Публичные сведения об аресте доли в праве собственности на БЦ сузили круг потенциальных покупателей и в итоге объект был продан по заниженной цене.

В рамках банкротства ООО «Мебе-Девелопмент» был продан с торгов за 1,49 млрд рублей принадлежавший компании бизнес-центр. При этом еще до проведения торгов на долю в праве собственности ООО «Мебе-Девелопмент» на бизнес-центр в размере 49,99% по требованию следователя был наложен временный арест. В публикациях о проведении торгов КУ указал информацию о наличии ареста. Но именно это не понравилось ФНС, которая оспорила результаты торгов и заключенный по их итогам договор купли-продажи недвижимости. По мнению налоговиков, информация об аресте доли в БЦ сузила круг потенциальных покупателей, и в итоге бизнес-центр был продан по заниженной минимум в два раза по сравнению с рыночной цене. Суды трех инстанций признали требование ФНС необоснованным. Однако жалобой налогового органа заинтересовался Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А41-16675/2019).

Фабула

В отношении Мустафы Билека, являющегося владельцем 49,99% ООО «Мебе-Девелопмент», расследуется уголовное дело, возбужденное по признакам преступления, предусмотренного статьей 199 Уголовного кодекса (уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере). Налоговый орган признан потерпевшим по данному уголовному делу.

При этом в декабре 2018 года Бабушкинский райсуд Москвы удовлетворил ходатайство следователя и дал согласие на наложение ареста на долю в праве собственности ООО «Мебе-Девелопмент» на бизнес-центр «Mebe One Khimki Plaza» в размере 49,99%. Регистрирующий орган внес в ЕГРН записи об аресте.

Конкурсный управляющий признанного банкротом ООО «Мебе-Девелопмент» поручил ООО «Ребус» провести оценку стоимости бизнес-центра. По представленному ООО «Ребус» отчету, рыночная стоимость БЦ по состоянию на 19.07.2019 года составила 1,95 млрд рублей. В отчете об оценке было отражено наличие обременения в виде ареста. При этом оценщик определил цену имущества без учета этого обстоятельства.

После проведения оценки КУ приступил к реализации БЦ на торгах. При этом здание бизнес-центра находилось в залоге у Сбербанка в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (требование в размере 3,9 млрд рублей).

Как указал КУ, в период проведения торгов он исходил из того, что на торгах им отчуждается арестованное имущество. Соответствующая информация была включена управляющим в публикации о первых и о повторных торгах, а также о торгах в форме публичного предложения.

Первые и повторные торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок от потенциальных покупателей.

В период приема заявок на участие в первых торгах КУ в августе 2019 года попросил суд обязать регистрирующий орган зарегистрировать прекращение ареста, наложенного на имущество ООО «Мебе-Девелопмент» в рамках уголовного дела в отношении Мустафы Билека. Суд принял заявление к производству и назначил заседание на 01.10.2019 года, которое было отложено на 18.11.2019 года.

10.10.2019 года конкурсный управляющий ООО «Мебе-Девелопмент» подал в суд ходатайство об ускорении рассмотрения данного заявления, мотивировав это тем, что запись об аресте препятствует исполнению обязанности по реализации конкурсной массы посредством торгов, которые, как указал управляющий в ходатайстве, назначены на 11.11.2019 года.

Согласно извещению о публичных торгах, заявки на участие в этих торгах принимались с 28.10.2019 по 21.11.2019 года.

Протокол о результатах торгов в форме публичного предложения был оформлен КУ ООО «Мебе-Девелопмент» 18.11.2019 года. Победителем торгов был признан единственный участник – ООО «Центр по химии лекарственных средств», предложившее 16.11.2019 года приобрести арестованное имущество за 1,49 млрд рублей.

При этом лишь 26.11.2019 суд по заявлению КУ обязал регистрирующий орган произвести государственную регистрацию прекращения ареста на имущество ООО «Мебе-Девелопмент». После чего с ООО «Центр по химии лекарственных средств» был заключен договор купли-продажи БЦ. В конце декабря 2019 года покупатель заплатил за БЦ оговоренную сумму. В марте 2020 года в ЕГРН был зарегистрирован переход к центру права собственности на БЦ.

Кроме договора купли-продажи, с ООО «Центр по химии лекарственных средств» было заключено дополнительное соглашение, по которому центр приобрел имущество ООО «Мебе-Девелопмент» частично за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Сбербанком по новому договору об открытии невозобновляемой кредитной линии. С момента перехода права собственности приобретенная центром недвижимость, а также часть движимого имущества БЦ оказались в залоге у Сбербанка.

