексей Серов, Екатерина Терехова, Анатолий Загребельный, Константин и Виктория Бобыревы и Сергей Кудинов попросили суд признать переход права собственности на нежилое помещение к застройщику незаконным и исключить запись о праве собственности застройщика из ЕГРН.
Собственники квартир указали, что спорное помещение фактически является комнатой консьержа и предназначено для обслуживания всего дома, в нем размещено общедомовое оборудование.
Однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований собственников. После этого собственники квартир пожаловались в Верховный суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суды исходили из того, что спорное помещение не относится к общему имуществу собственников. Не представлено доказательств, что помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.
Изначальное оформление прав на объект за застройщиком, по мнению судов, свидетельствует о том, что помещение имело самостоятельное назначение (комната консьержа) и принадлежало застройщику, который нес расходы по его содержанию и уплате налогов.
Кроме того, суды сочли, что собственники квартир пропустили трехлетний срок исковой давности, поскольку право собственности на помещение было зарегистрировано за застройщиком еще в 2015 году, сведения об этом являются общедоступными, а с требованиями собственники обратились только в 2023 году.
Что решил окружной суд
По мнению заявителей, суды неправильно применили положения ЖК РФ и ГК РФ об определении состава общего имущества. Спорное помещение как раз предназначено для обслуживания всего дома, в нем проходят общедомовые инженерные коммуникации, оно не имеет отдельного входа.
Доводы судов об оплате застройщиком коммунальных платежей и налогов являются необоснованными — такая оплата никогда не вносилась, лицевой счет на помещение открыт только в 2023 году уже после подачи иска.
Право общей долевой собственности на общее имущество, по мнению заявителей, принадлежит собственникам в силу закона независимо от регистрации в ЕГРН, что следует из разъяснений ВАС РФ и практики Верховного суда РФ.
Что касается срока давности, то заявители указали на его неприменимость, поскольку собственники не были лишены права владения спорным помещением. В нем всегда находился консьерж, услуги которого оплачивались собственниками. Заявлено негаторное требование об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, к которому срок давности в силу ст. 208 ГК РФ не применяется.
Итог
Судья Верховного суда Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Арина Щелокова, юрист АБ «ЕМПП», отметила, что в комментируемом деле Верховный суд поставил концептуальный вопрос о допустимых способах защиты прав участников общей собственности, в частности, для целей корректного применения нормативных положений о сроках исковой давности.
Суды нижестоящих инстанций при исследовании вопроса определения статуса спорного имущества отметили, что «основным признаком общего имущества является обслуживание одного или более помещения в многоквартирном доме» (МКД). Оперируя указанным тезисом, суды не учли то обстоятельство, что спорное нежилое помещение используется как комната консьержа, в которой размещены блок управления запирающего устройства входной группы (домофон), сервер системы видеонаблюдения, блоки и пульты управления пожарной сигнализации МКД, узел распределения системы отопления 1-го этажа МКД и каналы электроснабжения этажных щитов всего МКД. При квалификации спорного нежилого помещения как имущества, входящего в состав общей собственности, не вызывает сомнений возможность обращения сособственников в суд с негаторным иском в тех случаях, когда противоправные действия совершаются третьими лицами.
По словам Арины Щелоковой, выбор способа защиты — виндикационного или негаторного иска — детерминирован вопросом владения заявителями спорным помещением.
«Вероятнее всего, Верховный суд будет апеллировать к позиции п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которой в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, и в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. В таком случае суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Резюмируя, с большой степенью вероятности высшая судебная инстанция будет следовать из подтверждения и аккумулирования ранее устоявшейся практики по данному вопросу», — пояснила она.
В рассматриваемом обособленном споре поднята важная проблематика применения норм права о сроке исковой давности по требованиям собственников имущества в случаях, когда заявлено требование, не связанное с нарушением права владения, а исключительно требование о нечинении препятствий. Аргумент суда о том, что в силу правовой природы заявленного искового требования срок исковой давности к нему не применяется, обоснованно заслуживает внимания.
Судья ВС обоснованно указала на непринятое во внимание значимое обстоятельство того, что собственники помещений жилого дома не были лишены права владения спорным помещением, поскольку в нем в интересах всех собственников осуществлял круглосуточное дежурство консьерж, услуги которого оплачивались собственниками жилого дома. Из общего владения собственников данное помещение не выбывало, следовательно, в отношении заявленного требования в порядке статьи 304 ГК РФ об устранении нарушения их прав, не связанного с лишением владения, срок исковой давности не применяется.
