Компания «ТранспортТрейд» по договору долевого участия вложила деньги в строительство дома. Впоследствии компания «ОФОРТ-К» (застройщик) разорилась и была признана банкротом. Участок с недостроем были переданы «Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области». «ТранспортТрейд» попросил суд разрешить разногласия по вопросу о причитающейся ему первоначальной компенсации, предусмотренной постановлением Конституционного суда от 21.07.2022 № 34-П, и обязать фонд выплатить компании в качестве таковой 105,5 млн рублей. Суды первой и апелляционной инстанций признали требование заявителя обоснованным. После чего федеральный «Фонда развития территорий» и региональный «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области» пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 26 октября (дело А60-31963/2020).
Фабула
В 2016 году ООО «ТранспортТрейд» и ООО «ОФОРТ-К» (застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве. В дальнейшем компания «ОФОРТ-К» была признана банкротом. Требование «ТранспортТрейда» в сумме 211 млн рублей было включено в реестр должника с удовлетворением в четвертую очередь как обеспеченное залогом.
В 2021 году суд удовлетворил заявление «Фонда развития территорий» (федерального фонда) о намерении стать приобретателем имущества «ОФОРТ-К» и исполнить обязательства последнего перед участниками строительства.
Впоследствии был зарегистрирован переход к «Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области» (регфонду) прав на участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и прекращены залоговые обременения, возникшие из договоров участия в долевом строительстве и договоров залога имущественных прав (ипотеки).
При этом совокупная сумма требований граждан – участников долевого строительства составила 354 млн рублей (третья очередь реестра). Также в реестр были включены требования кредиторов, которые ранее признавались залогодержателями в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, но не являлись участниками строительства применительно к отношениям несостоятельности застройщика. Их общая сумма – 223 млн рублей (четвертая очередь реестра).
Доля «ТранспортТрейда» в общей сумме обеспеченных залогом требований составила 36,5%. А рыночная цена прав застройщика на участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями равна 329 млн рублей.
«ТранспортТрейд» попросил суд разрешить разногласия по вопросу о причитающейся ему первоначальной компенсации, предусмотренной постановлением Конституционного суда от 21.07.2022 № 34-П, и обязать регфонд выплатить компании в качестве таковой 105,5 млн рублей.
Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, признал требование заявителя обоснованным. А окружной суд и вовсе прекратил производство по кассационным жалобам федерального фонда, регфонда и департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, подчеркнув, что акты нижестоящих судов не подлежат обжалованию в суд округа.
После чего фонды пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 26 октября.
Что решили нижестоящие суды
Суды сочли, что если бы полученные региональным фондом объекты были бы проданы по этой рыночной цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о несостоятельности между всеми залогодержателями, «ТранспортТрейд» получил бы удовлетворение в сумме 120 млн рублей (36,5% от рыночной цены реализации – от 329 млн рублей).
При этом суды указали, что размер первоначальной компенсации ограничен 50% от денежного требования залогодержателя к застройщику, что в данном случае составляет 105,5 млн рублей (50% от 211 млн рублей), и на этом основании взыскали с регфонда предельную 50-процентную сумму.
Что думают заявители
Суды ошибочно не применили к спорным отношениям положения статьи 201.10 закона о банкротстве, отсылающие при определении размера удовлетворения, на которое вправе рассчитывать залоговый кредитор при реализации предмета залога, к правилам, закрепленным в статье 201.14 закона.
Суды также не приняли во внимание статью 201.14 закона о банкротстве, согласно которой расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования выручки в соответствии со статьей 201.14 закон о банкротстве. Такие расходы, по расчету заявителей, составили 2,9 млн рублей.
Что решил Верховный суд
Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалоб заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Почему это важно
По словам ведущего юриста юридической фирмы «Гуричев, Малинин и партнеры» Татьяны Макаренко, в настоящее время действует временный порядок защиты прав лиц, которые ранее являлись залоговыми кредиторами, установленный Постановлением Конституционного суда РФ от 21.07.2022 № 34-П, который применяется в совокупности с порядком, предусмотренным пунктом 6 статьи 201.10 закона о банкротстве.