При этом в 2021 году окружной суд по жалобе ФНС отменил акты нижестоящих первого и апелляционного судов о прекращении записи об аресте имущества ООО «Мебе-Девелопмент».

Также еще в начале 2021 года ФНС потребовала в суде признать торги по продаже БЦ и заключенный по их итогам с ООО «Центр по химии лекарственных средств» договор купли-продажи БЦ недействительными.

Суд первой инстанции, с которым согласились апелляционный и окружной суды, отклонили требование ФНС. После этого налоговики пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор. К жалобе ФНС также присоединился заместитель Генерального прокурора РФ. 

Что решили нижестоящие суды

Отказывая в удовлетворении заявления налогового органа, суды исходили из того, что в рассматриваемом случае порядок проведения торгов по продаже имущества ООО «Мебе-Девелопмент» не был нарушен. Как указали суды, несмотря на истечение 05.05.2019 года срока ареста, наложенного на имущество ООО «Мебе-Девелопмент» в соответствии со статьей 115 УПК, соответствующее обременение не прекратилось к моменту реализации данного имущества на торгах, поскольку в рамках уголовного дела не принимался судебный акт о снятии ареста. Конкурсный управляющий ООО «Мебе-Девелопмент» при подготовке и проведении торгов правомерно исходил из наличия обременения в виде ареста, что отражено им в публикациях о торгах.

Доводы ФНС России относительно того, что сам факт существования раскрытой публично информации об аресте бизнес-центра привел к сужению круга потенциальных покупателей и повлек за собой уменьшение продажной цены, суды отклонили как документально неподтвержденные.

Сославшись на отчет ООО «Ребус», суды признали рыночной цену реализации имущества в пользу ООО «Центр по химии лекарственных средств». При этом суды отказались исследовать представленное ФНС заключение от 14.09.2021 года на отчет ООО «Ребус», подготовленное сотрудниками Финансового университета при Правительстве РФ, исходя из того, что данное заключение не является экспертизой отчета, предусмотренной статьей 17.1 закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Согласно упомянутому заключению отчет ООО «Ребус» содержит явные критические ошибки, приведшие к существенному занижению рыночной стоимости. В частности, в заключении обращено внимание на то, что наиболее распространенным способом манипулирования результатами оценки является выбор оценщиком «нужного» подхода и исключение «ненужных». При этом метод рыночных сравнений, в отличие от других методов оценки, основан на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах. ООО «Ребус» не привело разумные мотивы, по которым оно при определении рыночной стоимости расположенного в Московском регионе бизнес-центра, в котором сконцентрировано максимальное количество офисных помещений страны, отказалось от использования наиболее надежного – сравнительного подхода (как основного или, по меньшей мере, как проверочного) и избрало только один – доходный подход, который носит вероятностный и умозрительный характер, а значит легко подвержен манипуляциям.

Суды указали на то, что торгами не нарушены права кредиторов по текущим обязательствам, к числу которых относится ФНС России.

Кроме того, суды пришли к выводу о пропуске налоговым органом годичного срока исковой давности, предусмотренного пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса, который начал течь с момента публикации информации о результатах торгов (с 18.11.2019 года) и истек 18.11.2020 года.

Что думает заявитель

Ни в одной из публикаций КУ не раскрыл информацию об истечении 05.05.2019 года срока ареста. Эти сведения не были доступны обычным участникам рынка.

Фактически на торги был выставлен проблемный актив – дорогостоящее имущество, арестованное в пользу ФНС России, что, безусловно, снизило круг потенциальных участников торгов и повлияло на цену продажи.

Договор купли-продажи заключен на иных условиях, существенно отличающихся от условий оферты, изложенных КУ в публикациях о торгах – реализовано имущество, свободное от обременения в виде ареста.

ФНС России настаивает на том, что отчет ООО «Ребус» порочен, а рыночная стоимость БЦ составляла 5,2 млрд рублей. При надлежащей продаже вырученных средств хватило бы как на погашение требований Сбербанка как залогового кредитора (3,9 млрд рублей), так и на удовлетворение текущих обязательств перед бюджетом.

ФНС России полагает, что заключенный по результатам торгов договор купли-продажи является ничтожным и к требованию о его оспаривании применим трехлетний срок исковой давности.

Что решил Верховный суд

Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.

Особенность заключения договора купли-продажи на торгах состоит в том, что его условия формируются путем сложения условий, определенных организатором торгов и зафиксированных в извещении об их проведении (пункт 3 статьи 448 ГК РФ) и лучшего условия о цене, сформулированного участником торгов в заявке (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).

