Сергей Опрятин был дольщиком в строившемся компанией «ПКП «Лидер» доме (предметом договора была однокомнатная квартира). Застройщик так и не завершил строительство и «ушел» в банкротств. При этом в рамках банкротства суд утвердил мировое соглашение с участием компаний «Премьер-Инвест» и «ПКП «Лидер», которое установило порядок и сроки прекращения всех обязательств застройщика по требованиям кредиторов. «Премьер-Инвест» принял на себя обязательства должника-застройщика перед кредиторами-участниками строительства, включенными в реестр требований о передаче жилых помещений. Но заявление Опрятина о включении его требования в реестр должника так и не было рассмотрено до заключения мирового соглашения. Уже в ходе банкротства «Премьер-Инвеста» Сергей Опрятин обратился в суд с заявлением о признании права собственности на квартиру. Суд первой инстанции удовлетворил требование заявителя. Но апелляционный суд, с которым согласилась кассация, отменил определение нижестоящего суда и оставил заявление Опрятина без удовлетворения. Сергей Опрятин пожаловался в Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А41-60300/2019).
Фабула
В 2009 году Сергей Опрятин и ООО «ПКП «Лидер» (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлась однокомнатная квартира стоимостью 1,6 млн рублей. Обязательства по договору дольщик исполнил.
При этом в 2012 году суд признал «ПКП «Лидер» банкротом. А через год суд утвердил мировое соглашение с участием ООО «Премьер-Инвест» и «ПКП «Лидер», которое установило порядок и сроки прекращения всех обязательств застройщика по требованиям кредиторов.
В мировом соглашении было указано, что его условия распространяются на всех кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов «ПКП «Лидер» и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания кредиторов, принявшего решение о заключении мирового соглашения, в том числе на кредиторов, не принимавших участие в голосовании по вопросу заключения мирового соглашения, голосовавших против его заключения, воздержавшихся при голосовании, а также не допущенных к голосованию по вопросу о заключении мирового соглашения из-за отсутствия полномочий.
«Премьер-Инвест» принял на себя обязательства должника-застройщика перед кредиторами-участниками строительства, включенными в реестр требований о передаче жилых помещений.
Также «Премьер-Инвест» поручился по обязательствам «ПКП Лидер»:
перед кредиторами третьей и четвертой очередей;
по требованиям, заявленным после закрытия реестра требований кредиторов;
по текущим платежам;
а также перед кредиторами, не заявившими своих требований, но известными «ПКП Лидер» на дату проведения собрания кредиторов.
В 2019 году суд возбудил дело о банкротстве «Премьер-Инвеста».
Полагая свои права нарушенными, поскольку до настоящего времени квартира дольщику не передана, Сергей Опрятин обратился в суд с заявлением о признании на нее права собственности.
Суд первой инстанции удовлетворил требование заявителя. Но апелляционный суд, с которым согласилась кассация, отменил определение нижестоящего суда и оставил заявление Опрятина без удовлетворения.
Сергей Опрятин пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательства «ПКП «Лидер» по передаче жилого помещения Опрятину перешли к «Премьер-Инвесту», поскольку мировое соглашение предусматривает поручительство «Премьер-Инвеста» перед кредиторами, не заявившими свои требования («зареестровыми»).
Судом также учтено, что Опрятин в 2010 году направлял в суд заявление о включении в реестр требований кредиторов должника в рамках дела о банкротстве «ПКП Лидер», которое не возвращено и не рассмотрено.
Поскольку в момент обращения в суд строительство дома окончено, он введен в эксплуатацию (2018 год), спорная квартира на дату судебного разбирательства являлась свободной от прав и притязаний третьих лиц, суд первой инстанции признал право собственности на квартиру за Опрятиным.
Отменяя определение суда первой инстанции, апелляционный суд руководствовался тем, что обязательство «ПКП «Лидер» по передаче жилого помещения Опрятину к обществу «Премьер-Инвест» не перешло, условия мирового соглашения не распространяются на Опрятина, поскольку его требования на дату проведения собрания кредиторов в реестр требований кредиторов не включены.
Также суд установил, что в 2022 году право собственности на ту же квартиру было признано судом за Ростамом Мгояном.
Что думает заявитель
Сергей Опрятин указывает, что «ПКП «Лидер» и впоследствии «Премьер-Инвест», к которому перешли обязательства первого, квартиру дольщику не передали, чем нарушены его права.
При этом управляющий должником и третье лицо были осведомлены о подаче Опрятиным заявления о включении требования в реестр требований кредиторов должника в рамках дела о банкротстве «ПКП «Лидер», не рассмотренного судом не по его вине.