Верховный суд РФ, передав жалобы фондов на рассмотрение судебной коллегии, усмотрел нарушение прав фондов в том, что нижестоящие суды не учли расходы регионального фонда, связанные со строительством: обеспечение сохранности предмета залога, расходы на реализацию его на торгах и иные расходы в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 201.14 закона о банкротстве. Представляется, что Верховный суд РФ отменит судебные акты нижестоящих судов и направит спор на новое рассмотрение.
Адвокат ProLegals Максим Лухманов считает, что в рассматриваемом деле ВС может дополнительно конкретизировать механизм расчета первоначальной компенсации инвесторам, не являющимся дольщиками по смыслу закона о банкротстве и утратившим свои залоговые права ввиду передачи имущества застройщика фонду защиты прав дольщиков.
Законодательный пробел в этом вопросе в прошлом году был предметом рассмотрения Конституционного суда РФ и в настоящее время восполнен временными правилами, установленными в Постановлении КС РФ от 21.07.2022 № 34-П и Определении СКЭС ВС РФ от 29.08.2022 № 309-ЭС18-13770(4-6) по делу № А50-10848/2014. В кассационных жалобах по комментируемому делу федеральный и региональный фонды защиты прав дольщиков просят суд об уменьшении первоначальной компенсации на сумму операционных расходов фонда на содержание и обеспечение сохранности объекта незавершенного строительства (бывшего предмета залога). Данные доводы заслуживают внимания, поскольку соответствующее правило применительно к расчету размера выплат, причитающихся залоговым кредиторам из выручки реализованного на торгах предмета залога, установлено в п. 4 ст. 201.14 закона о банкротстве.
По словам Максима Лухманова, цель установленной Постановлением КС РФ от 21.07.2022 № 34-П первоначальной компенсации – поставить залогодержателя в то же положение, как если бы предмет залога был продан по рыночной стоимости на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве между всеми залогодержателями (с ограничением предельного размера компенсации 50% от размера требований каждого залогового кредитора к застройщику в РТК).
«С учетом этой цели представляется возможным применение правил распределения выручки из продажи заложенного имущества к правилам распределения первоначальной компенсации, выплачиваемой фондом залоговым кредиторам, утратившим свое обеспечение, с необходимыми корректировками (например, на отсутствие торгов и необходимости несения соответствующих расходов в данном случае)», – пояснил он.
Ассоциированный партнер Skif Consulting, адвокат АП МО Алексей Трофимов рассказал, что в банкротствах застройщиков была большая проблема: для того, чтобы достроить жилье и защитить права граждан, предусмотрен механизм передачи недостроя от застройщика-банкрота различным фондам, которые уже завершают строительство и передают гражданам готовое жилье.
Но в деле нередко есть лица, которые давали деньги застройщику под залог земли, будущих помещений и т.п., но по смыслу закона о банкротстве участниками строительства не являются. При передачи строительной площадки фондам они утрачивают право залога, что негативно влияет на стабильность оборота, гражданских отношений и рынок кредитования. 21.07.2022 Конституционный суд РФ выпустил постановление N 34-П, которое направлено на урегулирований этой проблемы. В частности, суд указал, что нужно принять закон, которым предусмотреть, что таким кредиторам фонд, получивший недостроенный объект, должен выплатить компенсацию в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов, но не более - совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, - стоимости предмета залога на день принятия решения арбитражного суда о передаче фонду соответствующего имущества. Так как постановление принято сравнительно недавно, то практика его применения только формируется, в данном конкретном деле суду предстоит решить по сути технический вопрос как верно рассчитать размер такой компенсации.
Юрист IMPRAVO Анна Варакута отметила, что вопросы компенсации залоговому кредитору застройщика-банкрота являются актуальными последние несколько лет.
Нарушение прав кредитора-залогодержателя передачей объекта незавершенного строительства фонду развития территорий (ранее - фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства) и следующим за этим прекращением обеспечительного обязательства уже было предметом рассмотрения Судебной коллегии в 2022 году. Вынесенное в связи с выявленной Верховным судом проблемой постановление Конституционного суда РФ № 34-П послужило основанием для разработки законопроекта (№ 289603-8). Аспект, который будет рассмотрен ВС в этот раз, является важным, поскольку напрямую касается определения размера компенсации, причитающейся принудительно утратившему право залога кредитору. В связи с наметившейся тенденцией предоставления большей защиты правам такого лица возможно предположить отказ в удовлетворении кассационной жалобы НКО.