 В рассматриваемом случае на момент проведения торгов в реестре недвижимости содержалась доступная всем участникам гражданского оборота запись об аресте. Во всех публикациях о торгах КУ также указывал на то, что им отчуждается арестованное имущество.

Таким образом, в состав условий будущего договора купли-продажи, предложенного к заключению на торгах, вошло включенное в документацию о торгах и публично раскрытое условие о продаже недвижимости, обремененной арестом в пользу третьего лица – ФНС России.

ООО «Центр по химии лекарственных средств» путем подачи заявки в соответствии с положениями документации о торгах, опубликованной управляющим, согласилось с этим условием.

Суть позиции ФНС сводится к тому, что фактически с ООО «Центр по химии лекарственных средств» договор купли-продажи был заключен на ином условии – на условии об отчуждении свободной от ареста недвижимости. Как полагает налоговый орган, КУ и ООО «Центр по химии лекарственных средств» действовали согласовано, их воля изначально была направлена на то, чтобы в обход процедуры торгов реализовать дорогостоящий актив, срок ареста в отношении которого истек, предложив независимым участникам рынка к продаже иной объект – арестованный БЦ, осознавая, что последний не вызовет интереса со стороны потенциальных покупателей. Одновременно с проведением торгов управляющий принимал меры, направленные на погашение записи об аресте.

Такие пороки не относятся к нарушениям правил проведения торгов, предусмотренных законом (процедурных требований, упомянутых в пункте 1 статьи 449 ГК РФ), поскольку информация о проведении торгов опубликована в надлежащем источнике, соблюдены сроки публикации, сведения о времени, месте и форме торгов являлись полными, описание объекта продажи соответствовало его описанию в реестре недвижимости, случаи необоснованного недопущения к участию в торгах не выявлены и т.д.

Но эти пороки (если утверждения ФНС соответствуют действительности) свидетельствуют об изменении имеющего существенное значение условия договора, подлежащего подписанию по результатам торгов, после их проведения.

Суды не приняли во внимание, что недействительность договора может быть связана не только с нарушением самих правил проведения торгов, но и с иными нарушениями требований закона.

Заключение договора об отчуждении принадлежащего ООО «Мебе-Девелопмент» недвижимого имущества допускалось исключительно посредством торгов (пункт 3 статьи 139 закона о банкротстве).

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия соответствующего договора могли быть изменены сторонами после проведения торгов по основаниям, установленным законом, или по иным основаниям, если изменение договора не повлияло на те его условия, которые имели существенное значение для определения цены на торгах.

Однако условие относительного того, что продается имущество, обремененное арестом в пользу ФНС России, имело существенное значение для правильного определения цены договора. У судов не было достаточных оснований полагать, что в случае изначального предложения договора на измененном условии (о продаже имущества, не находящегося под арестом) состав участников торгов, равно как и предложения по цене, остались бы прежними и победителем торгов все равно был бы признан центр.

ВС подчеркнул, что при отчуждении арестованного имущества круг потенциальных покупателей всегда сужается, а цена продажи – снижается. Вопреки выводам судов бремя доказывания иного лежит на лице, настаивающем на сохранении юридической силы договора (статья 65 АПК РФ).

Действия сторон по изменению условия договора, сформулированного в документации о торгах и значительным образом влиявшего на их результат, могли указывать на то, что в отношении объекта, предлагавшегося к продаже на торгах (арестованный БЦ), договор купли-продажи не был заключен, а в отношении существенно отличавшегося объекта (БЦ, не обремененный правами третьего лица) торги не проводились и был заключен обычный прямой договор.

Такие действия могут быть квалифицированы как обход норм о продаже имущества несостоятельного должника на торгах, а договор, условия которого изменены по сравнению с условиями документации о торгах, – как ничтожная сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц – кредиторов несостоятельного продавца (пункт 3 статьи 139 закона о банкротстве, пункт 2 статьи 168 и пункт 8 статьи 448 ГК РФ).

К требованиям о признании ничтожной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности применим трехлетний срок исковой давности (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Поэтому для правильного разрешения обособленного спора существенное значение имели доводы налогового органа относительно того, что ООО «Центр по химии лекарственных средств» не имело намерения заключить договор на условиях, раскрытых в публикациях о торгах, фактически была заключена сделка на иных условиях, настольно отличающихся от первоначальных, что она не может считаться совершенной по результатам торгов.

В нарушение положений статей 71, 168, 170, 271 АПК РФ указанные доводы ФНС России суды надлежащим образом не оценили, соответствующие обстоятельства не проверили.