Опрятин указывает на то, что иного жилья у него нет, спорная квартира должна была стать его единственным жильем и все это время он вынужден нести расходы на наем жилого помещения.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Г.Г. Кирейкова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Что в теории
Положения закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон № 214-ФЗ) основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом правоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику.
Полностью исполнив обязательства по оплате за помещение, кредитор вправе рассчитывать на исполнение обязательств по указанному договору и со стороны должника, а при неисполнении данных обязательств — вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 59 постановления Пленума Верховного суда № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Участие в долевом строительстве служит реализации права граждан прежде всего на обеспечение личной потребности в жилье. Неисполнение застройщиком обязательств по договору долевого строительства, особенно в силу наличия признаков несостоятельности (банкротства), привело к необходимости принятия государством мер для защиты интересов граждан и установления в регулировании банкротного законодательства приоритета удовлетворения интересов граждан.
Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного закона.
Наконец, согласно положениям пункта 1 статьи 201.4 закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о его банкротстве. При этом требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно.
По существу
В настоящем случае конкурсный управляющий обществом «ПКП «Лидер», осведомленный о заявленном Опрятиным праве на включение его требования в реестр, таких действий не предпринял, отметила Экономколлегия.
Нерассмотрение судом требования дольщика в рамках дела о банкротстве «ПКП «Лидер» не умаляет осведомленности управляющего о намерении заявителя включить свое требование в реестр, а также обо всех имеющихся дольщиках и неисполненных застройщиком обязательствах, и учесть их при заключении мирового соглашения с обществом «Премьер-Инвест».
«Премьер-Инвест», участвовавший в деле о банкротстве «ПКП «Лидер», имел возможность проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства, вне зависимости от того, учтены ли и как учтены их требования в реестре, особенно на основании зарегистрированного договора долевого участия в строительстве.
В связи с этим условия заключенного между прежним и новым застройщиками мирового соглашения в полной мере распространяются на Опрятина, пояснил Верховный суд.
Между тем в данном деле суды апелляционной и кассационной инстанций негативные последствия бездействия управляющего и нового застройщика возложили на дольщика, исполнившего свои обязательства и заявившего о включении требования в реестр первоначального застройщика, в связи с чем сделали ошибочный вывод о том, что обязательство «ПКП «Лидер» по передаче жилого помещения Опрятину к «Премьер-Инвесту» не перешло. Это, в свою очередь, привело к нарушению жилищных и имущественных прав гражданина.
Более того, такое бездействие способствовало заключению новым застройщиком в 2016 году с Мгояном договора участия в долевом строительстве той же квартиры, на основании которого арбитражный суд признал право собственности этого лица на спорную квартиру. В настоящее время квартира им отчуждена иному лицу.
По мнению ВС, судебное решение о признании права собственности на квартиру за Мгояном в силу статьи 16 АПК РФ является препятствием для удовлетворения иска Опрятина о признании права собственности на ту же квартиру, однако не должно умалять объем иных правовых гарантий, предоставленных законодательством ему как участнику строительства.
В связи с этим с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 3 Постановления № 10/22, нарушенное право Опрятина подлежало защите и восстановлению за счет имеющихся в распоряжении нового застройщика свободных квартир (по аналогии с подпунктом 6 пункта 4 статьи 201.11 закона о банкротстве), а при отсутствии их — посредством возмещения рыночной стоимости спорной квартиры (абзац третий подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве), в очередности, предусмотренной при передаче квартир в натуре, подытожила Экономколлегия.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Антон Дюков, основатель и управляющий партнер юридической фирмы «Дюков и партнеры», отметил, что ожидал от обсуждаемого определения СКЭС более глубоких размышлений, которые позволили бы мгновенно решить целый букет процессуальных и материальных проблем в сфере банкротства застройщиков.
Однако вопросы действия во времени параграфа 7 гл. 9 закона о банкротстве, ответственности арбитражного управляющего за бездействие при рассмотрении требования Опрятина и влияние мирового соглашения на «забытых» кредиторов, к сожалению, остались без разъяснения высшей судебной инстанции. Верховный суд, подняв когда-то знамя защиты жилищных прав граждан за счет предпринимателей-застройщиков в любой непонятной ситуации, не опустил его и в этот раз. По мнению суда, тот факт, что общество «Премьер-Инвест» всего лишь имело возможность проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства, в том числе и тех, чьи требования в материалах дела не фигурировали по причине виновного бездействия управляющего, является достаточным основанием для того, чтобы распространить действие поручительства «Премьер-Инвеста» на Опрятина и обязать уплатить ему рыночную стоимость квартиры на данный момент. Вновь слышен гул возмущенных застройщиков и облегчение в рядах арбитражных управляющих, но что поделать: конституционное право на жилище в трактовке Верховного суда — беспощадно и первостепенно.
Дмитрий Казанков, старший юрист АБ КИАП, отметил, что оценить позицию ВС возможно исключительно с положительной стороны, поскольку при вынесении комментируемого определения Экономколлегия не только разобралась в конкретных деталях спора, но и встала на защиту так называемой слабой стороны — участника долевого строительства, который надлежащим образом исполнив свои обязательства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, с учетом обжалованных им судебных актов остался и без денег, и без квартиры, что несомненно влечет необходимость восстановления нарушенного права заявителя кассационной жалобы.
Необходимо обратить внимание и на тот факт, что в производстве суда первой инстанции одновременно находились на рассмотрении два требования от разных лиц о признании права собственности на спорную квартиру и оба впоследствии были удовлетворены. Предполагается, что с учетом позиций прокурора и нового конкурсного управляющего должника, поддержавших кассационную жалобу заявителя в ВС РФ и полагавших направить обособленный спор на новое рассмотрение, таких ситуаций возможно будет избежать и права участника долевого строительства будут восстановлены. Указание ВС РФ на ошибки, допущенные судами при рассмотрении обособленного спора и вынесении судебных актов, является очередным сигналом для нижестоящих судов для наиболее детального рассмотрения споров.
Верховный суд обратил внимание нижестоящих судов на недопустимость возложения негативных последствий бездействия управляющего и застройщика на дольщика, исполнившего свои обязательства. При этом в случае наличия объективных препятствий для защиты прав в виде перепродажи одной и той же квартиры другому добросовестному покупателю нарушенные права первоначального дольщика подлежат защите и восстановлению за счет имеющихся в распоряжении застройщика свободных квартир. В случае отсутствия свободных квартир возмещение осуществляется путем оплаты рыночной стоимости спорной квартиры. Подобная практика безусловно направлена на защиту прав дольщиков и стимулирование развития рынка строительства жилой недвижимости. Она обеспечивает граждан-инвесторов уверенностью, что даже при возникновении накладок и кризиса у них сохраняется реальная возможность получить жилье или компенсацию за него.
Владимир Маркин, руководитель практики банкротства и корпоративных споров АБ Москвы «Диаметраль», отметил, что условно в деле есть две интересные проблемы.
Первая — проблема согласительных процедур в банкротстве. На мой взгляд, ключевой и чувствительный для практики аспект, который затронул Верховный суд, касается распространения условий мирового соглашения на права лиц, требования которых не включены в реестр требований кредиторов (в обход неконституционной, по моему мнению, нормы п. 4 ст. 154 закона о банкротстве). Судьи объясняют это осведомленностью правопреемника (нового застройщика) о заявленных, но не рассмотренных требованиях так называемого дольщика. То есть в условиях особой социальной защищенности дольщика судьи Верховного суда возлагают ответственность на более сильный субъект отношений — застройщика, что, естественно, правильно. Однако хочется более смелого вывода о том, что мировое соглашение распространяется не только на включенных в РТК кредиторов, но и на всех иных кредиторов, которые о требованиях не заявили, но которые способны подтвердить их действительность (так называемые зареестровые кредиторы). Обратное умаляет права опоздавших кредиторов.
Вторая проблема, по словам Владимира Маркина, — это проблема двойной продажи.
«Вторую проблему — проблему двойной продажи — судьи решили по сути через ст. 398 ГК РФ, установив обязанность возместить рыночную стоимость в случае отсутствия иной свободной квартиры в массе застройщика. Однако это квази-соломоново решение, поскольку его исполнимость сомнительна. Застройщик потому и банкрот, что у него нет средств для погашения требований, пускай и имеющих преимущество в силу социальной значимости. В зависимости от обстоятельств дела я бы проверял второго приобретателя квартиры на предмет связи с застройщиком и рассматривал возможность взыскания убытков именно с этого лица как осведомленного о первом покупателе и его правах (в случае аффилированности)», — пояснил он.
Также, подчеркнул Владимир Маркин, в зависимости от личности второго приобретателя, можно было бы рассмотреть вопрос о применении к нему стандартов должной осмотрительности при покупке квартиры в случае, если это лицо — предприниматель, занимающийся скупкой квартир.
«Виндикация в данном случае уже невозможна, поскольку квартира вторым приобретателем была отчуждена новому собственнику, который, вероятнее всего, уже точно является добросовестным», — указал он.
Старший юрист коллегии адвокатов «Петербургский Правовой Альянс» Леонид Турыгин напомнил, что ситуации, когда застройщик-«санатор банкрота» сам тоже попадает в банкротство довольно редки и в этой связи определение Верховного суда представляет интерес.