Вывод судов о рыночном характере цены, предложенной центром, мотивирован исключительно ссылками на отчет общества «Ребус». Однако данный отчет не имел заранее установленной силы и подлежал оценке наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела, в том числе наряду с заключением финансового университета (части 4 и 5 статьи 75 АПК РФ). Несмотря на то, что упомянутое заключение не является экспертизой отчета, оно могло быть использовано налоговым органом в качестве доказательства для опровержения суждений ООО «Центр по химии лекарственных средств» и управляющего.

Согласно заключению финансового университета, отчет общества «Ребус» содержит явные критические ошибки, приведшие к существенному занижению рыночной стоимости. В частности, в заключении обращено внимание на то, что наиболее распространенным способом манипулирования результатами оценки является выбор оценщиком «нужного» подхода и исключение «ненужных». При этом метод рыночных сравнений, в отличие от других методов оценки, основан на прямом использовании данных о фактически совершаемых на рынке недвижимости сделках и реальных офертах.

Общество «Ребус» не привело разумные мотивы, по которым оно при определении рыночной стоимости БЦ, расположенного в Московском регионе, в котором сконцентрировано максимальное количество офисных помещений страны, отказалось от использования наиболее надежного сравнительного подхода (как основного или, по меньшей мере, как проверочного) и избрало только один – доходный подход, который носит вероятностный и умозрительный характер, и легко подвержен манипуляциям.

Согласно федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее – стандарт ФСО V), при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1 и 2).

В рассматриваемом случае суды уклонились от проверки доводов ФНС по поводу того, что у общества «Ребус» не было оснований при проведении оценки отказываться от сравнительного подхода, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами), основывается на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4 стандарта ФСО V).

При продаже имущества должника в обход правил о торгах нарушение прав и законных интересов его кредиторов, в том числе текущих, предполагается. Констатировав наличие у ФНС статуса кредитора по текущим обязательствам, суды не привели какие-либо особые обстоятельства этого дела, указывающие на то, что в рассматриваемом случае у такого кредитора отсутствует право на иск в материальном смысле.

Кроме того, ФНС заявила требования о признании недействительными торгов, договора купли-продажи и о применений последствий недействительности данного договора. Эти требования обращены против ООО «Мебе-Девелопмент» в лице конкурсного управляющего и ООО «Центр по химии лекарственных средств», что следует и из заявления налогового органа. При обращении в суд ФНС поименовала этих субъектов заинтересованными лицами.

Определяя процессуальный статус указанных лиц, суд первой инстанции ошибочно отнес их к третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, а не к ответчикам по обособленному спору.

Итог

Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду следует надлежащим образом определить процессуальный статус лиц, участвующих в деле, установить действительную волю ООО «Центр по химии лекарственных средств» и конкурсного управляющего ООО «Мебе-Девелопмент», после чего квалифицировать подписанный ими договор как сделку, заключенную по результатам торгов или не имеющую отношения к предложению, изложенному в публикациях о торгах. 

Почему это важно

Генеральный директор ООО «Доброторг», кандидат юридических наук Наталья Ершова отмечает, что комментируемое определение ВС вызвало среди организаторов торгов и специалистов в сфере банкротства активные обсуждения и дискуссию по ряду изложенных в определении новых правовых позиций правоприменителя по вопросу о продаже имущества должника, находящегося под арестом, наложенным в рамках уголовного дела.

Интерес представляет тот факт, что Верховный суд РФ не дает правовую оценку как таковой возможности и правомерности продажи имущества, находящегося под уголовным арестом, а обращает свое внимание на иной правовой аспект продажи имущества должника, обремененного арестом. Так, по мнению Верховного суда РФ, если в публикациях о торгах конкурсный управляющий указывал, что имущество находится под уголовным арестом, то соответственно продаже подлежал объект с обременением, что, в свою очередь, повлияло на круг потенциальных участников торгов и их ценовые предложения. Снятие ареста в процессе торгов и заключение договора купли-продажи с победителем торгов в отношении объекта, который уже не имел обременений (ареста), в соответствии с правовой квалификацией Верховного суда РФ влечет ничтожность такого договора. Суд указывает, что торги проводились в отношении объекта с обременением, в отношении объекта без обременения торгов не проводилось. Соответственно конкурсным управляющим заключен прямой договор в обход обязательного требования закона о банкротстве о продаже имущества должника путем проведения торгов. Судебная коллегия также отметила, что поскольку такая сделка является ничтожной, к требованиям о признании ничтожной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности применим трехлетний срок исковой давности (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Наталья Ершова
к.ю.н., генеральный директор Организатор торгов «Доброторг»
«

Также, по словам Натальи Ершовой, интерес представляет и тот факт, что суд в действительности перераспределил бремя доказывания, указав, что бремя доказывания соответствия сделки закону лежит на лице, настаивающем на сохранении юридической силы договора.