Однако вместе с тем, текст определения скорее вызывает больше вопросов, чем дает ответов. Первое, что вызывает недоумение — это вывод о бездействии конкурсного управляющего первоначального застройщика, выразившемся в отказе от самостоятельного включения требований Опрятина в реестр жилых помещений, руководствуясь заключенным им ДДУ. Правило о таком включении было введено в закон о банкротстве только в 2019 году и, разумеется, к «ПКП-Лидер» вообще не применялось. Совершенно очевидно, что Опрятин не предъявлял требований о передаче жилого помещения и его ДДУ имел статус расторгнутого, в ином случае зарегистрировать повторный ДДУ с Мгояном было бы попросту невозможно.
И в этой связи, подчеркнул Леонид Турыгин, удивляет то, что развивая мысль о гарантиях по мировому соглашению, Верховный суд не указал на более существенную гарантию, предоставленную ФЗ-214 («О долевом участии»): а именно, что залог по ДДУ обеспечивает не только гарантии получения жилого помещения, но и гарантии возврата денежных средств в случае его расторжения и, следовательно, денежные средства, вырученные от заключения повторного ДДУ с Мгояном, в классической модели должны были быть возвращены Опрятину.
«Представляется наиболее вероятным, что суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела включит требования Опрятина на денежные средства в размере рыночной стоимости спорного жилого помещения в третью очередь удовлетворения», — указал он.
Анна Прохорова, главный юрист юридической компании NERRA, отметила, что данный судебный акт примечателен тем, что воспроизводит логику и специфику исполнения условий мирового соглашения в деле о банкротстве особой категории должников – застройщиков, а также содержит достойные внимания выводы.
По общему правилу, наличие не включенных в реестр требований кредиторов требований не препятствует заключению мирового соглашения по смыслу п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 08.04.2003 г. № 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку у таких кредиторов (как и у текущих кредиторов или кредиторов с неденежными обязательствами) сохраняется право на судебную защиту посредством предъявления своих требований в общем порядке без учета условий мирового соглашения. Соответственно, в данном случае условие мирового соглашения о его распространении исключительного на кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов общества «ПКП «Лидер» и реестр требований о передаче жилых помещений, является корректным.
Однако, пояснила Анна Прохорова, как показывает фабула данного дела, ни конкурсный управляющий застройщика, ни третье лицо, принимающее на себя обязанности бывшего застройщика, не учли саму специфику параграфа 7 главы IX закона о банкротстве.
«Речь идет о том, что в долевом строительстве, как правило, участвуют обычные граждане без профессиональной подготовки в области юриспруденции, в частности, банкротства, а между тем «на кону» стоят жилищные и имущественные права такого лица (в том числе конституционного порядка), из чего вытекает специальный упрощенный порядок включения в реестр такого должника: требование конкурсным управляющим включаются на основании информации из Росреестра, автоматически. Фактически в данном случае в результате недобросовестного выполнения конкурсным управляющим учетно-регистрационных действий в реестре должника-застройщика, произошло ошибочное выполнение условий мирового соглашения и утрата в конечном итоге возможности получения гражданином жилого помещения в натуре», — отметила она.
По словам Анны Прохоровой, интересно также, что Верховный суд РФ не умаляет вины третьего лица, принявшего на себя бремя исполнения мирового соглашения, указывая на его возможность самостоятельно, невзирая на реестр конкурсного управляющего, определить участников долевого строительства.
«Кроме того, также обращает внимание следующее: Экономколлегия ВС отметила, что вышеизложенное не позволяет признать право собственности за заявителем. Данный тезис, скорее всего, продиктован тем, что такое предоставление спорной квартиры нарушало бы вещные права нынешнего собственника — добросовестного приобретателя», — указала она.
ВС РФ определил баланс между защитой дольщика, лишенного конституционного права на жилище, и интересами имущественной сферы общества «Премьер-Инвест», в которой вроде бы как все было отрегулировано мировым соглашением в деле о банкротстве "ПКП Лидер". Ситуация «двойных продаж» разрешена: если у одного дольщика есть судебный акт о признании его включенным в реестр требований кредиторов, а другой имеет те же права, то есть равный объем гарантий, то его обязаны обеспечить свободным жилым помещением идентичных характеристик. Наверное, это наиболее справедливый «расклад». Второго дольщика не забыли, он получает шанс восстановить свои права, уже существующий первоначальный дольщик, участвовавший в мировом соглашении по предыдущему делу о банкротстве аффилированной к застройщику компании, не теряет свои права на уже исполненное много лет назад в его пользу.