«Устанавливая обстоятельства, связанные с проведением оценки предмета торгов, Верховный суд РФ также отметил, что при проведении оценки объекта продажи следовало использовать не доходный подход, а сравнительный. По мнению коллегии, сравнительный подход является более надежным, чем доходный подход, который носит вероятностный и умозрительный характер, а также легко подвержен манипуляциям. Определением Верховного суда РФ данное дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Но уже сейчас можно говорить о том, что правовые позиции, сформулированные Верховным судом РФ, дадут начало новому витку оспаривания сделок, заключенных по результатам торгов по продаже имущества должников в процедурах банкротства, тем более, как указал суд, срок исковой давности по данной категории дел составляет три года», – отметила она.

Партнер ProLegals Елена Кравцова отмечает, что судебный акт ВС РФ оставляет массу вопросов. 

Прежде всего, подход ВС РФ подтверждает возможность продавать на торгах объект с обременением в виде ареста, хотя смысл ареста именно в запрете совершения подобных сделок. ВС РФ подходит к вопросу с той позиции, что стоимость объекта с обременением арестом, вероятнее всего, может отличаться от стоимости объекта без такого обременения. При этом вопросы начальной цены имущества на торгах отнесены к компетенции залогового кредитора или собрания кредиторов, в связи с чем выяснение данных обстоятельств кажется необоснованным. Данный дискурс может иметь место лишь с точки зрения того, могло ли наличие ареста отпугнуть потенциальных участников торгов. Полагаю, что сама по себе практика наложения арестов в рамках уголовных дел, если дело не связано с утратой прав третьих лиц на имущество, позволяет некоторым кредиторам получить имущество в обход процедур банкротства, является порочной и требует разрешения со стороны ВС РФ. Однако данное дело продемонстрировало возможность реализации объектов с торгов при наличии ареста. Конечно, это всегда сфера для злоупотреблений, доказать которые в судебных спорах крайне сложно.

Елена Кравцова
адвокат, партнер Коллегия адвокатов ProLegals
«

Исполнительный директор ЭТП «Центр дистанционных торгов» Тимур Насретдинов считает, что данная правовая позиция ВС об обходе годичного срока исковой давности по оспариванию торгов заслуживает внимания. 

Теперь в ряде случаев, когда будет доказано, что договор не соответствует условиям торгов, подлежит применению трехгодичный срок исковой давности по признанию ничтожной сделки недействительной и применению последствий ее недействительности в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ. С учетом всего вышеперечисленного данное определение ВС РФ однозначно отразится на практике.

Тимур Насретдинов
исполнительный директор Электронная торговая площадка «Центр Дистанционных Торгов» (ЦДТ)
«

Руководитель департамента оценки Аверта Групп Максим Неижко отметил, что в комментируемом деле Верховный суд РФ обратился к проблеме оценки законности торгов, проведенных в деле о банкротстве. 

При этом высшая инстанция указала на ряд довольно интересных ошибок, допущенных нижестоящими судами. Обращает внимание, что при рассмотрении кассационной жалобы ФНС Верховный суд указал на необходимость оценки обстоятельств дела с позиции добросовестности участников и необходимость применения правил о сделках, совершенных в обход закона. Такой подход является не вполне обычным, поскольку ранее в практике судов проявлялось стремление чаще применять похожие правила о притворных сделках, либо идти по пути толкования норм права (по сути дополняя условия сделки правилами, которые хотя и не закреплены в законе, но подразумеваются по смыслу). Таким образом, Верховный суд РФ ориентировал нижестоящие суды при рассмотрении подобных споров оценивать не только соблюдение правил о проведении торгов, но и оценивать экономические цели участников данной процедуры и их поведение.

Максим Неижко
руководитель департамента оценки и экспертизы Консалтинговая компания «АВЕРТА ГРУПП»
«

Кроме того, по словам Максима Неижко, в рассматриваемом деле поднимался вопрос о доказательственной силе отчета эксперта и возможностях его опровержения иными доказательствами.

«В этой части Верховный суд РФ напомнил о необходимости оценки доказательств в их совокупности и указал нижестоящим судам на необходимость принятия и иных доказательств, в частности заключения несудебной финансовой экспертизы, которое в случае своей обоснованности может быть принято судом как доказательство по делу», – отметил он.